Crisi d’impresa e real estate alberghiero, il valore della struttura si identifica con l’attività economica svolta

Mai come oggi vale la massima che un “hotel vale quanto rende”, mentre in passato, specialmente per le banche, la sua valutazione era sostanzialmente diversa, avendo maggiore incidenza nella valutazione creditizia il valore immobiliare.

Di Roberto Necci*

Il nuovo codice della crisi d’impresa impone una serie di misure di salvaguardia preventiva che risultano quanto mai importanti per un settore come quello alberghiero che, nel nostro paese, anche a causa della notevole frammentazione, raramente si trova al passo con le moderne strategie di analisi e controllo gestionale.

Con l’emanazione del D.lgs. 26 ottobre 2020, n. 147 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 276 del 5 novembre 2020, il nostro legislatore ha introdotto importanti disposizioni integrative e correttive al Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza di cui al D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14.

Scompariranno le parole “fallimento” e “procedura fallimentare” e verranno sostituite da “liquidazione giudiziale” e “procedura di liquidazione giudiziale“. Tuttavia, al di là dei tecnicismi legali, sono convinto che questa riforma sia piuttosto importante, e francamente se ne sentiva la necessità.  La logica ispiratrice è la salvaguardia dei beni aziendali, e soprattutto dell’azienda nella sua interezza, anche a tutela dei creditori.

E’ piuttosto evidente che, rispetto al passato, c’è un chiaro elemento di discontinuità, visto che anche nella filosofia che ha ispirato il legislatore “la crisi” viene definita come un fatto normale della vita dell’impresa. L’obiettivo della legge è quello di attivare delle “sentinelle” che possano intervenire già dai primi segnali, visto che nell’ambito dei processi di risanamento la tempistica è fondamentale. Viene data ampia importanza al ruolo degli amministratori, ma anche di sindaci e revisori; costituirà comportamento virtuoso la tempestiva comunicazione dello stato di crisi, che andrà fatta all’Organismo di composizione delle crisi d’impresa da costituirsi anche in collaborazione con le Camere di Commercio e le associazioni private.  Sarà proprio compito di tale organismo trovare le migliori soluzioni per uscire dalle criticità, soprattutto alla luce dei danni diffusi causati dalla pandemia di Covid-19 alle attività ricettive. 

E’ bene sottolineare l’importanza dei sistemi interni atti al controllo ed al monitoraggio dei risultati gestionali, anche e soprattutto nell’ambito delle aziende alberghiere, che in alcuni casi ne sono prive. Infatti, un tema inerente gli scenari delle crisi d’impresa, fra i più discussi in questo ultimo periodo così pesante per il comparto, riguarda i crediti deteriorati del settore alberghiero in possesso delle banche o delle società specializzate.  Il termine NPL (“Non Performing Loan”) è l’anglicismo che identifica questi crediti: crediti non performanti, deteriorati, non graditi; ma, al di là della terminologia usata per identificarli, si tratta pur sempre di crediti che difficilmente verranno rimborsati e che costituiscono essi stessi un mercato.

Dopo aver analizzato il mercato alberghiero e le dinamiche del credito “dal di dentro” per diversi anni, mi sento di affermare che la mole di sciocchezze sentite ultimamente sul tema degli NPL alberghieri è davvero imbarazzante.  Mai come in questo caso, infatti, la verità è molto distante dai racconti dei c.d. esperti che, magari competenti in altri settori (real estate abitativo, banking, finance, etc.), pensano di poter trattare con le stesse impostazioni concettuali anche il comparto immobiliare ed imprenditoriale alberghiero.

Molti sostengono che oggi il mercato è pieno di NPL alberghieri, ma gli stessi non raccontano la vera natura del problema, e cioè che quando un hotel arriva ad essere considerato tecnicamente un NPL, si tratta di un credito definitivamente deteriorato, spesso senza alcun valore. Un asset alberghiero valido, prima del suo deterioramento definitivo, trova sempre un’alternativa di mercato; pertanto, ciò che è destinato a diventare NPL alberghiero ha una sua particolarissima storia, oppure è davvero qualcosa che il mercato non considera allettante. Altra ipotesi potrebbe essere quella di un errore di finanziamento iniziale, ovvero una gestione di merito creditizio errata alla fonte; ma il punto rimane lo stesso: un NPL alberghiero, nella quasi totalità dei casi, è un pessimo investimento.

Del resto, mai come oggi vale la massima che un “hotel vale quanto rende“, mentre in passato, specialmente per le banche, la sua valutazione era sostanzialmente diversa, avendo maggiore incidenza nella valutazione creditizia il valore immobiliare.

Cambiando il punto di vista della valutazione, cambiano totalmente le regole del gioco: così un credito diventa NPL in base ad un criterio di valutazione che oggi non è più attendibile, e che caratterizza “storicamente” un asset che oggi potrebbe non avere più valore.  Infatti, la casistica sui dossier esaminati presenta alcune caratteristiche specifiche, che portano ineluttabilmente ad una valutazione negativa, e più precisamente: a) scarso valore immobiliare e limiti strutturali nelle camere (dimensione, presenza di singole, mancanza di servizi, altri centri di ricavo non strategici); b) alta incidenza degli oneri fiscali (ove la struttura fosse in funzionamento); c) perdita di appeal della destinazione e conseguente limite sui ricavi; d) elevato capitale necessario per l’avviamento e, di conseguenza, esiguità del ritorno sull’investimento.

Quindi, il mercato dei crediti diventati NPL nel comparto alberghiero è decisamente di poco interesse, soprattutto se rapportati ai valori generali presenti sul mercato.  Per rendere vivace questo comparto, si dovrebbero introdurre regole decisamente diverse dalle attuali, intervenendo sugli aspetti fiscali oltre che sulle strutture di finanziamento necessarie all’acquisto di questi crediti. L’ambito che invece reputo particolarmente interessante consiste nell’essere in grado di strutturare operazioni su asset non ancora diventati NPL , laddove sia possibile dotarsi di strumenti utili al controllo della gestione e dei relativi aspetti reddituali ed organizzativi (magari con un sano cambio della guardia che assicuri un nuovo corso gestionale).

Roberto Necci

In conclusione, se gli immobili a garanzia di NPL sono ritenuti, da molti esperti, eccellenti opportunità d’investimento, ciò non è vero in relazione ad un albergo ricadente in tale categoria di asset patrimoniale. Questo perché le altre tipologie di immobili a tutela di crediti deteriorati conservano una propria valenza oggettiva indipendente dal credito stesso, mentre la struttura alberghiera si identifica strettamente con l’attività economica ivi realizzabile: se tale attività è fallita, è presumibile che l’immobile stesso non abbia il valore atteso, e necessiti di una profonda revisione di destinazione d’uso (es. da albergo a mini appartamenti) che richiede costi di ristrutturazione, per il detentore del NPL, così ingenti da quasi azzerare il valore stesso della struttura. 

* Manager, consulente e docente, esperto in operazioni di ristrutturazione straordinaria del comparto alberghiero – www.investhotel.it – www.robertonecci.it