Immobili commerciali: tengono logistica e negozi con delivery, male gli uffici. Mai più come prima

Il 2020 sarà ricordato come un anno orribile per il settore immobiliare, e quello in corso come l’anno dell’adattamento. Solo il possibile ritorno alla “quasi normalità” restituirà volumi e prezzi adeguati, ma niente sarà più come prima. Il primo semestre 2021 sarà ancora complicato, con effetti sui volumi totali di fine anno.

Il volume degli investimenti nel commercial real estate in Italia nel 2020 si è chiuso con un calo del 29% rispetto al 2019, che era stato un anno record (oltre 12 miliardi di investimenti in immobili commerciali). La pandemia, infatti, ha provocato un notevole rallentamento degli investimenti, e l’emergenza sanitaria ha accelerato la diffusione dell’e-commerce e dello smart-remote working, conferendo incertezza sul  trend di mercato.

Il segmento uffici mantiene la sua posizione predominante (3,7 miliardi di investimenti), ma è in calo del 26% rispetto all’anno precedente. Milano e Roma leader del segmento, con rispettivamente 2,3 miliardi e 820 milioni.

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LOGISTICA – Ottima la performance del settore logistica, che con € 1,4 miliardi di investimenti e il 100% di investitori stranieri si conferma il segmento più sorprendente, superando addirittura il dato del 2019 e facendo intravedere un ulteriore rafforzamento per l’anno 2021. Infatti, la richiesta di spazi è molto elevata, e determinerà la realizzazione di numerosi progetti di sviluppo.

MERCATO RETAIL – Il settore retail ha fatto registrare investimenti per € 1,4 miliardi, in calo del 29% rispetto al 2019. Guidano i volumi le operazioni legate alla Grande Distribuzione Organizzata (345 milioni) e, in misura inferiore, le transazioni legate ai centri commerciali (299 milioni di investimenti). Relativamente alle previsioni per il 2021, è bene aspettare il ritorno a misure non restrittive nelle aree dello shopping prima di saltare alle conclusioni. Di certo, l’attenzione per il momento si concentra principalmente su nuovi sviluppi per centri commerciali nella città metropolitana di Milano.

INVESTIMENTI IN HOTEL – Il segmento ha raccolto poco più di 1 miliardo di investimenti, in linea con la media degli ultimi 10 anni e in calo del 68% rispetto al 2019, che però era stato un anno segnato da record straordinari, mai visti prima, per via dell’ingresso di nuovi investitori (gruppi stranieri). Nonostante le misure restrittive ed il calo del turismo, l’interesse nei confronti del settore rimane alto.

Nel complesso del mercato immobiliare delle tipologie commerciali, le città dove si è avuto il maggiore numero di transazioni nel 2020 sono Milano e Roma. A causa del trend in atto già da anni – e solo accelerato dalla pandemia – negli ultimi dieci anni i prezzi sono diminuiti del 37% nelle vie di passaggio, e del 42,5% nelle vie non di passaggio.

Il segmento del retail è stato quello maggiormente impattato dalla pandemia. La ristorazione, che negli scorsi anni aveva trainato il mercato dei locali commerciali, è stata penalizzata dall’assenza di turismo e dal ricorso massiccio allo smartworking. Sembrano tenere le attività che si sono riorganizzate attraverso piattaforme di e-commerce integrando il canale online con il punto vendita fisico, i negozi di vicinato e la grande e media distribuzione, grazie all’apertura di supermercati di prossimità.

Nelle vie di passaggio, la liberazione di spazi sta portando a riposizionamenti per quelle realtà del retail che possono permetterselo. Nelle vie non di passaggio continua la ricerca di spazi da destinare ad uso ufficio e, ove possibile, per un cambio di destinazione d’uso in abitazione.

Secondo i dati di Tecnocasa, l’80% di chi cerca in locazione vorrebbe aprire un’attività di somministrazione e ristorazione, e c’è una discreta domanda di chi vuole avviare attività di servizi alla persona. In questo scenario di incertezza, gli investitori si muovono con cautela o provano a realizzare acquisti opportunistici. In particolare, si chiedono rendimenti più elevati (fino al 10% annuo lordo) per compensare il maggiore rischio di vacancy, e le metrature più richieste sono inferiori a 100 mq (80,8% in acquisto e 75,6% in locazione).

PREVISIONI PER IL COMMERCIAL REAL ESTATE – Il 2020 sarà ricordato come un anno orribile per il settore immobiliare, e quello in corso come l’anno dell’adattamento. È plausibile pensare che il primo semestre del 2021 possa essere complicato e che questo avrà un impatto sui volumi totali di fine anno. Ciò che è certo è che gli investitori mantengono un cauto ottimismo, confermano la stabilità delle proprie intenzioni di investimento, con una preferenza per le asset class Logistica e Residenziale, e si dicono positivi in merito alle condizioni generali del credito nei prossimi mesi. In definitiva, solo il possibile ritorno alla “quasi normalità” restituirà volumi e prezzi adeguati, ma niente sarà più come prima.