Crowdfunding immobiliare, previsioni di crescita impressionanti

Secondo le previsioni, il mercato del crowdfunding immobiliare crescerà ad un tasso stratosferico del 33,4% l’anno da qui al 2028. Il settore in Europa vale già 7 miliardi di euro, nel 2028 arriverà a 94 miliardi.

Dopo un lungo periodo di gestazione e di deregulation, anche il mercato immobiliare europeo ha finalmente il suo settore “alternative investment”. Infatti, le tutele previste dai nuovi regolamenti dell’UE sul Crowdfunding, che entreranno in vigore il prossimo mese di Novembre, assicureranno un elevato livello di legittimità sia al settore immobiliare che alle piattaforme di investimento, attirando finalmente l’attenzione degli investitori retail che faranno confluire liquidità sul mercato attivando un ciclo di crescita forsennato. Infatti, secondo le previsioni il mercato globale del Crowdfunding Immobiliare crescerà ad un tasso “stellare” del 33,4% l’anno da qui al 2028, ed il valore complessivo in Europa passerà dagli attuali 7 miliardi di euro del 2021 (erano 5 miliardi nel 2020) ai 94 miliardi del 2028.

Il nuovo regolamento UE, del resto, nasce per rafforzare un mercato ancora per pochi e diffuso in modo irregolare nell’Unione, ampliando in modo esponenziale il mercato potenziale e consentendo l’acquisizione di nuove opportunità economiche per tutti gli attori. La necessaria due diligence prevista dai regolamenti per le piattaforme, in particolare, restituirà sicurezza ai investitori nelle loro decisioni di investimento, poiché i requisiti di idoneità e appropriatezza, da verificare preliminarmente, garantiranno il rispetto del migliore interesse dei clienti in ogni momento. Inoltre, il regolamento europeo prevede requisiti specifici per gli operatori del mercato e una loro severa selezione, per cui ci saranno meno partecipanti ma opportunità di investimento più sicure.

Con il nuovo schema europeo, le piattaforme di crowdfunding immobiliare potranno collaborare con i c.d. sviluppatori e con le società di costruzioni di tutta Europa per progetti di importo non superiore a 5 milioni di euro, ed è prevedibile che, con l’aumentare della popolarità presso gli investitori, aumenterà anche la qualità media delle stesse piattaforme, che dovranno gestire la crescita vertiginosa dei flussi di liquidità e, contestualmente, ampliare l’offerta complessiva e assicurare una gamma di progetti immobiliari in grado di soddisfare le esigenze di quanti si avvicineranno al mercato. Inoltre, i costi previsti per gli operatori dalle nuove normative UE spingeranno diverse aziende già operative verso forme di collaborazione o aggregazione che permetteranno di reggere l’urto dei maggiori costi e, soprattutto, di combinare le conoscenze specifiche dei vari territori e i punti di forza di ciascuno, portando il mercato a fare un salto di qualità.  

Sinteticamente, i modelli di investimento consentiti dal Crowdfunding Immobiliare possono essere di due tipi, quello dell’ “Equity” e quello del “Lending”. Nel primo caso, l’investimento viene effettuato in quote della società di costruzione che ha avviato un dato progetto, e il rendimento sarà dato dalla differenza tra prezzo di vendita finale dell’immobile e il capitale investito; nel secondo caso il rendimento dell’investimento si ricava dal tasso d’interesse pattuito con l’azienda che raccoglie i fondi (c.d. sviluppatore) e, in questo modello, l’oggetto dell’operazione non è l’impresa di costruzione ma il prestito che viene erogato ad essa dall’investitore, sebbene in alcuni casi il regolamento del Lending può prevedere un’extra rendimento commisurato al prezzo di vendita degli immobili facenti parte del progetto.

In pratica, il modello dell’Equity è simile ad un investimento di tipo azionario, e quello del Lending è assimilabile ad un investimento obbligazionario, e tutte le piattaforme italiane di Equity sono autorizzate e vigilate dalla Consob.

In termini di protezione della quota di patrimonio investito in Equity o Lending Crowdfunding, questo tipo di investimento offre comunque all’investitore la possibilità di rivalersi sull’asset sottostante nel caso in cui il costruttore non riuscisse a terminare le opere previste nel progetto. Inoltre, la tassazione del Real Estate Crowdfunding è differente a seconda che si investa in piattaforme italiane autorizzate da banca d’Italia oppure in quelle che non hanno tale autorizzazione: nel primo caso i rendimenti sono tassati al 26% e ed il versamento dell’imposta è effettuata dalla piattaforma in qualità di sostituto, nel secondo caso i proventi devono essere dichiarati nel modello unico e verranno tassati ad aliquota marginale. Secondo Pietro Bisconti, founder dello studio Bisconti Avvocati, “con l’entrata in vigore del Regolamento UE 2020/1503 c’è da attendersi nel nostro Paese una forte crescita del Lending Crowdfunding nel settore Real Estate, che avverrà attraverso tre importanti direttive di mercato. La prima è quella dell’aumento del numero di piattaforme di Lending dedicate specificamente al Real Estate; la seconda è quella dettata dall’accesso al Lending per qualunque persona fisica o giuridica che agisca per finalità di tipo commerciale o professionale; la terza riguarda la concreta possibilità che il Lending Crowdfunding consenta ai proprietari di immobili, sia residenziali che commerciali, di avviare progetti di valorizzazione del patrimonio immobiliare reperendo le risorse finanziarie per ristrutturare e poi mettere a reddito o rivendere”.

C’è da dire che il mercato immobiliare europeo del Crowdfunding ha già evidenziato un tasso di sviluppo incoraggiante, sebbene ci si trovi ancora vicini al “punto zero” di una ideale rappresentazione grafica in ascissa e ordinata. Alcuni paesi dell’Europa orientale, come l’Estonia, la Moldova e la Lettonia stanno attirando gli interessi degli investitori e mostrano di avere un grande potenziale per via della concorrenza quasi inesistente, e non appena le piattaforme di Crowdfunding e Crowdlending inizieranno a diversificare il proprio portafoglio e a collaborare tra loro, questo tipo di mercato immobiliare alternativo sarà pronto a diventare una delle principali fonti di raccolta di capitali.

Grazie alla massiccia evoluzione in corso, da qui al 2028 si prevede anche la crescita del livello di internazionalizzazione degli scambi, con un aumento dell’interesse da parte degli investitori transfrontalieri e, di conseguenza, la possibilità per gli operatori di Crowdfunding Immobiliare di lavorare agevolmente con gli sviluppatori in tutto il continente europeo. Su tutto, però, comanderà non la dimensione della piattaforma, bensì la qualità complessiva del progetto, che sarà il fattore decisivo per affermare il Crowdfunding Immobiliare. Per questo motivo, preoccupa la possibilità che le piattaforme non regolamentate possano cercare di offrire rendimenti più elevati rispetto a quelle regolamentate, non subendo alcuna restrizione. Ciò potrebbe creare un’area di mercato speculativo che comunque non dovrebbe impedire alle piattaforme regolamentate di essere più attrattive per via della maggiore affidabilità.

Dal punto di vista dei rendimenti, gli operatori che saranno capaci di sviluppare progetti in autonomia – cioè senza l’ausilio di operatori intermedi – nei mercati in via di sviluppo, assicureranno agli investitori un grande potenziale di crescita del capitale e rendimenti elevati, in grado di aumentare la popolarità del settore e, di conseguenza, l’afflusso di capitali all’interno di un circolo virtuoso. Bisognerà prestare attenzione, però, agli eventuali ostacoli che, lungo il suo cammino, potrebbero individuarsi nel tasso di insuccesso dei progetti. Il superamento della soglia “psicologica” del 2%, infatti, potrebbe avere l’effetto di frenare l’entusiasmo e di rallentare l’afflusso di capitali in previsione di un eventuale inasprimento della regolamentazione da parte delle autorità di mercato.