Come sta il mercato immobiliare italiano? Vive, ma è molto malato

Dal sogno del mattone all’incubo dei prezzi in discesa ormai da anni, è evidente che in Italia esiste un problema di offerta abbondante, che non può essere assorbita agli attuali livelli di reddito e da un numero inadeguato  di “non proprietari”. Le crisi del 2008 ed il Coronavirus, poi, hanno fatto il resto.

Di Massimo Bonaventura

L’attuale condizione del mercato immobiliare italiano ha origini antiche. La crisi del 2008 e quella scatenata nell’anno in corso dalla pandemia di Coronavirus, infatti, sono solo gli ultimi due capitoli di una “malattia” che è nata e si è sviluppata nel nostro Paese fin dagli anni sessanta, grazie al Boom Economico, all’aumento del reddito disponibile ed alla svalutazione della Lira (che abbatteva il valore dell’indebitamento già dopo 4 o 5 anni dalla erogazione del mutuo fondiario).

Oggi, con la complicità del Covid-19, nel 2020 il settore del Real Estate dovrebbe subire una flessione di almeno venti punti percentuali, con una contrazione del prezzo medio delle abitazioni stimata da Nomisma intorno al 2,5%.

Le origini del male, dicevamo. Sembra evidente che le quotazioni immobiliari si siano gonfiate negli anni precedenti attraverso l’andamento tipico delle c.d. bolle speculative. Il mito del “mattone che cresce sempre di valore”, infatti, ha sostenuto per decenni un mercato che adesso è saturo, con una percentuale “pazzesca” – il 75% delle famiglie – di italiani diventati proprietari di casa (o di più case) ed un’altra, il rimanente 25% di “non proprietari”, che non lo diventerà mai per i più disparati motivi (anziani con pensione al minimo, giovani disoccupati, famiglie sotto la soglia di povertà).

E così, in molti comuni italiani si segnala la classica situazione in cui tanti proprietari di immobili non riescono a venderli per assenza di compratori, oppure per via del troppo elevato, richiesto al momento della immissione in mercato, che ritarda i tempi della compravendita.

Su tutto, l’offerta delle case in vendita è il doppio rispetto alla domanda, e la qualità degli immobili – moltissimi dei quali costruiti tra gli anni ’60 e ’80 – è scadente. Prova ne sia che il 74% delle abitazioni in Italia rientra tra le classe energetiche più basse (G, F, E).

Pertanto, tra i c.d. millennials si è già fatta strada una concezione del patrimonio immobiliare totalmente opposta a quella dei c.d. patrimonials, ossia di coloro che appartengono alla generazione dei babyboomers e che hanno fatto la fortuna della nostra Economia nei decenni scorsi. I millennials hanno una visione della casa più pragmatica, quella secondo la quale gli immobili rispondono all’esigenza primaria di viverci (comodamente) dentro. Basta all’acquisto di immobili “per investimento”, e stop alle seconde case, passate in secondo piano rispetto ai viaggi lunghi ed alle locazioni brevi.

Dal punto di vista patrimoniale, il mercato immobiliare aveva sempre costituito una asset class importante. dove allocare i propri risparmi. Il motivo che ha spinto negli anni gli italiani ad investire nel mercato immobiliare risiedeva nella sua stabilità. La crescita demografica nei grandi centri urbani aveva sostenuto i prezzi in maniera quasi ininterrotta dal secondo Dopoguerra ad oggi, ed acquistare una casa aveva coniugato il sogno di qualunque investitore: “vivere” e “toccare con mano” il proprio investimento ed ottenere un rendimento sicuro nel medio e nel lungo periodo. Oggi, con il rischio di un crollo generalizzato dei prezzi delle case, la sua importanza è scesa vertiginosamente, e sono molti gli indicatori che rivelano l’esistenza di una “bolla” nelle principali città dell’Europa.

La bolla sembra essere più imponente in Europa. Nel 2020, infatti, in molti paesi europei il prezzo degli immobili è salito di oltre il 15%, contro un 5% registrato negli Stati Uniti, e le nuove misure restrittive a cui tutti i paesi industrializzati andranno incontro stanno già determinando una sorta di esodo dalla città alla campagna da parte di molti proprietari. Ad esempio, circa il 20% degli abitanti di Parigi si sta trasferendo nelle residenze di campagna, e questo comporterà già nel biennio 2021-2022 un crollo del valore degli immobili.

Relativamente al mercato delle locazioni, la riduzione delle attività economiche nelle grandi città ha causato la conseguente contrazione delle locazioni commerciali, ed il numero degli studenti fuori sede – così come quello dei lavoratori fuori sede – è crollato a seguito della pandemia, causando un tangibile calo dei prezzi degli affitti in tutta Europa.

La miccia di una possibile esplosione potrebbe essere individuata nei mutui, soprattutto quelli erogati per l’acquisto di immobili commerciali. Infatti, alle restrizioni imposte dai governi per fronteggiare la pandemia corrisponde un aumento delle insolvenze di aziende commerciali in gravissima crisi. Poi, probabilmente, sarà la volta degli asset immobiliari appartenenti alle famiglie più colpite dalla crisi innescata dal Covid-19. Tutto ciò porterà inevitabilmente ad un ulteriore aumento dell’offerta – già oggi eccessivamente elevata rispetto alla domanda – e ad un ulteriore crollo dei prezzi delle abitazioni.

Il mercato immobiliare, pertanto, vive ancora. Ma è molto malato.