Investire in immobili. Milano, Roma e Napoli nel mirino degli investitori, nonostante i costi

Sebbene il 2021 sia stato, fino ad ora, un anno di ripresa delle compravendite, in Italia gli scambi sono comunque gravate da pesanti oneri di investimento. Nonostante ciò, la casa resta ancora un asset importante che attira gli investimenti dei risparmiatori.  

Ancora prima della pandemia, il modo di investire in immobili era già molto cambiato rispetto al passato; con l’inizio dell’emergenza Covid il fenomeno si è solo accelerato, anticipando rapidamente i cambiamenti che il progressivo ricambio generazionale stava determinando nelle preferenze di acquisto, così diverse tra babyboomers e i figli millennials. Di conseguenza, l’approccio tradizionale al mercato immobiliare ha lasciato spazio ad un atteggiamento più “pragmatico” delle nuove generazioni di acquirenti, e gli investimenti immobiliari oggi non sono più visti come un bene rifugio a senso unico, capace di produrre reddito e un sicuro plusvalore in caso di rivendita.

Accanto all’approccio di investimento tradizionale – ancora valido per alcune tipologie immobiliari e in determinate aree geografiche o locali – l’accelerazione dei servizi internet e della tecnologia ha permesso la nascita di nuove forme di investimento immobiliare (Crowdfunding), che hanno ampliato le opportunità di chi desidera investire in abitazioni con piccole cifre e, in ogni caso, la politica dei mutui a tasso più che accessibile sta fungendo da volano per le tipologie di case meno ampie (due e tre vani) ma molto appetibili per le coppie più giovani e dai single, ma anche per chi vuole investire e mettere in locazione, soprattutto secondo la modalità di affitto breve.

Sebbene il 2021 sia stato, fino ad ora, un anno di ripresa delle compravendite, in Italia gli scambi sono comunque gravate da pesanti oneri di investimento. Il primo è rappresentato dalle imposte di registro per l’acquisto di seconde case – chi investe in immobili da mettere a reddito di solito detiene già almeno la prima – o dalla cedolare secca per gli affitti. Il secondo onere è meno determinabile ma non meno insidioso, ed è costituito dai tempi di rivendita dell’immobile, che variano dai circa 100 giorni di Milano agli altre 300 di Palermo. Il terzo onere è individuabile nei costi di agenzia, pari mediamente al 3% del prezzo di acquisto dell’immobile. Nonostante ciò, secondo Fabiana Megliola (Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa) “La casa resta ancora un asset importante che attira gli investimenti dei risparmiatori nonostante il lieve calo registrato dalle compravendite con questa finalità”. Nel 2021, le rilevazioni di Tecnocasa evidenziano come nelle grandi città gli acquisti per investimento abbiano rappresentato il 23,2%, in lieve calo rispetto al periodo pre-pandemia quando erano intorno al 24,9%.

Analizzando le compravendite da investimento a Milano, Roma e Napoli, il dato di Milano è perfettamente in linea con quello nazionale, e si posiziona intorno al 23%, quello di Roma è decisamente al di sotto, con il 17,4%, mentre a Napoli si segnala la percentuale più elevata, con il 35%. Relativamente alle zone della città citate, a Milano buona parte delle transazioni si sono orientate verso le zone interessate da lavori di riqualificazione: San Siro  dove, oltre ad esserci attesa per l’importante progetto di riqualificazione che interesserà l’area  da alcuni anni c’è attrattività legata all’arrivo della metropolitana lilla che ne ha migliorato i collegamenti con le zone centrali ma anche con i due poli più importanti sorti a Milano, Porta Nuova e City Life determinandone anche una maggiore richiesta in termini di locazione ed acquisti. Bene anche i quartieri che gravitano attorno allo Scalo Farini e naturalmente le aree universitarie, da quelle intorno alla Bocconi fino ad arrivare alle zone intorno alla Bicocca. C’è anche interesse, in generale, per i quartieri periferici dove in tanti stanno investendo con l’unico obiettivo di salvaguardare il capitale.

Roma, a differenza di Milano, non ha al momento importanti lavori di recupero e di riqualificazione sul territorio e, per questo motivo, l’interesse degli investitori è orientato abbastanza equamente sulle zone universitarie e su quelle turistiche, che dopo un rallentamento della domanda nel 2020 sono tornate, con la dovuta prudenza, nel mirino di chi investe.  A Napoli, invece, sono le zone centrali ad attirare gli investitori che stanno andando soprattutto nei quartieri meno costosi, anche centrali, per acquistare sia con finalità di casa vacanza sia per mettere a reddito da locazione.