16 Dicembre 2019
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Valorizzazione del patrimonio immobiliare privato: un business miliardario, ma solo sulla carta

Molti condomini non hanno il denaro per la propria quota di intervento, oppure ce l’hanno ma non ritengono la spesa come una reale opportunità di investimento, perché “stanno già dentro” il proprio immobile e non pensano di poterlo vendere in futuro.

Le recenti rilevazioni di Banca D’Italia (pubblicate a Maggio 2019) hanno svelato che, sul totale della ricchezza delle famiglie e delle società finanziarie italiane a fine 2018, la quota di patrimonio immobiliare delle famiglie era pari al 58%, di cui la maggior parte (88,5%) costituito da abitazioni (il resto immobili non residenziali e i terreni). Questo dato non si discosta molto da quelli dell’Agenzia delle Entrate che, attraverso i servizi catastali, ha confermato che il 76% di circa 75 milioni di unità immobiliari è di proprietà delle persone fisiche.

Si tratta, per lo più, di immobili trasmessi da generazione in generazione, di padre/madre in figlio, e non di patrimoni frutto di scelte di investimento. C’è una fascia di investitori che è ancora attratta dagli immobili come asset class di investimento. Secondo il Wealth Report 2018 di Capgemini, infatti, la clientela private non ha perso il vizio del mattone, ed anzi alimenta un mercato vivace che, però, si scontra con un elevato indice di vetustà degli edifici, provenienti prevalentemente da un accumulo statico di proprietà, caratterizzati da ridotta profittabilità e urgente bisogno di riqualificazione. Sono affetti da questi problemi anche i patrimoni immobiliari di ragguardevoli dimensioni – persino quelli in località di pregio o in contesti turistici – formati da molti immobili inutilizzati, che non rispondono più ai bisogni originari e quindi non soddisfano la nuova domanda immobiliare, profondamente mutata.

Eppure, secondo il nuovo Rapporto Dati Statistici Notarili, in Italia continua la ripresa del mercato, che nel primo semestre 2019 ha segnato un +5,91% che fa seguito al +10,72% registrato nel primo semestre 2018 rispetto al 2017, mentre i prezzi aumentano solo per le nuove abitazioni. Nel primo semestre 2019 le compravendite di fabbricati sono state 344.249 rispetto alle 325.047 del primo semestre 2018, e l’88,63% dei fabbricati abitativi e’ stata venduto da privati, con un incremento del 4,53% per le prime case e dell’8,68% per le seconde case (dalle imprese costruttrici e’ stato venduto il restante 11,37%, con una crescita del +7,70% per le prime case e +6,12% per le seconde).

Secondo il rapporto DNS, nel primo semestre 2019 l’aumento dei prezzi riguarda solo gli immobili venduti dalle imprese (prezzo medio 200.000 euro rispetto ai 185.288 del 2018), mentre si assiste ad una lieve diminuzione dei prezzi degli immobili venduti dai privati (110.001 euro rispetto ai 113.000 del 2018). La maggior parte degli scambi riguarda immobili che rientrano nella fascia di prezzo tra 0 e 99.999 euro (pari al 43,15% cui corrisponde un +6,51% rispetto al I semestre 2018) e tra 100.000 e 199.999 euro (pari al 38,88% cui corrisponde un aumento del +2,80% rispetto al I semestre 2018).

Relativamente ai mutui, nel primo semestre del 2019 registrano una frenata rispetto alla crescita degli anni precedenti: -0,61% i finanziamenti sui fabbricati e -1,59% i finanziamenti relativi ai terreni edificabili. In calo le surroghe (-25,98%), che ormai sono pari a meno del 10% del totale delle operazioni, e netta prevalenza per  i finanziamenti di importo fino a 150.000 euro (ma con un aumento significativo anche dei mutui di importo compreso tra i 200.000 e i 300.000 euro).

La domanda che gli operatori del settore più tradizionale di sempre si pongono oggi è pressoché unanime: Il settore immobiliare può ancora essere un business?

La risposta è positiva, ma è necessario rivedere le strategie in profondità. In particolare, è imprescindibile intervenire con veri e propri studi di valorizzazione, che partano dal contesto socio-economico territoriale per individuare nuove funzioni immobiliari e, attraverso la riqualificazione, produrre una sorta di “rigenerazione” del patrimonio. Infatti, la crescita del mercato dell’affitto (e soprattutto dell’affitto breve) è stata determinata dall’attenzione degli investitori verso la ricerca diretta di immobili già a reddito, con un buon tasso di rendimento e situati in località primarie e/o turistiche; per molti di loro, però, il problema della vetustà di questi cespiti si è presentato immediatamente. In particolare, tutti coloro che hanno acquistato singole unità all’interno dei grandi condomini costruiti dopo il 1950, in piena speculazione edilizia, si sono trovati a dover gestire interventi di manutenzione straordinaria molto costosi, necessari per il semplice ripristino dei normali livelli di funzionamento e sicurezza degli impianti e degli stessi edifici. Nulla è stato fatto per una vera riqualificazione, anche energetica, di questi caseggiati.

Il vero business, in tal senso, sarebbe quello dei grandi condomini (da 40 appartamenti in sù) i quali, sebbene comportino numerose lungaggini nei processi decisori (assemblee interminabili, ricorsi etc), hanno in sé le migliori chance di rivalutazione delle singole proprietà. La teoria, però, spesso si scontra con la realtà: molti condòmini non hanno il denaro per la propria quota di intervento, oppure ce l’hanno ma non vedono la spesa come una opportunità di investimento, perché in fondo “stanno già dentro” il proprio immobile, e ritengono un aumento del suo valore come ininfluente per la propria vita, non pensando ad una sua vendita a terzi.

Ecco perché il settore, nonostante gli sgravi fiscali interessanti, rimane al palo.

I tassi di interesse negativi, peraltro, spingono all’acquisto o alla ristrutturazione di immobili ad alto rendimento (quelli vicino le università o in località fortemente turistiche) anche coloro che non lo avevano mai preso in considerazione, perché timorosi delle variabili tipiche (tassazione, rischio di manutenzione straordinaria, rischio di insoluti e contenzioso etc) di chi possiede case da mettere a reddito. Questo ha permesso la nascita di nuovi imprenditori dell’immobiliare – ancora pochi, per la verità – che, in tutta evidenza, hanno soddisfatto entrambi i requisiti richiesti oggi dal settore: riqualificazione e redditività. Il mercato ne trarrà beneficio, ma solo se il loro esempio verrà seguito da un numero sempre maggiore di grandi pluri-proprietari, rimasti ancorati alle locazioni tradizionali e non ancora convertiti all’affitto breve.

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