Ottobre 3, 2022

Mercato immobiliare vivace per il comparto commerciale. Tiene ancora il negozio di vicinato

Gli Italiani hanno il desiderio di acquistare nei negozi e di tornare allo shopping fisico da cui trarre emozioni e benessere. Pertanto la tendenza dei consumatori sarà quella di combinare canali fisici e online.

In base ai dati sulle compravendite commerciali diramati dall’Agenzia delle Entrate elaborati da Tecnocasa, i primi nove mesi del 2021 hanno visto un aumento del 47,3% delle transazioni rispetto al 2020 e del 15,5% rispetto al 2019. Significativo che, in molte grandi città, le compravendite siano in aumento anche rispetto al 2019, periodo pre-pandemia, a testimonianza di un mercato vivace. Fanno eccezione Bologna, Firenze e Milano dove ancora non si sono recuperati i volumi del 2019.

Relativamente al mercato dei negozi, i prezzi e i canoni sono ancora in ribasso nel 2021 e, dopo le difficoltà importanti che il mercato ha registrato durante il lockdown, sembrano esserci ora spiragli di ripresa. Le informazioni congiunturali più recenti segnalano un’ulteriore forte espansione dei consumi, favorita dall’allentamento delle restrizioni (associato ai progressi nella campagna di vaccinazione). Infatti, il clima di fiducia delle famiglie è a livelli elevati, e gli ultimi dati sui consumi diffusi da Censis e Confimprese fanno ben sperare: sono 4,5 milioni gli Italiani pronti a spendere, più di quanto facessero nel periodo pre-Covid, e nel 2021 i consumi si sono ripresi del 14,2% rispetto al 2020, invertendo così la tendenza registrata nella prima parte dell’anno.

È importante sottolineare che, da molte indagini, risulta che gli Italiani hanno il desiderio di acquistare nei negozi e di tornare allo shopping fisico da cui trarre emozioni e benessere: perciò la tendenza sarà quella di procedere ad una combinazione di canali fisici e online. La ristorazione, particolarmente colpita, anche in seguito al forte ridimensionamento dei flussi turistici, è in parte sopravvissuta grazie al delivery e alla possibilità, nei mesi estivi, di occupare le aree esterne. Nelle top location si sono liberati spazi, e questo sta spingendo le operazioni di riposizionamento, reso possibile dal fatto che si ricorre sempre meno al pagamento delle key money e che, in molti casi, sono stati rinegoziati i canoni di locazione. Quando la rinegoziazione non è stata possibile, le attività che non necessitano di visibilità si sono spostate dal centro verso la periferia per pagare canoni più contenuti.

Si conferma la tenuta del negozio di vicinato, in particolare nelle zone più periferiche dove aprono ancora minimarket. Le catene della distribuzione organizzata continuano a cercare spazi da destinare all’apertura di supermercati di prossimità, anche in zone centrali. Maggiori difficoltà per le posizioni di minor passaggio occupate da attività che ricorrono esclusivamente all’e-commerce e da chi eroga servizi a persone e imprese (è il caso dell’ufficio su strada). C’è interesse da parte degli investitori, che restano prudenti, alla ricerca di immobili spesso già locati da tempo ad inquilini affidabili e con rendimenti che possono superare anche il 10% annuo lordo, soprattutto per le posizioni più periferiche e rischiose.

Quasi la metà di chi ha acquistato un negozio lo ha fatto con finalità di investimento. Anche in questo caso il ribasso dei prezzi che ha interessato questo asset immobiliare ha incentivato l’acquisto: negli ultimi dieci anni i valori sono diminuiti del 38% nelle vie di passaggio e del 42,5% nelle vie non di passaggio, i canoni di locazione hanno registrato una contrazione del 36% sulle vie non di passaggio e del 37,8% nelle vie di passaggio. Il taglio più scelto dei locali commerciali in base all’ampiezza non supera i 100 mq sia per quanto riguarda l’acquisto che per la locazione.

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