Immobili per l’impresa nel 2021. Lo sviluppo industriale e commerciale passa anche da loro

I dati Istat relativi al terzo trimestre del 2021 evidenziano un aumento del Pil del 2,6% rispetto al trimestre precedente, e confermano la chiusura d’anno a +6%. Risultati incoraggianti, che si trasmettono anche al settore immobiliare per l’impresa.  

di Fabiana Megliola*

Per parlare del settore degli immobili per l’impresa, occorre contestualizzarlo all’interno del quadro economico del nostro Paese, che continua a dare segnali positivi grazie ai progressi della campagna vaccinale e al recupero della mobilità. Infatti, gli ultimi dati diffusi dall’Istat, relativi al terzo trimestre del 2021, evidenziano un aumento del Pil del 2,6% rispetto al trimestre precedente, e confermano la chiusura d’anno a +6%.

Risultati incoraggianti, resi possibili grazie al traino dell’industria e al recupero dei servizi, in particolare dal comparto manifatturiero. All’interno di questo scenario, Tecnocasa evidenzia un aumento della domanda di immobili per l’impresa, in acquisto ed in affitto, da destinare alla produzione e allo stoccaggio delle merci. Le aziende, infatti, cercano metrature ampie per collocare impianti o per stoccare le materie prime a seguito di processi di riorganizzazioni delle filiere o di reshoring finalizzato a ridurre la distanza tra approvvigionamento, produzione e consumo. Continua, poi, il buon andamento della logistica grazie al boom dell’e-commerce, dato che su questo settore è stato realizzato il 73,5% di operazioni di locazione ed il 26,5% di operazioni di acquisto. Per le prime prevale la finalità di stoccaggio (48%), seguita dalle lavorazioni artigianali (14,4%) e dalla produzione (11%); ed anche in acquisto prevale la finalità di stoccaggio (50,8%). Questo trend trova conferma nei dati di uno studio del Politecnico di Milano, che conferma lo stoccaggio merce come prioritario, sebbene preveda un futuro di magazzini capillari e di prossimità, automatizzati e sostenibili.

Per tutte queste tipologie di immobili, a prescindere dalla finalità per cui vengono locate o acquistate, è importante la location lungo arterie di collegamento strategiche e a ridosso delle metropoli. Anche il contenimento dell’impatto ambientale è importante in questo settore, che soffre di una carenza di offerta in grado di rispondere alle esigenze delle imprese: aree di carico scarico, presenza di bilici, altezze adeguate e soprattutto impianti a norma. Inoltre, vi è carenza di nuove costruzioni per l’impresa, per cui nell’ultimo anno diverse aziende hanno commissionato la costruzione di capannoni e sta aumentando la ricerca di terreni dove costruire.

I capannoni si lasciano alle spalle dieci anni di ribasso di prezzi, che sono diminuiti del 31,4% per le soluzioni nuove e del 34,6% per quelle usate. I canoni di locazione hanno avuto un ribasso maggiore sulle tipologie nuove (-29,3%) rispetto a quelle usate (-24,7%). Questo ha portato però le imprese solide patrimonialmente ad acquistare, cogliendo delle opportunità e sapendo che poi devono procedere a riqualificare.  Lo dimostrano anche i dati diramati dall’Agenzia delle Entrate, che nel 2021 hanno testimoniato un aumento delle transazioni di immobili destinati all’impresa del 65,2% rispetto al 2020 e del 20% rispetto al 2019. I tagli più richiesti sia in locazione che acquisto sono inferiori a 500 mq, ma c’è un discreto movimento per le metrature oltre i 1500 mq.

Sul mercato dei negozi, i prezzi e i canoni sono ancora in diminuzione e, dopo le difficoltà importanti registrate durante il lockdown, sembrano esserci ora spiragli di ripresa. Le informazioni congiunturali più recenti segnalano un’ulteriore forte espansione dei consumi, favorita dall’allentamento delle restrizioni associato ai progressi nella campagna di vaccinazione. Il clima di fiducia delle famiglie è a livelli elevati e gli ultimi dati sui consumi degli Italiani, diffusi da Censis e Confimprese, fanno ben sperare (+14,2% rispetto allo stesso periodo del 2020). A tal proposito, diverse indagini suggeriscono che gli italiani hanno il desiderio di acquistare nei negozi e di tornare allo shopping fisico, da cui trarre emozioni e benessere. Pertanto, la tendenza sarà quella di procedere ad una combinazione di canali fisici e online. Tra questi certamente il settore della ristorazione, che in seguito al forte ridimensionamento dei flussi turistici è in parte sopravvissuta grazie al delivery e alla possibilità di occupare gli spazi esterni nei mesi estivi, ed anche grazie alla rinegoziazione dei canoni di locazione.

Si conferma la tenuta del negozio di vicinato, in particolare nelle zone più periferiche dove aprono ancora minimarket. Le catene della distribuzione organizzata continuano a cercare spazi da destinare all’apertura di supermercati di prossimità, anche in zone centrali. Maggiori difficoltà per le posizioni di minor passaggio occupate da attività che ricorrono esclusivamente all’e-commerce e da chi eroga servizi a persone e imprese (è il caso dell’ufficio su strada).  C’è interesse da parte degli investitori, che restano prudenti, alla ricerca di immobili spesso già locati da tempo ad inquilini affidabili e con rendimenti che possono superare anche il 10 % annuo lordo. Il ribasso dei prezzi di questo asset immobiliare, infatti, ha incentivato l’acquisto: negli ultimi dieci anni i valori sono diminuiti del 38% nelle vie di passaggio e del 42,5% nelle vie non di passaggio, i canoni di locazione hanno registrato una contrazione del 36% sulle vie non di passaggio e del 37,8% nelle vie di passaggio. E così, i dati sulle compravendite diramati dall’Agenzia delle Entrate hanno visto nel 2021 un aumento del 61,8% rispetto al 2020 e del 15,4% rispetto al 2019.

Lo smart working e le nuove modalità di lavoro hanno coinvolto soprattutto il segmento degli uffici che, prima del Covid, soffrivano già per problematiche di vetustà, posizionamento e costi di gestione elevati. Tante aziende confermeranno lo smart working, con modalità diverse, all’interno di una revisione dei processi organizzativi e hanno già provveduto a ridisegnare i layout degli uffici. I luoghi di lavoro del futuro punteranno soprattutto a facilitare le relazioni tra i lavoratori e a garantire loro benessere. Si pensano strutture che comunichino con il quartiere circostante e che siano efficienti dal punto di vista energetico. Gli interventi di ultima generazione, e Milano ancora una volta è capofila in questo, sono progettati per avere certificazioni green. I professionisti, in particolare, si associano o si spostano in strada per abbattere i costi, e se l’immobile ha un prezzo interessante chi ha un’attività solida lo acquista.

Infine, lieve aumento dei canoni di locazione e ribasso dei prezzi sui laboratori che vedono comunque un buon riscontro da parte di piccoli artigiani. Negli ultimi dieci anni i prezzi sono diminuiti del 35,1%, i canoni di locazione del 29,3%”.

* Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa