24 Ottobre 2020
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Coronavirus e mercato immobiliare, profondo rosso per le case dei baby boomers

I baby boomers, in tutto il mondo occidentale, sono stati fondamentali per lo sviluppo della cultura, della politica e dell’economia, ma oggi la loro evoluzione demografica preoccupa moltissimo gli analisti del mercato immobiliare. Mentre i millennial sceglieranno di riqualificare i sobborghi, ci attende un decennio di ulteriori ribassi dei prezzi.

Gli effetti della pandemia del Coronavirus sulla salute pubblica avranno importanti ripercussioni sull’economia globale, influenzando le future tendenze in molti settori differenti tra loro. Tra questi, certamente quello immobiliare.

In Italia, in particolare, il patrimonio di case costruite dai c.d. baby boomers (individui nati tra il 1950 ed il 1965), composto da abitazioni di quadratura medio-grande, era già “sofferente” prima della pandemia, ed al suo arrivo ha fatto subito i conti con una totale immobilità: tante trattative interrotte, molte altre ripensate per via dei sopravvenuti dubbi sulla opportunità di assumere un importante impegno economico durante e dopo l’emergenza. Pertanto, le case con molte stanze saranno sempre più difficili da vendere, ed il loro prezzo appare destinato a calare vertiginosamente. Ciò significa che, nel nostro Paese – ma anche in Europa – il portafoglio immobiliare dei tipici proprietari di questa tipologia di immobili – i baby boomers, appunto – è prevedibile che subirà un duro colpo proprio mentre essi si ritirano gradualmente dal lavoro per sopraggiunti limiti di età.

Tale “congiuntura”, come vedremo, ha effetti notevoli sul mercato delle case per i prossimi dieci anni. I baby boomers (denominati anche “BBs”), in tutto il mondo occidentale, sono stati fondamentali per lo sviluppo della cultura, della politica e dell’economia; l’importanza della loro domanda di abitazioni, combinata al potere d’acquisto in crescita negli anni del c.d. Boom Economico, è stata osannata dai media fin dagli anni ’80, ed ha contribuito a generare in tutto il mondo una crescita costante del mercato immobiliare fino al 2006, allorquando negli Stati Uniti alcuni studiosi hanno cominciato a capire (pochi, in verità) che la festa stava per finire.

Poi è arrivata la “generazione X” (quella che segue i baby boomers), caratterizzata da un relativo declino nella crescita della domanda di alloggi e nella percentuale di proprietari, giunta presto in Italia al livello impressionante del 70%. Ma è la generazione precedente che continua a preoccupare gli analisti di mercato. Infatti, le pensioni dei baby boomers, che andranno via via diventando sempre più basse, già oggi non sono più in grado di alimentare il livello di compravendite, il cui prezzo medio (e quadratura media) si è abbassato notevolmente. E così, le case più grandi hanno sotto-performato in termini di crescita dei prezzi, numero di compravendite e durata media dei tempi di incasso. Inoltre, nei prossimi due decenni il numero dei BBs si ridimensionerà sempre di più – anche per via dello shock demografico causato dal Coronavirus – e si stima che almeno un quinto delle case italiane arriverà sul mercato, alimentando un circolo vizioso di continui ribassi per eccesso di offerta. Stessa cosa accadrà in Europa, con numeri meno elevati rispetto all’Italia per via delle percentuali più basse di proprietari.

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La domanda di alloggi, invece, tenderà a seguire un modello già tracciato negli ultimi anni, con netta preferenza di acquisti destinati a basse quadrature (70-80 mq, anziché la media di 120 mq dei BBs) e ulteriore sviluppo del mercato degli affitti, soprattutto stagionali e/o ad altro reddito (camere arredate per studenti, turisti e lavoratori in trasferta). Pertanto, pare che ci troviamo in una fase del ciclo di vita degli immobili in cui, con l’avvicinarsi dell’età pensionabile, i BBs tenderanno a ridimensionare il proprio stile di vita, spostandosi dalle case in cui hanno cresciuto le loro famiglie in case notevolmente più piccole, spesso con una o al massimo due camere da letto.

Relativamente alla situazione in atto, si calcola che, a livello locale, uno shock demografico dell’1% delle fasce più anziane della popolazione – come quello che sta tragicamente avvenendo nelle regioni del Nord Italia a causa della pandemia – porterà ad un aumento dell’offerta di case dell’11%, e si tratterà per lo più di abitazioni di grande quadratura, difficili da vendere, se non a costo di consistenti riduzioni dei prezzi, anche quando la situazione si sarà normalizzata.

In definitiva, gli effetti della diffusione del Coronavirus si stanno aggiungendo, aggravandola, ad una fase di lunga correzione del mercato immobiliare che, nel 2019, stava mostrando i primi segni di adattamento alla mutata composizione della domanda di abitazioni; ciò significa che tali adeguamenti continueranno probabilmente in tutto il prossimo decennio, e avranno effetti macroeconomici significativi. Questo mix micidiale di fattori congiunturali, però, potrebbe portare con sé il beneficio di invertire o accelerare questi aggiustamenti. Confinati nei loro appartamenti urbani, infatti, i millennial potrebbero tornare a preferire il distanziamento sociale garantito dal vivere nei sobborghi, invertendo le tendenze attuali di concentrazione abitativa nelle parti centrali dei nuclei urbani. Pertanto, sembra altamente probabile che la domanda di case, anche in considerazione dello sviluppo del c.d. Smart Working, si sposterà verso le parti esterne delle città, facendo nascere nuovi modelli cittadini anche nello sviluppo edilizio e, di conseguenza, nella produzione di nuove case di tipologia differente dagli edifici tradizionali.

La posta in gioco, naturalmente, sembra piuttosto alta.

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