Acquisto di nuda proprietà immobiliare, una scelta di puro investimento

Perchè vendere o acquistare una nuda proprietà? I dati di Tecnocasa ci aiutano a capire quali sono le attuali dimensioni di questo particolare segmento di mercato immobiliare, e qual è l’identikit di chi le compra e chi le vende. 

Quelli di nuda proprietà e di usufrutto sono concetti di cui si sente molto parlare, ma con i quali difficilmente ci si imbatte nella pratica quotidiana, dal momento che vendere separatamente le due componenti del diritto di proprietà non è una operazione frequente (sebbene negli ultimi venti anni gli scambi siano aumentati sensibilmente ed oggi si contano in diverse migliaia).

In sintesi, con l’acquisto della nuda proprietà un acquirente ottiene la proprietà dell’immobile senza però poterlo utilizzare fino alla scadenza prefissata dell’usufrutto o fino alla morte dell’usufruttuario, il quale conserva il diritto all’utilizzo della casa. Questa particolare forma di cessione di un diritto reale è regolata dall’articolo 832 del Codice Civile, secondo il quale il nudo proprietario di un immobile, sebbene non possa farne uso, potrà offrirlo in garanzia per un credito, costituire dei diritti reali minori a favore di terzi e persino rivenderlo ad altri soggetti. Resta da capire se si tratta di una operazione conveniente e, soprattutto, quali caratteristiche devono avere l’immobile e l’usufruttuario-venditore per rendere appetibile l’investimento, perché è proprio di un investimento di cui si sta parlando quando si valuta l’acquisto di una nuda proprietà.

Del resto, il trasferimento della proprietà integrale (nuda proprietà più usufrutto) si può verificare per morte dell’usufruttuario, scadenza del periodo di usufrutto (se si è stipulato un contratto di vendita con usufrutto temporaneo al venditore), per mancato utilizzo dell’immobile da parte dell’usufruttuario per più di venti anni – si noti la somiglianza del limite temporale con quello dell’Usucapione – e infine per deperimento dell’immobile causato dall’usufruttuario che non effettua opere di manutenzione e determina il deterioramento materiale del bene e del suo valore di mercato.

Pur trattandosi di una operazione non semplice, la vendita della nuda proprietà presenta dei vantaggi per entrambe le parti. Per chi vende, il vantaggio è quello di ottenere la disponibilità di una somma anche ingente pur conservando il diritto di utilizzare l’abitazione. Per chi acquista, il vantaggio è quello di comprare gli immobili a un prezzo più conveniente, realizzando così un investimento di medio-lungo termine oppure trasmettere ai figli una casa rivalutata, fermo restando il diritto a rivendere l’immobile in qualunque momento, anche prima del termine dell’usufrutto. Infatti, il valore della nuda proprietà aumenta con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario, il quale ha anche degli obblighi specifici, come quello di tenere la casa in ottime condizioni di manutenzione e di rispettarne la destinazione economica (abitativa o produttiva) che essa aveva al momento della vendita.

Relativamente al calcolo del prezzo della nuda proprietà, esso si effettua partendo dal valore di perizia dell’immobile, e moltiplicare il valore così determinato per il tasso di interesse legale vigente e per i coefficienti redatti dal Ministero delle finanze che tengono conto dell’età dell’usufruttuario. Il prezzo finale della compravendita, pertanto, sarà dato dalla differenza tra il valore di mercato e il valore dell’usufrutto, e sarà direttamente proporzionale all’età dell’usufruttuario (maggiore è l’età, maggiore è il prezzo).

Quali sono le attuali dimensioni di questo particolare segmento del mercato immobiliare, e qual è l’identikit di chi compra o vende nude proprietà? Dall’analisi dei dati realizzata dall’Ufficio Studi Tecnocasa, l’82,4% di chi vende lo fa per reperire liquidità e mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa. Nel 2021, il numero complessivo di compravendite di nude proprietà mostra una tendenza in lieve aumento rispetto al 2020 (+5,7%), ma comunque in calo rispetto al periodo pre-pandemia. Nel primo semestre del 2021 l’81,8% delle compravendite di nuda proprietà è stato finalizzato all’investimento a lungo termine. Si tratta di una percentuale in crescita sia rispetto al 2020 sia rispetto al 2019.

Gli acquirenti di nuda proprietà più attivi sul mercato sono quelli con un’età compresa tra 35 e 44 anni, che compongono il 32,4% del totale, mentre sono basse le percentuali di acquisto da parte degli under 35 e degli over 65. Nella maggior parte dei casi a comprare nude proprietà sono coppie e coppie con figli che compongono il 67,6% del totale e che comprano soprattutto il trilocale (43,2% delle preferenze), e a seguire i 4 locali con il 21,6%. Nel 2021 le compravendite di tipologie indipendenti si attestano al 10,8% del totale, in calo rispetto al 2020 ma in aumento rispetto al 2019 quando, nella prima parte dell’anno, si fermavano al 7,0%. Inoltre, nel 2021 solo il 13,5% degli acquisti di nuda proprietà si è concluso grazie all’ausilio di un mutuo, mentre nell’86,5% dei casi l’acquisto è avvenuto in contanti.

Per quanto riguarda i venditori di nuda proprietà, la maggioranza di essi appartiene a nuclei familiari monocomponente. Nel 57,6% dei casi, infatti, si tratta di single, vedovi, divorziati e separati. Nel 62,2% dei casi i venditori hanno un’età superiore a 65 anni. La maggior concentrazione degli immobili proposti con la formula della nuda proprietà sono ubicati in Lombardia, con 1.916 immobili; a seguire Lazio (1.216), Veneto (1.117), Piemonte (706) e Toscana (434). Le tipologie in nuda proprietà sono costituite principalmente da appartamenti, ma non mancano soluzioni indipendenti, come ville, porzioni di ville e rustici.

Per quanto riguarda la domanda di immobili in nuda proprietà, nel periodo del lockdown si era evidenziato un boom generale di ricerche sul Web, con un +135%. I dati oggi risultano normalizzati, e i valori delle ricerche sono tornati per lo più stabili o in lieve crescita rispetto al periodo pre-lockdown.