27 Ottobre 2020
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Compro casa, faccio da solo o mi faccio aiutare? Costi e benefici delle agenzie immobiliari

Il ruolo dell’agente immobiliare oggi è più conosciuto presso tutte le fasce sociali, e la sua attività di intermediazione non viene più considerata semplicemente come “un costo in più”. Le compravendite online in autonomia riescono solo a chi ha molto tempo a disposizione. Per i clienti c’è anche la detrazione del 19% sul compenso pagato all’agenzia. 

Quando qualcuno inizia un percorso finalizzato all’acquisto o alla vendita di un immobile, la prima domanda che ci si pone è se rivolgersi ad un’agenzia o procedere autonomamente. Non sono pochi coloro che tentano la strada delle vendita diretta, grazie ai siti specializzati di compravendita immobiliare, ma in generale il ricorso ad un agente immobiliare non è più un tabù come trenta o quaranta anni fa.

Anche perché, presto ci si rende conto che gestire una vendita attraverso Internet, dalla scrittura di un annuncio efficace, al suo posizionamento (a pagamento) in evidenza, e poi alla gestione degli appuntamenti, è una attività che richiede del tempo, a chi generalmente tempo non ne ha (o ne ha molto poco, magari solo nei fine settimana, rallentando così l’attrattività del proprio immobile sul mercato).

Il ruolo dell’agente oggi è più conosciuto presso tutte le fasce sociali, e la sua attività di intermediazione non viene più considerata semplicemente come “un costo in più”. Infatti, analizzando i pro e i contro del suo compenso provvigionale, il bilancio è certamente positivo. Basti pensare che egli è in grado di far vivere con la giusta serenità l’esperienza della vendita (o dell’acquisto o locazione), mettendo sulle sue spalle ogni adempimento e attività necessarie, a partire dalla valutazione dell’immobile secondo valori di mercato analitici ed oggettivi.

Anche la stessa preparazione della documentazione relativa all’immobile, per chi non è abituato, può essere un elemento di difficoltà, anche per via delle frequenti complicazioni burocratiche che disseminano di insidie il percorso – si pensi, ad esempio, all’assenza del certificato di abitabilità, spesso mancante per distrazione o noncuranza, da reperire poi presso gli uffici preposti del comune di residenza. L’agenzia immobiliare, invece, effettua una serie di controlli per accertare la conformità catastale, l’eventuale presenza di ipoteche o diritti di superficie, acquisendo anche le informazioni relative alla provenienza (ovvero come il proprietario ne è venuto in possesso).

Insomma, l’agente immobiliare mette l’utente, sia esso venditore o acquirente, al riparo da brutte sorprese e dal rischio di truffe, accertando e raccogliendo la documentazione dell’immobile a tutela dell’acquirente e filtrando le persone che entreranno in casa del venditore, accertandosi in anticipo che l’immobile risponda, il più possibile, alle esigenze di chi deve comprare.

Non secondaria è la promozione pubblicitaria, che insieme alla selezione degli acquirenti e alla gestione degli appuntamenti rappresenta il “cuore operativo” dell’attività di compravendita. A questi si aggiungeranno la gestione del rapporto (mediazione) tra i clienti, ed il rapporto con il notaio incaricato per stipulare l’atto di compravendita. Identica cosa, a parte il notaio, può dirsi in caso di assistenza ai propri clienti per i contratti di locazione.

La modulistica o formulari utilizzati dall’agente immobiliare sono un altro elemento importante da non sottovalutare. L’assenza di clausole vessatorie, l’assenza di penali, la trasparenza e la completezza di informazioni, costituiscono alcuni degli elementi fondamentali, che le grandi reti nazionali di mediazione immobiliare – come Tecnocasa, Tecnorete o altre ancora – riservano alla propria clientela, monitorando costantemente gli affiliati e supportandoli con un pool di tecnici e professionisti specializzati.

In via generale, è importante sottoscrivere un incarico o una proposta sempre in forma scritta; solo così l’agenzia potrà garantire servizi e attività, per regolare il rapporto tra sé e i clienti, e tra i clienti stessi, nel momento in cui viene formulata la proposta d’acquisto, la quale, una volta accettata dal venditore e comunicato ciò all’acquirente, costituisce un vero e proprio preliminare impegnativo per le parti.

Nel mandato all’agenzia, l’esclusiva non è obbligatoria, ma l’esperienza insegna che gestire il rapporto con più mediatori: a) non velocizza i tempi di vendita, b) crea eccessiva competizione, duplicando (ed anche triplicando) il numero di visite “improduttive”, e c) spesso riserva al cliente un trattamento “minimale”, privo quasi del tutto di attività promozionale.

Il compenso dell’agenzia immobiliare è pari ad una percentuale del prezzo d’acquisto dell’immobile, e deve essere pagata sia dall’acquirente che dal venditore. La normativa non stabilisce esattamente a quanto debba ammontare la provvigione, pertanto essa può variare da regione a regione e da città in città. In media, comunque, venditore e compratore  pagano il 2-3% del prezzo di vendita, ma queste percentuali possono salire sensibilmente a seconda dei casi. Nelle grandi città, per esempio, si arriva anche al 5% e più, a seconda del valore di compravendita: più basso è il valore, più alta sarà la percentuale.

Esiste, comunque, una guida pubblicata dalle Camere di Commercio, che non è vincolante ma sintetizza le tariffe consuetudinarie nella zona in cui è stato messo in vendita l’appartamento.

In ogni caso, le parti sono libere di negoziare il prezzo della provvigione, sebbene le reti nazionali più conosciute tendano a fare osservare le stesse percentuali in tutto il territorio nazionale.

Dal punto di vista fiscale, i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, entro un anno dall’acquisto, per un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso, ed in caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso.

La detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale, intendendosi per quest’ultima quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

La detrazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile; il venditore, pertanto, non può beneficiare della detrazione anche se ha corrisposto regolarmente la provvigione all’intermediario immobiliare.

Infine, se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione (sempre nel limite di 1000 euro) va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà, ed il beneficio può essere attribuito qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari. 

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