Maggio 26, 2022

Gli effetti della guerra in Ucraina sui prezzi delle case in vendita

Con il conflitto tra Russia e Ucraina in pieno svolgimento, non è semplice indicare quale direzione possa prendere il mercato immobiliare. Non solo preoccupazione per l’aumento delle bollette, del carburante e di alcune materie prime, ma anche per le abitazioni.

Dallo scoppio del conflitto armato tra Russia e Ucraina è possibile notare alcune oscillazioni sui prezzi delle case in vendita, e questo dato è senza dubbio significativo di ciò che sta accadendo, in misura ancora maggiore, nei paesi della NATO – in alcune città della Romania i prezzi delle case sono aumentati del 15% in tre settimane – confinanti con i due belligeranti. 

In Italia, poi, abbiamo un effetto che può sembrare paradossale: aumentano le richieste di mutuo. Infatti, contrariamente a quanto si potrebbe pensare, le domande di mutuo sono salite moltissimo nell’ultimo trimestre. Ad affermarlo uno studio condotto da Experian, secondo il quale l’aumento si avvicina intorno al 40% in più rispetto ai primi mesi dello scorso anno. Questo significa che, se i primi mesi del 2022 vedono già questi numeri, la crescita non potrà che essere sostenuta lungo tutto l’anno, ed in particolare nelle “stagioni calde” del mercato immobiliare (Primavera ed Estate), dove si concentra la maggior parte delle compravendite. L’aumento delle richieste di mutuo a Gennaio e Febbraio, inoltre, è ancora più sorprendente se si considera che dopo le vacanze natalizie, solitamente, gli aspiranti mutuatari rimangono in stand-by fino a Marzo, per poi riattivarsi da lì in poi. Invece con gli ultimi dati raccolti è possibile affermare che l’outlook è positivo, con una tendenza alla crescita esponenziale.

Pertanto, appare più che chiaro che le notizie relative all’aggressione militare della Russia ai danni dell’Ucraina non dovrebbero spostare la tendenza positiva. Il paradosso è che in tempi di crisi come questo le banche, anzichè adottare un comportamento conservativo e difensivo, concedono più denaro sotto forma di credito immobiliare. Del resto, le banche centrali agevolano una maggiore fluidità del denaro continuando a mantenere i tassi vicini allo zero, all’uno e rotti per cento o comunque con spread ancora minimi; e anche gli utenti finora rimasti alla finestra vengono stimolati dai tassi così bassi, pensando sia l’ultimo momento “giusto” per entrare nel mercato immobiliare e alimentare la domanda di mutui che appare più solida che mai.

Considerando i tempi del conflitto armato – che hanno in qualche modo frenato le previsioni di rialzo “strong” dei tassi di interesse da parte delle banche centrali – non è possibile sapere in quale percentuale cominceranno ad aumentare nuovamente i tassi, e soprattutto quando ciò avverrà. I maggiori organi di stampa, però, non fanno altro che parlare di rincari per le fonti di energia, le materie prime, la benzina etc., e se l’inflazione si dovesse mantenere elevata per un periodo di tempo apprezzabile saliranno anche i prezzi delle case in affitto e in vendita. Naturalmente, questo effetto si manifesterà in modo diverso a seconda della regione. In tal senso, l’Italia mostra delle differenze notevoli, e secondo i dati forniti da Case in vendita 360 è evidente che ci sono regioni italiane in cui, per tradizione e posizione geografica, gli appartamenti in vendita hanno un costo che viene diversificato e deciso sulla base di diversi fattori.

Periodicamente, l’oscillazione tra l’aumento o la diminuzione dei prezzi delle case viene monitorata e consente agli esperti del settore di avere una panoramica delle percentuali. E così, relativamente ai primi due mesi del 2022, è possibile stilare la variazione percentuale di una casa in vendita da 50 mq a seconda della regione. In Italia, spiccano gli aumenti medi avvenuti in Valle d’Aosta (+6.85%), Calabria (+6.23%), Molise (+4.08) e Veneto (+2,09%), così come colpiscono le diminuzioni registrate in Basilicata (-9.31%), Trentino Alto Adige (-5.39%), Umbria (-2.17%) e Sicilia (-2.08%). Pressochè stabili o poco negative le altre regioni. Da segnalare una provincia con forte aumento di prezzo, ossia Caltanissetta (con un +13.66%), storicamente una piazza con quotazioni molto basse e stabili, e una provincia con una forte diminuzione di prezzo, ossia Potenza (-9.31%), che non era tra le peggiori.

In merito alle richieste di mutuo, il periodo d’oro dei tassi ultra-bassi sembrerebbe definitivamente terminato. A dichiararlo sono la Banca d’Inghilterra (BOE) e la Federal Reserve (FED), che hanno già avviato la stagione dei rialzi e parlano apertamente anche dei futuri movimenti in aumento. La Banca centrale Europea (BCE), invece, agisce con maggior prudenza, e al momento non ha ancora rivelato con chiarezza le sue intenzioni prospettiche (le banche centrali, comunque, raramente lo fanno – n.d.r.). Prima della crisi ucraina, non si parlava di grandi aumenti ma di graduale ritorno a tassi più consistenti, e sulla carta sembrerebbe essere ancora così. Non dovrebbero esserci, cioè, stravolgimenti repentini, ma passaggi più morbidi. Questo non vuol dire che i prezzi delle case resteranno invariati, bensì che il cambiamento è ineluttabile, ma c’è più incertezza sulle date.

Si può ipotizzare che nei mesi a venire fungeranno da guida sia la situazione sanitaria che quella economico-politica. Non appena ci saranno delle condizioni più stabili rispetto allo scenario attuale, le banche probabilmente ricominceranno ad aumentare i tassi con una spinta maggiore.

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