Maggio 26, 2022

Gli effetti della guerra in Ucraina sui prezzi delle case in affitto

Se c’è una cosa che è stata messa in chiaro dalle primissime ore della guerra tra Russia e Ucraina, è il timore di una forte ripercussione economica sul nostro Paese. Spaventa l’effetto su mutui e affitti, vista la crescita dei tassi di interesse.

Come sappiamo, la bolletta energetica degli italiani è fortemente dipendente dalla Russia per quanto riguarda la distribuzione del gas, ma non solo: la guerra sta già portando a forti rincari sulle materie prime, primi fra tutti il grano, e sui beni di consumo in generale

Anche il mercato immobiliare sta soffrendo le dinamiche della guerra, come evidenziano i dati forniti da caseinaffitto360, e già dai primi giorni del conflitto i rialzi dei prezzi di mutui e affitti sono stati ben visibili. Il tasso fisso, infatti, ha raggiunto livelli che non si vedevano dal 2019, superando lo storico 1% e contribuendo a diffondere insicurezza e diffidenza in tutto il processo di compravendita. Per fare un esempio, un mutuo a tasso fisso da 126mila euro, estinguibile in venticinque anni, può al momento avvalersi nel migliore dei casi di un TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) dell’1,44%, con un aumento di circa 7.000 euro di interessi in più (rispetto a qualche mese fa) da corrispondere durante il piano di ammortamento. E il settore degli affitti non è da meno, poichè i prezzi stanno crescendo insieme ai beni di consumo, con maggiorazioni fino al 10%. Questo ostacola non solo gli affittuari, ma anche i proprietari, che si trovano a subire un aumento delle imposte da pagare.

Al momento il mercato immobiliare sembra essere stazionario: gli aumenti dei valori si sono visti, ma non se ne aspettano altri nell’immediato. Tuttavia, se il livello di crescita dei prezzi immobiliari dovesse diventare strutturale, allora l’intervento più incisivo della BCE sui tassi di interesse sarebbe scontato. A questo si aggiunge il problema rappresentato dalle aspettative di durata del conflitto in Ucraina, ed in tal senso le previsioni non sono buone: se la guerra dovesse durare ancora per molto, i tassi potrebbero aumentare fino a 55 punti base tra la fine del 2022 e i primi mesi del 2023, facendo salire il costo del denaro e portando a ripercussioni anche forti sull’economia dei consumi, soprattutto per chi detiene mutui a tasso variabile. Questi, infatti, potrebbero veder aumentare le rate in modo consistente, incidendo sul tenore di vita  dei debitori; per chi ha surrogato a tasso variabile il mutuo vecchio, poi, il tasso attuale potrebbe diventare molto più alto del mutuo precedente.

Tuttavia, i mutui a tasso variabile non sono molto gettonati (soprattutto nelle operazioni di surroga), e la stessa surroga è ormai una pratica in netto disuso.

L’obiettivo della Banca Centrale Europea sembra essere al momento quello di stabilizzare i tassi al 2%, ed è per questo motivo che gli esperti nel settore immobiliare spronano gli italiani a non scoraggiarsi e a comprare casa anche in questo periodo di transizione, in quanto quasi sicuramente ci aspetteranno tassi fissi molto più elevati di oggi (mediamente del 3.5-4%). Un’altra opzione potrebbe essere quella di comprare casa per poi rivenderla successivamente, e beneficiare  con il capitale ricavato di obbligazioni a tasso fisso finalmente redditizie; tuttavia, si tratta di pratiche laboriose e complicate, che non possono essere risolte in tempi immediati: bisogna avere dimestichezza con la gestione del denaro e saper trovare buoni acquirenti, oltre ad essere pratici delle procedure di compravendita.

Con un’inflazione che si prevede raggiungerà ben presto il 5% – e c’è chi teorizza anche punte stabili del 6% – gli affitti, per sopperire soprattutto alle bollette sempre più alte, potrebbero subire aumenti fino al 12%. Devono quindi mutare le logiche di investimento del settore: inflazione, tassi di interesse elevati, incertezza, questi elementi sembrano caratterizzare il futuro delle nostre case. In linea generale, ci attende un forte periodo di precarietà sul mercato immobiliare, in quanto l’aumentato rischio sta facendo traballare la quota  di investitori immobiliari puri, dando maggiore spazio a chi acquista  la prima casa.

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