Il mercato immobiliare dal 2007 ad oggi: compravendite, prezzi e mutui. Il 2021 un anno di transizione

Dalla seconda metà degli anni ’90 il mercato immobiliare italiano ha registrato una fase espansiva seguita all’introduzione della moneta unica, che ha generato una crescente domanda di abitazione. Analisi anno per anno e previsioni per il 2021.

Per spiegare le fasi che ha attraversato il mercato immobiliare italiano, bisogna attraversare soprattutto due eventi fondamentali. Il primo coincide con l’introduzione della moneta unica, che ha determinato l’abbassamento dei tassi di interesse sui mutui e, di conseguenza, una maggiore propensione all’indebitamento per l’acquisto della casa. Il secondo è di qualche anno dopo (2007), e coincide con la “grande crisi” dei mutui subprime, scatenata negli USA, che ha invertito bruscamente il trend del mercato. Il primo evento, in particolare, ha portato ad un incremento dei volumi di compravendita – con un picco nel 2006 con quasi 845 mila transazioni – e ad una crescita dei valori che si è protratta fino al 2007, quando il secondo evento ha seminato distruzione a causa dell’esplosione della bolla immobiliare statunitense.

Da quel momento (secondo semestre 2007) ha inizio la fase discendente del ciclo immobiliare, e per la prima volta dopo tanti anni i prezzi degli immobili hanno segnalato una contrazione che si trascina fino ai giorni nostri. Vediamo cosa è successo, anno per anno.

2007 – Il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni registra la prima battuta di arresto, complici la crisi del mercato dei mutui subprime che rende gli istituti di credito molto prudenti nella concessione dei finanziamenti ed il rialzo dei tassi di interesse. Tutto ciò si riflette sul mercato immobiliare che segnala una contrazione della disponibilità di spesa e, di conseguenza, la prima riduzione dei volumi (-4,6%) e dei prezzi immobiliari (-1,0%).

2008-2009 – Continua la stretta creditizia, categorie di potenziali acquirenti non riescono più ad accedere al credito (immigrati, single, lavoratori a termine), i tempi di vendita iniziano ad allungarsi, l’offerta sul mercato aumenta e di conseguenza i prezzi e le transazioni scendono ancora. Nel 2008 queste ultime registrano una riduzione del 15% rispetto all’anno precedente. E’ il primo calo importante.

2010 – Anno in cui le compravendite si stabilizzano grazie ad una ripresa dell’erogazione dei mutui stimolata da provvedimenti governativi in sostegno dell’accesso al credito e all’aumento della domanda da parte delle famiglie. Resta la tendenza delle banche ad essere comunque prudenti. Gli scambi sono a quota 611.878

2011 – La situazione economica del Paese lancia segnali negativi, la disoccupazione sale, la fiducia di imprese e consumatori diminuisce, la volontà di acquistare casa anche, il mercato del credito vede nuovamente un forte calo delle erogazioni che si trasferisce sul mercato immobiliare che vede ancora prezzi e transazioni in diminuzione.

2012 – “Annus horribilis” per il mercato immobiliare italiano: si registra la contrazione dei prezzi più importante (-10,2% in un solo anno) ed i volumi di compravendita iniziano a precipitare (-25,8% rispetto al 2011) a causa di mancanza di fiducia, di una congiuntura economica ancora fortemente negativa e un aumento del costo dei mutui che rende più difficoltoso l’accesso al credito. A questo si aggiunge la pressione fiscale che, incidendo soprattutto sulle seconde case, determina un aumento di offerta immobiliare. 

2013-2014 – Si raggiunge il picco minimo di compravendite con 403.124, si ritorna ai livelli degli anni ’80, i prezzi sono ancora in caduta (-8,7%). Sul mercato del credito iniziano ad esserci i primi segnali di ripresa della domanda di finanziamento da parte delle famiglie che, nonostante il trend non brillante di consumi e mercato del lavoro, sembrano riprendere fiducia. Nel 2014 i mutui ripartono, la domanda di credito delle famiglie è in salita e la Bce immette liquidità sui mercati finanziari attraverso il Quantitative Easing. Riparte la fiducia delle imprese e dei consumatori. Tutto questo determina un aumento della domanda immobiliare che diventa nel frattempo più selettiva. Aumentano le transazioni, mentre i prezzi ancora non decollano.

2015 – La domanda immobiliare continua a crescere, le transazioni anche e i tempi di vendita iniziano a contrarsi, segno che il mercato si sta avviando verso una nuova fase. Tutto ciò ancora non si trasferisce sui prezzi che continuano a diminuire meno che in passato e vanno verso la stabilità. Questo grazie al mercato del credito che registra una domanda in forte aumento anche grazie a tassi molto bassi (negativi gli indici sui tassi variabili). Tassi storicamente ai minimi e prezzi degli immobili convenienti sono una miscela che innesca una fase di ripresa del mercato.

2016 – I volumi di compravendite fanno un balzo in avanti e crescono del 18,9% supportati dalla ripresa del mercato creditizio: le erogazioni infatti crescono del 20,6% nel 2016. I prezzi vanno verso la stabilità e chiudono l’anno con una riduzione del -1,6%.

2017 – Il mercato sembra ormai aver imboccato il percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare. La domanda immobiliare si riprende, gli investitori tornano sul mercato, i tempi di vendita si riducono (140 gg).  Il mercato del credito continua a dare segnali positivi anche se si intravedono i primi rallentamenti con volumi in linea con gli anni precedenti. Le compravendite sono ancora in crescita e chiudono a quota 542.480. I prezzi restano stabili. 

2018-2019 – Il trend positivo del mercato immobiliare continua: le compravendite sono in aumento e, molto probabilmente, l’anno chiuderà intorno a 580 mila transazioni. I tempi di vendita sono diminuiti gradualmente e si sono portati intorno a 134 gg. Il mercato del credito continua a dare segnali positivi e nei primi sei mesi del 2018 la ripresa si conferma, per poi ulteriormente entro la fine dell’anno. Nel 2019 il mercato immobiliare conferma l’andamento positivo. Le compravendite continuano a crescere e si stima che l’anno chiuda intorno a 600 mila. I tempi di vendita si aggirano intorno a 122 giorni. Il mercato del credito, ormai da alcuni anni, continua a dare segnali positivi anche se nella prima parte del 2019 c’è stata una leggera frenata delle erogazioni.

2020 – Il mercato apre in modo positivo ma la pandemia a marzo mette il mondo ed il mercato immobiliare in stand by. La chiusura forzata in casa però porta ad una maggiore consapevolezza della propria abitazione con la conseguenza che subito dopo la fine del lockdown la richiesta di abitazioni riprende. Le caratteristiche richieste iniziano a modificarsi con la ricerca di abitazioni dotate di spazi esterni e spazi più ampi. Gli investitori si fermano soprattutto coloro che puntavano sul segmento turistico e degli affitti brevi alla luce del calo dei flussi turistici. I tempi di vendita iniziano ad aumentare lentamente. I prezzi subiscono una battuta d’arresto a parte Milano, Verona e Bari che continuano a segnare ancora una lieve ripresa dei valori. 

In crescita l’andamento del credito relativo al 2020 che, nonostante il periodo di pandemia, raggiunge i 50,5 miliardi di euro, con una variazione del +5,2% rispetto al 2019 (48 mld), con un incremento dei volumi erogati di 2,5 miliardi di euro. Da sottolineare la crescita delle surroghe che, grazie all’onda lunga dei tassi ai minimi, da settembre 2019 sono cresciute notevolmente fino a registrare il massimo nel mese marzo 2020 (+55%), dall’altra la sostanziale tenuta delle operazioni di acquisto (-1,7%) rispetto al calo, più consistente, del numero di compravendite immobiliari (-7,7%). Alla luce dei numeri di chiusura dell’anno 2020 possiamo affermare che sebbene l’anno sia stato caratterizzato dalla pandemia che ha impattato negativamente sull’economia globale, il mercato del credito alla famiglia ha retto molto bene.

E il 2021, come si va delineando? E’ presto dirlo, perché i profondi cambiamenti dettati dalla pandemia nelle preferenze immobiliari sono tali da considerare il mercato immobiliare ancora “in divenire”, e l’assenza di punti d’appoggio più saldi – in termini di variabili strutturali – continuerà almeno fino alla fine del primo semestre 2022, allorquando gli scambi e i prezzi risaliranno al livello pre-pandemico. Allora, sarà chiaro quali potranno essere i driver del mercato, uno dei quali, però, sembra già adesso essere una certa abbondanza di offerta nel segmento immobiliare per ufficio ed in quello relativo alle abitazioni di grande quadratura (oltre i 150 mq); questi ultimi, in particolare, non rientrano più nelle preferenze delle nuove generazioni di proprietari, i quali ricercano soluzioni abitative tra i 75 ed i 100 mq.

Questo trend, già evidente alla fine del 2020, potrebbe aprire le porte al business dei frazionamenti immobiliari che, peraltro, determinerebbe un aumento di offerta di immobili di quadratura medio-piccola (bilocali e trilocali), stabilizzandone i prezzi.