Tendenze immobiliari: hinterland e provincia sugli scudi, tempi di vendita in diminuzione

Rispetto al 2020 e al 2019 si registra una fuoriuscita di acquirenti dalle metropoli verso i capoluoghi di provincia e verso l’hinterland. 114 in media i giorni per vendere casa nelle grandi città, Milano e Bologna le metropoli più veloci.

Gli ultimi dati sulle compravendite immobiliari diramati dall’Agenzia delle Entrate hanno messo in evidenza che nei primi nove mesi del 2021 le compravendite dei comuni capoluogo sono aumentate del 36,1% rispetto allo stesso periodo del 2020 e del 13,4% rispetto al 2019. Hanno performato meglio i comuni non capoluogo che hanno messo a segno una crescita ben più importante: +46,6% rispetto ai primi mesi del 2020 e +28% rispetto allo stesso periodo del 2019. Sono dati che mettono in evidenza i risultati più che lusinghieri raggiunti dai comuni più piccoli che stanno dimostrando una buona vivacità grazie ai prezzi più bassi e all’offerta abitativa più in linea con le attuali esigenze espresse dalla domanda.

I dati raccolti da Tecnocasa evidenziano che, rispetto al 2020 e soprattutto al 2019 si registra una fuoriuscita di acquirenti dalle metropoli verso i capoluoghi di provincia della stessa regione e, soprattutto, verso l’hinterland della stessa metropoli. Milano è tra le città che ha visto un aumento percentuale maggiore di flussi in uscita verso le altre province, Torino e Napoli verso l’hinterland. Ad attirare in misura maggiore i milanesi è la provincia di Monza Brianza, a seguire quella di Pavia. Anche diversi comuni della prima cintura, tra cui Peschiera Borromeo, registrano un buon riscontro da parte di chi vive a Milano.  

A Torino è nell’hinterland che si acquista maggiormente, con la prevalenza di quelle realtà più vicine alla città, collegate magari con la metropolitana e laddove c’è un’offerta abitativa a prezzi più convenienti, soprattutto se si desidera acquistare una soluzione indipendente o semi-indipendente. In aumento la percentuale di chi lascia Roma per andare nell’hinterland (+3,9%) rispetto al 2019; cresce del 2% chi sceglie altre province. Bari è la città che registra una bassa percentuale di flussi in uscita, confermandosi attrattiva per gli stessi residenti che apprezzano anche la possibilità di acquistare non lontano dal mare. In ogni caso, la vicinanza ai mezzi di trasporto e soprattutto il loro livello di efficienza (e puntualità) sono l’elemento più importante alla base della valutazione di abitare nell’hinterland di una grande città, e laddove il trasporto pubblico presenta uno sviluppo insufficiente (soprattutto in alcune regioni del Sud Italia, cronicamente sofferenti per via delle infrastrutture inadeguate), le aree più richieste sono quelle limitrofe agli svincoli autostradali.

Lo stato di salute del mercato immobiliare si capisce anche dai tempi di vendita, ossia l’indicatore che stabilisce la velocità con cui la casa è venduta. I dati di Tecnocasa sulle grandi città, i rispettivi hinterland e i capoluoghi di provincia indicano che i tempi di vendita delle metropoli sono pari in media a 114 giorni, con un aumento di soli due giorni rispetto ad un anno fa. Nei capoluoghi di provincia, invece, si segnala una media di 143 giorni, in miglioramento di 6 giorni rispetto ai 149 giorni registrati nel 2020, mentre i comuni dell’hinterland delle grandi città hanno fatto registrare una media di 147 giorni contro i 154 giorni dell’anno scorso. Tra le grandi città, i tempi di vendita maggiori si registrano a Bari (149 gg) e Palermo (143 gg). Le metropoli “più veloci” sono Milano (62 gg) e Bologna (63 gg). Queste ultime due città hanno anche messo a segno anche il miglior risultato a livello di variazione percentuale dei prezzi, nella prima parte del 2021: Milano (+2,0) e Bologna (+2,3%).

Il desiderio di cambiare casa sta rivelando acquirenti più decisi e veloci, soprattutto in quelle città in cui l’offerta inizia a contrarsi e le possibilità di acquistare la casa desiderata si riducono. Dall’esame dei dati si evince in modo evidente come i picchi dei tempi di vendita sono in corrispondenza dei periodi più difficili del mercato immobiliare, in particolare nel 2012, anno in cui l’abbondante offerta e le banche più refrattarie ad erogare il credito dilatarono al massimo i tempi necessari per chiudere le trattative immobiliari.