Immobiliare, il Covid ravviva il mercato dei rustici. Perché e a quanto comprare

I rustici del Belpaese hanno sempre suscitato fascino ed interesse tra italiani e stranieri. Il lockdown ha fatto volare la richiesta di questo tipo di abitazione, la cui ristrutturazione beneficia di importanti detrazioni fiscali e, relativamente alla riqualificazione energetica, anche del superbonus 110%.

Investire in un casale rurale è un sogno di molti investitori e famiglie, ma è piuttosto impegnativo, poiché all’irresistibile fascino dei luoghi di campagna corrisponde anche un investimento considerevole per la sua ristrutturazione dallo status di rustico a quello di casale vero e proprio. Le somme impiegate, però, assicurano un buon ritorno in termini di valorizzazione immobiliare, tanto che diversi imprenditori ne hanno fatto un mestiere, trascinati dalla domanda di questa tipologia di immobili scatenata dalla pandemia e dalla conseguente “fuga” dalla città e dalle sue paure.

Chi ha potuto, infatti, ha acquistato in periferia soluzioni indipendenti o semi-indipendenti con spazi esterni, mentre chi aveva della liquidità l’ha investita in una proprietà più esclusiva, come un casale, garantendosi le offerte più vicine al centro urbano dove rifugiarsi con la propria famiglia durante i fine settimana e i periodi di ferie. Inoltre, chi lo ha fatto ha potuto godere delle agevolazioni fiscali (detrazioni), e più in particolare ha potuto detrarre i costi sostenuti per la ristrutturazione e l’adeguamento degli impianti fino a 96.000 euro, con il 50% distribuito nei successivi dieci anni (quindi un massimo di 4.800 euro per anno). Come se non bastasse, ha potuto detrarre il 50% delle spese relative all’acquisto di mobili ed elettrodomestici, con un massimale di 10.000 euro.

Poi ci sono gli investimenti destinati alla riqualificazione energetica dell’immobile, come l’isolamento termico e gli infissi, che usufruiscono del superbonus  110% (per mezzo del credito d’imposta). Tutti questi  bonus sulle ristrutturazioni stanno dando una spinta a questo tipo di mercato, e secondo i dati dell’Ufficio studi Tecnocasa la percentuale di chi ha deciso di acquistare rustici nel 2020 è salita al 10% dall’8,6% del 2019. In Puglia, per esempio, una delle località più gettonate dagli stranieri è Locorotondo, terra di trulli e lamie. La soluzione media ricercata è di 3-4 coni, metrature minima da 60 metri quadri e massima di 100, con tanto di terreno. I costi degli immobili ristrutturati vanno dai 180.000 ad un massimo di 250.000 euro. In Piemonte si sono riscoperti piccoli borghi. Tra i tanti citiamo Giaveno, in provincia di Torino, Coazze e Valgioie. Per un’abitazione di 120 metri quadri con giardino circostante situata a circa 3 chilometri dal centro si pagano tra i 70 e gli 80 mila euro se da ristrutturare.

In Emilia-Romagna si sono registrati incrementi di vendite in Valsamoggia e nell’appennino parmense, nei comuni di Crespellano e Calcara sulle colline della provincia di Bologna. I prezzi per una soluzione indipendente in campagna, con 600 metri quadri di giardino, si aggirano sui 150 mila euro. In Veneto, invece, sono molto apprezzate la Valpolicella, famosa per i vini, la zona delle colline moreniche con la loro vicinanza al lago di Garda, la Valdobbiadene, terra di prosecco. I prezzi nelle zone collinari sono intorno ai 700 euro al metro quadro.

In Lombardia la ricerca dei rustici si concentra nell’Oltrepò pavese e nelle campagne bresciane e mantovane, dove una cascina in discreto stato in centro paese oscilla intorno a 400-800 euro al metro quadro. Nelle campagne ci sono rustici grandi da ristrutturare che partono da 60-70 mila euro. La Liguria, infine, offre possibilità di acquisto di rustici, nella Valpocevera. Un rustico di 100-150 metri quadri in buono stato si aggira intorno a 200-250mila euro e può arrivare a 350 mila euro se in ottimo stato.

Ma cos’è esattamente un “rustico”? In terminologia edile, il rustico è un manufatto in corso di costruzione che abbia almeno le murature perimetrali delle singole unità e la copertura. Una c.d. “struttura”, insomma. Ma il termine cambia di significato nelle zone di campagna, dove i c.d. rustici da ristrutturare sono abitazioni in disuso, a volte inabitabili, ma regolarmente catastate e pronte ad essere ristrutturate (e non semplicemente definite). Pertanto, in questa accezione l’incompiutezza dell’immobile è relativa alla sua inadeguatezza ad essere abitata, al pari di una struttura, e questo consente un’ottima occasione di investimento per gli amanti dei luoghi (campagna aperta, borghi e piccoli centri). In tal senso, l’acquisto di un rustico è un ottimo investimento quando ricade in zone di pregio o zone costiere e ad alto flusso turistico, dove acquistare immobili già definiti costerebbe anche il triplo di un normale budget acquisto+ristrutturazione.