Domanda immobiliare nelle località di lago: vivace quella sul Garda, dove gli scambi parlano tedesco

Secondo i dati dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il lago di Garda mette a segno un aumento dei valori dello 0,3%, con la sponda veronese che chiude con +0,9%. Bene anche la sponda bresciana e il lago di Lecco. Si conferma l’interesse all’acquisto da parte dei turisti tedeschi sul lago di Garda.

Le quotazioni immobiliari delle località turistiche di lago mantengono una sostanziale stabilità dei valori (+0,3%), con quelle sulla sponda veronese in leggero aumento (+0,9%). Si conferma quindi una buona tenuta del mercato immobiliare turistico, grazie ad una domanda che arriva anche dall’estero e grazie anche alle infrastrutture offerte, in modo particolare le piste ciclabili.

Sulla sponda veronese, il mercato immobiliare di Lazise segnala prezzi stabili. Tra gli acquirenti, oltre ai veneti, anche turisti tedeschi. Sono aumentati gli acquisti di case indipendenti e rustici da ristrutturare, grazie anche al superbonus. Una soluzione degli anni ’70 da ristrutturare si scambia a prezzi medi di 2000-2500 euro al mq. Gli acquirenti italiani hanno cambiato il budget da destinare all’acquisto dell’immobile, portandolo anche a 300 mila euro per soluzioni indipendenti e con spazi esterni. La zona più ricercata è quella di Barum dove, un ristrutturato con vista lago, tocca punte di 4000 – 4500 euro al mq. A Malcesine e Brenzone la domanda è vivace ed è alimentata da acquirenti italiani e tedeschi. Questi ultimi, in particolare, apprezzano in particolare le nuove costruzioni, che si aggirano intorno a 4000-4500 euro al mq.

A Peschiera del Garda il mercato immobiliare si sta rivelando dinamico, con prezzi sostanzialmente stabili nel 2020 ma in aumento nei primi mesi del 2021. In Veneto è attualmente in vigore il “Piano Casa Veneto 2050” che concede la possibilità di aumentare le volumetrie. Nelle zone residenziali di vecchia edificazione con aree scoperte ridotte, i nuovi edifici si sviluppano verso l’alto, operazione consentita se si realizzano fabbricati ad alto risparmio energetico e con criteri antisismici. Questo ha fatto in modo che ci siano in vendita degli attici con vista lago le cui quotazioni possono arrivare a 6000-7000 euro al mq.

Gli acquirenti  tedeschi sono sempre molto interessati e hanno un budget più elevato rispetto agli italiani, superiore anche a 500 mila euro, mentre gli acquirenti italiani hanno un budget medio di 300 – 400 mila euro. Nelle zone centrali del comune di Garda ci sono prezzi intorno a 2900 – 3000 euro al mq e punte di 4200 euro al mq per le soluzioni signorili e con bella vista lago, mentre a Costermano, dove stanno facendo interventi di nuova costruzione di categoria di pregio/lusso, i prezzi sfiorano i 4000 euro al mq mentre l’usato scende sotto i 2500 euro. Bardolino resta sempre molto richiesto, e si registrano prezzi medi di 2900 euro al mq con punte di oltre 4000 euro per le soluzioni nuove o ristrutturate con vista lago.

L’entroterra del Lago di Garda si conferma un ottimo mercato. Sono prevalentemente italiani ad acquistare ma la presenza dei tedeschi è sempre molto forte. Qui un buon usato vista lago si valuta intorno a 3500 euro al mq, con punte di 4000-4500 euro per le soluzioni nuove con vista lago, sempre più difficili da trovare. A Riva del Garda la ricerca della casa vacanza si orienta su bilocali e trilocali, e a ricercarli sono trentini, lombardi e veneti, ma si segnala una buona componente di acquirenti tedeschi. Nel centro storico e nell’area di Sant’Alessandro i prezzi delle soluzioni usate, vista lago, si aggirano intorno a 2600-2700 euro al mq, mentre il nuovo fascia lago costa 3000-3500 euro.

A Desenzano, invece, il mercato immobiliare si è rimesso in moto decisamente bene e su tutti i segmenti: prima casa, casa vacanza ed investimento. Sul segmento della prima casa c’è stato un notevole incremento di richieste di abitazioni con ampi spazi e dotate di giardino (soluzioni indipendenti ed appartamenti in contesti semi-indipendenti). Il segmento della seconda casa vede acquirenti in arrivo dalla Lombardia, che acquistano sia bilocali sia trilocali principalmente con spazi esterni e al piano terra. I tempi di vendita sono in diminuzione. Gli investitori acquistano bilocali da 150-180 mila euro per diversificare gli investimenti, e i prezzi hanno subito lievi rialzi. In tutta l’area che si snoda lungo il lago verso Sirmione i prezzi delle abitazioni in buono stato vanno da 3600 -3700 a 4600 – 4800 euro al mq. Si scende a 2500 – 2700 euro al mq per le soluzioni prive di vista lago. C’è anche una notevole ripresa delle locazioni turistiche, con canoni pari mediamente a 1200 euro nel mese di giugno, 2000 – 2300 euro nel mese di luglio e 2500-2800 euro nel mese di agosto.  

Sono stabili tendenti all’aumento anche i prezzi a Salò, dove si segnala un mercato decisamente dinamico che ha visto molto interesse per l’acquisto della casa vacanza e della casa per investimento da destinare agli affitti turistici. Gli stranieri stanno acquistando anche tramite l’utilizzo di visite virtuali e portandosi in loco solo per l’atto di compravendita. I valori immobiliari cambiano molto, e possono variare da 3000 fino a 7000 euro al mq, e le tipologie più richieste sono sempre il bilocale ed il trilocale.

Relativamente ai valori immobiliari del lago di Iseo, si registra una certa stabilità dopo una leggera flessione nel 2020 (-0,3%). Il mercato è frizzante, decisamente positivo, sorretto anche da molte famiglie provenienti dalla provincia di Brescia che stanno cercando immobili in affitto per i mesi estivi per fare smart working o perché stanno ristrutturando la prima casa in città. Per l’intero periodo i canoni di locazione possono arrivare anche a 6000 euro. La tipologia più richiesta in acquisto è il bilocale o il piccolo trilocale, con un budget medio di 140 mila euro. La zona più ricercata è quella centrale, i cui prezzi possono andare da 2500 a 3000 euro al mq, con punte di 3500 euro al mq per le soluzioni in buono stato fronte lago, di cui però c’è bassa offerta.

A Sale Marasino, Sulzano e Marone i prezzi degli immobili sono rimasti stabili, e la domanda di casa vacanza arriva principalmente da persone residenti in zone che consentono di raggiungere queste località son spostamenti da fare entro un’ora. La domanda si orienta verso soluzioni con vista lago, ed anche verso soluzioni indipendenti e case singole. Sulzano è il comune che attira maggiormente perché dotato di un’uscita della tangenziale comoda per chi arriva da Brescia, mentre Sale Marasino è penalizzato dalla mancanza di uscita della tangenziale. Riguardo le locazioni stagionali, un bilocale in residence con piscina o situazioni con ampie terrazze vista lago o centrali fronte lago, di 4 posti letto, si affitta a 1000 euro al mese a giugno, a 1500 euro al mese a luglio, 2000 euro ad agosto e 1000 euro a settembre.  

Il lago di Lecco è molto apprezzato, e a Mandello del Lario acquistano prevalentemente italiani alla ricerca di bilocali o trilocali a cui destinare budget compresi tra 80 e 150 mila euro. Le famiglie acquirenti arrivano da Milano e dalla provincia, con sporadiche presenze di russi e tedeschi.  L’immobile fronte lago è quello più ambito, ed un buon usato costa 2500 euro al mq (con punte di 3000 euro a seconda dello stato di conservazione).

Dando uno sguardo alle quotazioni di mercato del lago Maggiore, i prezzi sono in lieve aumento ad Arona, dove c’è una domanda abbastanza sostenuta ed un’offerta più bassa. La cittadina è facilmente raggiungibile in autostrada e si presta ad essere utilizzata spesso durante l’anno, soprattutto dai milanesi, la cui domanda si orienta su bilocali da 30 a 90 mila euro con spazio esterno come giardino, terrazzo o balcone abitabile. Le quotazioni più elevate sul fronte lago, dove si toccano i 4000-5000 euro al mq e si contano anche degli immobili invenduti. Invece, a Sesto Calende e Angera gli acquirenti arrivano per lo più dalla Lombardia e dal Piemonte, e cercano bilocali su cui investire da 90 a 130 mila euro o soluzioni indipendenti su cui impiegare intorno a 300 mila euro.