Acquistare un immobile in sicurezza: meglio servirsi della “dovuta diligenza”

Cos’è la Due Diligence Immobiliare, quando può servire e quali sono i professionisti più indicati per effettuarla nel modo migliore. Tutto questo in un webinar di Bisconti Avvocati. Mezz’ora tutta da seguire per gli operatori del patrimonio.

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I beni immobili sono tradizionalmente al centro degli interessi economici degli italiani, e il 75% di essi ne possiede almeno uno. Nel 2021, per esempio, sono stati stipulati circa ‪710.000 compravendite nel solo ambito residenziale, per un controvalore di circa 123 miliardi di euro, e questo dato dà l’idea dell’ordine di grandezza di questo settore fondamentale per l’Economia Italiana.

Nelle compravendite, il principale interlocutore delle parti è certamente il notaio, tuttavia le competenze di questo professionista sono circoscritte alla sola verifica della sussistenza dei requisiti, spesso solo formali, richiesti dalla legge per la stipula dell’atto di trasferimento della proprietà. Non sempre l’esame che compie il notaio prima di stipulare il contratto è sufficiente ad assicurare un acquisto esente da vizi che, nei casi più gravi, può rendere nullo l’atto stesso. Da qui la necessità per gli acquirenti e, talvolta, anche per i venditori, di far precedere all’acquisto una fase di “dovuta diligenza legale” (“due diligence”), che ha lo scopo di verificare la sussistenza dei requisiti, sia in capo al venditore, sia in capo all’immobile, per effettuare una vendita esente da vizi che possano inficiare la validità dell’atto.

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Ad esempio, anche per gli immobili costruiti ante 1967 talvolta occorre il titolo edilizio, oppure non sempre il titolo edilizio rilasciato è legittimo, oppure ancora la violazione delle distanze tra fabbricati secondo il regolamento edilizio non rende l’immobile incommerciabile, ma l’acquirente è esposto all’azione di riduzione in pristino. L’avvocato che effettua la due diligence ed il notaio che stipula l’atto hanno competenze e ruoli differenti, ma collaborano sinergicamente. “Nella mia esperienza professionale – afferma l’avvocato Pietro Bisconti – ho verificato che quasi sempre una due diligence legale prima dell’acquisto avrebbe evitato all’acquirente i seri problemi avuti in seguito”.

Spesso all’avvocato chiamato a espletare una due diligence si affianca un geometra, un ingegnere, o finanche un geologo, perché occorre effettuare verifiche di natura tecnica, come lo stato dei pilastri e dei solai, la conformità catastale, la corrispondenza dello stato di fatto al progetto autorizzato. “La due diligence – continua l’avvocato Bisconti – è quasi la prassi in ambito corporate, ma ancora poco utilizzata in ambito retail. Tuttavia, soprattutto se si intende acquistare immobili di un certo valore ovvero immobili realizzati da oltre dieci anni, oppure immobili oggetto di sanatoria edilizia, è sempre opportuno farsi assistere da un legale esperto in diritto immobiliare per effettuare una due diligence. “Con il webinar del prossimo 7 Aprile intendiamo descrivere il perimetro di indagine di una due diligence immobiliare, e offrire a chi ha nel proprio orizzonte l’acquisto di un immobili una check list delle verifiche da fare prima della stipula dell’atto di compravendita”.

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