25 Ottobre 2020
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Super Ecobonus, come aumentare il valore del patrimonio immobiliare senza spendere un centesimo

Con il decreto rilancio, il settore immobiliare beneficia di un impulso mai visto prima d’ora, grazie al c.d. Superbonus del 110% sugli interventi di efficientamento energetico o di adeguamento antisismico. Si tratta di operazioni economicamente “gravose”, che potrebbero aumentare il valore dell’immobile ed essere effettuate anche  senza esborso di denaro da parte dei condomini. Necessario, però, il supporto di un team di professionisti.

Dopo i precedenti decreti del Governo emanati per garantire aiuti a famiglie e aziende, il c.d. Decreto Rilancio prevede, tra le altre (tantissime) misure a sostegno dell’Economia, alcuni programmi specifici sulla casa, ossia sul bene che negli ultimi mesi è stato protagonista assoluto del nostro lockdown. Infatti, in considerazione della profonda incertezza legata alla fine fase due ed alla data di ingresso di una auspicata fase tre – quella in cui i nuovi contagi, i contagiati ufficiali e i decessi saranno prossimi o pari allo zero – il Governo ha introdotto sui fabbricati l’Ecobonus al 110%. Una misura senza precedenti, che entra in vigore dal prossimo 1 Luglio (con termine 31/12/2021) e mira a dare un impulso fortissimo al settore immobiliare, incentivando una gamma considerevole di operazioni ed interventi ecosostenibili particolarmente innovativi (come la realizzazione nei condomini di colonnine per la ricarica delle batterie delle auto elettriche).

Entrando nel dettaglio, gli interventi di ristrutturazione coperti dall’Ecobonus riguardano l’efficientamento energetico, l’installazione di pannelli fotovoltaici e i lavori di adeguamento antisismico. Si tratta di operazioni “gravose” in termini economici, che potrebbero però aumentare notevolmente il valore dell’intero edificio e di ogni singolo immobile, ed essere effettuate anche  senza esborso di denaro da parte dei condomini. Al contempo, è una operazione laboriosa, che richiede necessariamente il supporto di un team di professionisti e aziende fornitrici.

Dal punto di vista squisitamente finanziario e fiscale, il nuovo incentivo “potenziato” per i lavori di risparmio energetico dà diritto a un credito d’imposta del 110%, che in termini pratici, per chi accede al bonus, significa beneficiare di una riduzione delle imposte pari al valore delle spese ammissibili ed effettivamente sostenute. Il credito d’imposta, inoltre, potrà essere “monetizzato” cedendolo direttamente all’azienda che esegue i lavori e ottenendo così uno sconto totale sul prezzo finale.

In alternativa, il credito si potrà utilizzare quale detrazione nelle prossime cinque dichiarazioni dei redditi ottenendo, nell’arco dello stesso periodo, una riduzione delle imposte superiore all’importo speso.

Facciamo degli esempi pratici. Nel caso in cui si scelga lo sconto 100% in fattura relativo, per esempio, alla installazione di una caldaia, ed il preventivo dell’impresa è pari a 10.000 euro, si richiede il visto di conformità dal CAF e vengono eseguiti i lavori, senza dover pagare nulla; l’impresa avrà un credito di imposta di 11.000 euro (110%). Invece, se si opta per il credito di imposta, nell’esempio considerato si pagheranno i 10.000 euro per l’esecuzione dei lavori e si avrà diritto a detrazioni per un totale di 11.000 euro (110%), divisi in cinque rate annuali di 2.200 euro.

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Sembra evidente che la soluzione dello sconto in fattura sarà quella più richiesta, viste le condizioni economiche in cui versano molti condòmini a seguito della pandemia. Ma c’è di più. Il credito d’imposta così maturato potrà essere ceduto alle banche; per le imprese significa poter incassare, in tempi più brevi, i ricavi previsti.

Sebbene da qui al 1 Luglio la legge attuativa potrebbe contemplare l’accesso diretto del singolo immobile all’incentivo – pare che si stia discutendo sulla opportunità di estendere l’incentivo alle villette unifamiliari – al momento in cui scriviamo la misura è riservata esclusivamente gli interventi di grande entità (interi condomini, anche piccoli) e non alle singole unità abitative. Ma se consideriamo che l’agevolazione della cessione del credito d’imposta contempla anche  il rifacimento delle finestre e degli infissi, le schermature solari, gli interventi di coibentazione, le pompe di calore – quegli interventi, cioè, che già erano destinatari di detrazioni comprese “soltanto” tra il 50 e il 65% – l’intervento complessivo del Governo rappresenta una grande opportunità di aumentare il valore del proprio immobile condominiale e compensare così gran parte della minusvalenza subita dalle case nel corso degli ultimi dieci anni. Secondo Fulvio Cassetta, professionista palermitano attivo nell’amministrazione di condomini, “Una ricerca condotta un paio d’anni fa analizzando annunci immobiliari residenziali ha dimostrato che mediamente le abitazioni ristrutturate hanno un prezzo del 29% superiore a quelle non ristrutturate. Questo dato dimostra quanto l’impatto dei bonus per l’edilizia possa assumere notevole rilevanza in relazione alla valorizzazione del patrimonio immobiliare”.

Per poter aver accesso all’Ecobonus, però, bisognerà essere in possesso di determinati requisiti certificati e rispettare alcuni vincoli; in particolare, bisogna garantire, attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica (Ape) rilasciato da un tecnico abilitato, il miglioramento di almeno due classi energetiche. Qualora non fosse possibile ottenere tale misura, ne basterà una (sempre con certificazione).

Tra gli interventi coperti dal credito d’imposta del 110%, a titolo di esempio, si potranno effettuare quelli relativi al c.d. cappotto termico, alle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, al raffrescamento o alla fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, alle spese relative allo smaltimento e alla bonifica degli impianti sostituiti, agli interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore. Questi interventi sono quelli c.d. “trainanti”, nel senso che uno solo di questi basta a portare al 110% lo sgravio in cui possono entrare altri interventi come il montaggio di pannelli solari e di accumulatori di energia collegati ai pannelli solari, la realizzazione delle colonnine per caricare le batterie delle auto elettriche e gli interventi previsti dal vecchio Ecobonus.

Infine, per quanto riguarda le seconde case, i lavori si possono fare gratis solo se fanno parte di un condominio.

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L’Ecobonus al 110% è una misura di rivalutazione davvero formidabile, ma richiede l’intervento di molta burocrazia. Infatti, serve il via libera del condominio per i lavori sulle parti comuni, nonché attendere l’avvio delle procedure dell’Agenzia delle Entrate per richiedere il visto di conformità che commercialisti e CAF dovranno rilasciare per poter procedere con la richiesta del bonus e la cessione del credito. Serve poi l’Attestato di Prestazione Energetica (Ape), rilasciato da un tecnico abilitato per certificare che i lavori porterebbero un miglioramento di due classi energetiche (o la più alta raggiungibile), ed il miglioramento dovrà essere certificato sia prima che dopo l’ultimazione dei lavori, e solo professionisti abilitati e iscritti all’albo potranno farlo.

Tutti i dati e le caratteristiche degli interventi dovranno essere comunicati esclusivamente in via telematica e sarà anche necessario fare anche la comunicazione all’ENEA (Ente per le nuove tecnologie, l’energia e l’ambiente).

E’ evidente che, per raggiungere l’obiettivo, servirà potersi mettere in contatto con una vera e propria squadra di professionisti esperti della materia, che lavorino in sinergia tra loro ed i clienti (o chi li rappresenta, come gli amministratori di condominio). Secondo Antonino La Duca, ingegnere siciliano titolare degli “Studi di Ingegneria”, “Sarà importante, per l’utente finale, affidarsi a qualcuno in grado di compiere tutti i passaggi burocratici necessari, ed assicurare che questi vengano effettuati nel pieno rispetto delle norme, al fine di evitare future revisioni o persino richieste di rimborso da parte dell’Agenzia delle Entrate per via di certificazioni rilasciate con leggerezza“.

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