Mercato abitazioni a Roma per macro aree. Prezzi in lieve diminuzione fino al 2021, ma più stabilità

Le quotazioni del mercato immobiliare della Capitale mostrano dati non troppo negativi lungo tutto il corso dell’anno. Il mercato dei B&B e degli affittacamere si rivela come il segmento in maggiore sofferenza, sul quale si registrano chiusure e dismissioni. I dati parziali del secondo semestre, nonostante la seconda ondata di pandemia, mostrano un ulteriore discesa dei prezzi ma una maggiore stabilità, che conferisce buone aspettative sulle compravendite del 2021.

Relativamente alle abitazioni, alcuni studi di mercato ci aiutano a capire come sono andate le cose nel corso di questo annus horribilis per la Società Civile, durante il quale anche gli operatori immobiliari hanno dovuto affrontare la propria percentuale di sacrificio.

L’analisi di Tecnocasa sulla città di Roma, per esempio, prende in considerazione alcune macro aree, ed è stata condotta sulla base di una metodologia specifica. Innanzitutto, i prezzi indicati si riferiscono ai valori medi delle vendite effettivamente avvenute, e non a quelli richiesti dei proprietari. Esse incorporano, quindi, la trattativa con gli eventuali ribassi. Inoltre, le quotazioni si riferiscono a tagli di 80-90 mq; pertanto, in caso di immobili di metratura inferiore devono essere applicati i correttivi al rialzo.

I valori, poi, sono riferiti ad immobili diversi per vetustà (nuovo e usato) e per tipologia (signorile, medio ed economico).

Naturalmente, trattandosi di prezzi medi, essi saranno orientativi, non ricomprendendo le peculiarità e le specifiche caratteristiche di ogni immobile e i suoi eventuali scostamenti di prezzo dalla media. Lo studio, però, fornisce una guida efficace tra le quotazioni delle diverse aree, grazie alla capillarità delle agenzie affiliate.

Prezzi – Nella prima parte del 2020, rispetto al secondo semestre del 2019, i valori immobiliari di Roma sono diminuiti dell’1,5%, mentre la media delle grandi città ha visto prezzi in aumento dell’1%.

Compravendite – Nei primi sei mesi del 2020 le compravendite residenziali a Roma città sono state 13461, con una diminuzione del 19,3% rispetto allo stesso periodo del 2019. 

Tempi di vendita – per vendere l’abitazione nella capitale occorrono in media 107 gg..

Domanda e disponibilità di spesa – La domanda si focalizza prevalentemente sui trilocali con il 46,9% delle richieste, a seguire i bilocali che compongono il 29,9% della domanda. La disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è compresa tra 250 e 349 mila € nel 24,4% dei casi e tra 170 e 249 mila € nel 22,8% dei casi. Rispetto allo scorso semestre da segnalare un lieve aumento della percentuale di acquirenti con disponibilità superiore a 250 mila €.

ANALISI DELLE MACROAREE

Le aree centrali della città chiudono il semestre con un ribasso dei valori dell’1,3%. Mercato sempre dinamico quello del Centro storico, anche post lockdown. Le richieste di acquisto e di locazione sono sempre numerose ed i venditori sembrano anche più risoluti nell’accettare le proposte dei potenziali acquirenti. Le quotazioni medie risultano comunque invariate rispetto ai primi mesi del 2020. L’emergenza sanitaria ha determinato però uno stop della domanda per investimento, che in questa area della città era spesso focalizzata sulla realizzazione di B&B ed affittacamere. Non si registrano infine variazioni significative dei tempi medi di vendita, che si mantengono sostanzialmente ai livelli pre-Covid.

Chi acquista nel Centro storico raramente si avvale di un mutuo, ma anche sul fronte del credito non si segnalano difficoltà di erogazione. Inoltre, nel Centro storico, si registra una buona richiesta di immobili di prestigio da parte di famiglie. Per questi immobili si possono toccare anche top prices di 14-15 mila € al mq raggiungibili, ad esempio, in Piazza Di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino, le quotazioni toccano gli 8000-9000 € al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq, per raggiungere valori di 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona.

Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare, con punte di 10 mila € al mq per le abitazioni in buono stato. La domanda di prima casa è concentrata in parte anche in zona Prati, in particolare su via Cola di Rienzo dove si segnalano prezzi medi di 5000-7000 € al mq.

Sono in aumento le quotazioni nell’area dell’Esquilino, Santa Croce in Gerusalemme, viale Manzoni e piazza Vittorio Emanuele. L’area che si sviluppa a ridosso della stazione ha quotazioni medie di 2500-3000 € al mq.

Una lieve contrazione delle quotazioni ha interessato il quartiere di corso Trieste – Villa Torlonia – Coppedè. La domanda è sempre molto sostenuta, tuttavia l’offerta è più abbondante e questo sta determinando un lieve ribasso dei valori. Sono tanti quelli che vendono per realizzare un acquisto migliorativo. Piacciono gli stabili in stile liberty che si trovano all’interno del quartiere Coppedè, dove si raggiungono punte di 9000 € al mq, mentre in zona Villa Torlonia si scende a 7000 € al mq.

Il ribasso più importante dei prezzi nel primo semestre (-2,7%) si è registrato nella macro area di Roma Sud. Hanno sofferto maggiormente i quartieri più periferici della città, tuttavia anche nella zona Eur il post lockdown vede un mercato che riparte ma a rilento. Diminuisce infatti il numero di richieste e le proposte di acquisto dei potenziali acquirenti sono spesso in forte ribasso rispetto al prezzo richiesto, e questo ha portato ad una leggera contrazione dei valori. I valori per un medio usato sono di 4000 € al mq, con punte di 4200 € al mq per le tipologie in buono stato presenti su viale Europa e viale Aereonautica.

Il periodo di fermo ha leggermente aumentato la richiesta di immobili con spazi esterni, ed in particolare chi ha una disponibilità di spesa superiore a 350 mila € ritiene indispensabile la presenza di almeno un terrazzo-balcone abitabile.

Diminuiscono dell’1,7% i valori immobiliari della macro area di Villa Ada – Monte Sacro. Tra i quartieri in calo c’è Montesacro – Ossola dove hanno subito un ribasso soprattutto le soluzioni da ristrutturare. La macro area di Monteverde – Aurelio, allo stesso modo, registra un ridimensionamento dei prezzi dell’1,5%. Ha tenuto l’area intorno a via Gregorio VII. Non si registrano infatti particolari ripercussioni dovute all’emergenza Covid. Le quotazioni non hanno subito variazioni e le compravendite, finito il periodo di lockdown, sono ripartite allo stesso ritmo di inizio anno.

Un discorso a parte va fatto per il mercato dei B&B e degli affittacamere, segmento in sofferenza sul quale si registrano chiusure e dismissioni un po’ in tutte le macro aree. Alcuni imprenditori, infatti, stanno mettendo in vendita gli immobili utilizzati per queste attività, e sono scomparse dal mercato le richieste di acquisto per abitazioni da adibire a questo tipo di strutture ricettive.

Sul fronte della concessione del credito, fortunatamente, non si segnalano particolari variazioni, e le banche stanno erogando come prima. Anche le tempistiche non sembrano essere cambiate. Nonostante questo, i dati parziali sul secondo semestre del 2020 rivelano una ulteriore flessione dei prezzi degli immobili in tutta Italia, e quindi anche a Roma. Ce lo dice un sondaggio condotto da Banca d’Italia, che ha coinvolto 1.403 agenti immobiliari. Il calo che emerge dai dati è significativo, ma c’è anche un aspetto positivo. Infatti, sembrano essere migliorate le condizioni complessive della domanda e l’andamento dei mandati a vendere, mentre i tempi di vendita e gli sconti medi sui prezzi richiesti dai venditori hanno raggiunto una certa stabilità intorno ai valori medi, senza troppi scostamenti  tipicamente speculativi.

In ogni caso, la crisi economica innescata dalla pandemia lascerà i suoi pesanti strascichi anche nel primo semestre del 2021, ma la diminuzione dei prezzi e la maggiore stabilità dovrebbero costituire le basi per una buona ripresa nella seconda parte del prossimo anno.