Dicembre 2, 2021

Budget 200mila e 500mila euro, ecco come investirli nel mercato immobiliare

Secondo i dati di Tecnocasa, nel 2020 la componente di acquisto immobili per investimento ha subito un lieve decremento, dal 17,9% al 16,5%. Pertanto, nonostante le trasformazioni indotte dalla pandemia sul mercato immobiliare, la casa è ancora un bene molto amato dagli italiani.

Gli ultimi cinque anni, ed in special modo il 2020 (per i noti eventi mondiali) hanno manifestato il fenomeno dello spostamento del risparmio dai valori immobiliari a quelli mobiliari, con una crescita costante dello stock di risparmio nel comparto della raccolta gestita (fondi comuni e sicav, gestioni patrimoniali, polizze d’investimento).

Complici i tassi di rendimento pressoché  azzerati presenti nel mercato obbligazionario, rimane ancora una larga fetta di investitori – appartenenti alle più disparate fasce d’età – dedita all’investimento nel mercato immobiliare, che nel medio periodo e a seconda del prezzo d’acquisto, della quadratura e della zona, può assicurare un rendimento annuo molto superiore a qualsiasi titolo obbligazionario, in grado di compensare gli oneri di gestione (imposte, stress, rischio di morosità dell’inquilino, spese di manutenzione straordinarie).

A seconda del budget che si ha a disposizione, si possono prendere in considerazione diverse forme di investimento immobiliare.

DA 200 MILA EURO  – Se si ha a disposizione un capitale superiore a 200 mila euro, si può puntare ad un appartamento di piccolo taglio nelle grandi città. Milano è tra le preferite, alla luce del fatto che la città è e sarà oggetto di importanti lavori di riqualificazione. Infatti, per questa ragione tanti investitori stanno puntando su di essa nonostante il rallentamento dovuto alla pandemia (in particolare le aree di riqualificazione dello scalo Farini e dello scalo di Porta Romana). Con questo budget, le zone centrali sono difficilmente accessibili, ma si può puntare su quelle periferiche dove i prezzi sono più contenuti ed i rendimenti più elevati (il rendimento medio da locazione nel capoluogo lombardo si aggira intorno al 4,2% annuo lordo ma, nelle zone periferiche, può arrivare anche al 7%).

A Roma, negli ultimi anni si era puntato molto sulle zone turistiche, investimento al momento scoraggiato dall’assenza forzata dei turisti. Sempre interessanti risultano le zone universitarie che, nonostante la DAD, attirano comunque investitori. Milano, Roma, Bologna, Torino, Napoli, Trieste, Pisa e Lecce sono realtà dove questo tipo di acquisto attira ancora. In generale i rendimenti medi da locazione sono interessanti: si va dal 4,2% annuo lordo di Milano al 6,3% di Trieste e al 7,4% di Lecce. 

Un’altra alternativa sono le località turistiche. In un anno è aumentata la percentuale di chi acquista la casa vacanza, passata da 5,8% a 6,5%. Infatti, subito dopo il primo lockdown, in tanti hanno acquistato nelle località turistiche spinti dal desiderio di avere una casa al mare, montagna o lago. Con un budget di 250 mila euro si può puntare ad un piccolo taglio in destinazioni turistiche note, oppure a un taglio più ampio in località meno “trendy”.

Nonostante il calo dei flussi turistici, la scorsa estate si è registrata una forte domanda di immobili in affitto soprattutto da parte dei residenti locali. Con questo budget si può comprare un bilocale a Bardonecchia, Canazei, Roccaraso e Cogne, mentre al mare si può puntare su un piccolo taglio a Milano Marittima e Riccione. Per qualche mq in più ci si deve orientare in località meno costose, come ad esempio Gallipoli oppure Castellammare del Golfo in Sicilia.            

Sul lago di Garda si possono acquistare dei trilocali in discreto stato, metratura destinata a scendere notevolmente se si vuole la vista lago o il fronte lago. Ancora più economici i laghi di Iseo o Como.

Negli ultimi anni si è notata una buona tenuta dei mercati turistici in quelle realtà in cui si è investito in interventi di miglioramento come il potenziamento delle piste da sci, la creazione di impianti termali o di piste ciclabili.

Con un budget simile (200-250mila euro), si potrebbe affiancare anche l’acquisto di un box. Tra i vantaggi di questo tipo di acquisto c’è sicuramente la volontà di diversificare il portafoglio immobili, una maggiore facilità di gestione rispetto all’abitazione e rendimenti leggermente più elevati, intorno al 6,3%. Quanto al loro valore, negli ultimi 10 anni, hanno avuto un trend abbastanza in linea con le abitazioni. Nell’acquisto dei box per investimento occorre selezionare bene la zona su cui puntare.

DA 500 MILA EURO – Un budget più importante consente di pensare all’acquisto delle metrature più ampie nelle grandi città, oppure dei piccoli tagli in zone più centrali. Queste ultime sono quelle che hanno garantito migliori risultati negli ultimi anni (fatta eccezione per alcune metropoli), lasciando sul terreno solo il 14,7% del valore degli immobili. In questo caso si potrebbe anche decidere di puntare su quartieri più signorili o su località al top. A Milano, per esempio, ci sono zone centrali in cui gli immobili signorili arrivano anche a 15 mila € al mq, discorso simile per Roma. E nelle località turistiche potrebbe valere la pena puntare su località di grido come la costiera amalfitana, il fronte lago di Garda o il Trentino-Alto Adige, dove tanto si è investito anche in strutture sportive e wellness.

Con un budget di questa portata, inoltre, potrebbe valere la pena inserire nel proprio portafogli anche degli immobili non residenziali.     

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