Immobili nuovi a Milano: +13,2% in due anni. Pesa il rischio “desertificazione” da smart working

Milano si conferma migliore piazza immobiliare d’Italia, ma lo smart working incombe sugli spazi aziendali che restano vuoti per via del lavoro da remoto. Il rischio è la “desertificazione” di alcune zone prima sorrette economicamente dall’indotto degli uffici aziendali.

Il consuntivo di fine 2021 per la piazza immobiliare di Milano restituisce dati più che confortanti per gli investitori, soprattutto per quelli che hanno creduto nel settore immobiliare delle nuove costruzioni anche in piena pandemia (da Maggio 2020 in poi). In media, infatti, valgono 5.898 euro al mq gli immobili nuovi nel capoluogo lombardo al secondo semestre 2021, e crescono di 1,1% rispetto a 5.836 euro al mq del primo semestre.  Sono questi i dati di sintesi che emergono dalla “Rilevazione dei prezzi degli Immobili della Città Metropolitana di Milano” sul secondo semestre 2021, realizzata dalla Camera di Commercio di Milano Monza Brianza Lodi, attraverso una Commissione di rilevazione composta dalle principali Associazioni di Categoria ed Ordini Professionali del settore: FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza (Confcommercio Milano), Assimpredil ANCE, FIAIP Milano, ANAMA Milano (Confesercenti) ed ISIVI (Valutatori Immobiliari).

Guardando al 2019, il dato pre Covid era a 5.210 euro al mq; ciò significa che il mercato milanese a nuovo ha realizzato una crescita del 13,2% in due anni. In particolare, a fine 2021, in centro i prezzi medi sono di 10.367 euro al mq, nel settore nord di 4.548 euro al mq, nel settore est di 4.932 euro al mq, nel settore sud di 4.283 euro al mq,  nel settore ovest di 5.361 euro al mq. Tra le zone con i prezzi degli immobili più elevati, al primo posto svetta Spiga – Montenapoleone, con €/m² 12.950, poi Vittorio Emanuele – S. Babila con 12.450, Diaz – Duomo – Scala con 11.950, Parco Castello con 11.000, Brera stabile con 10.725, Cairoli – Cordusio con 10.550, Venezia – Monforte con 9.450, e poi scendendo fino a Solferino – Corso Garibaldi con 8.150. Le zone che crescono di più in sei mesi sono quelle di Salomone – Bonfadini, con 3.000 euro al mq (+10,1% in sei mesi), Accursio con 3.550 (+ 9,2%), Musocco – Villapizzone con  3.400 (+8,8%), Quarto Oggiaro con 3.050 (+7,0%), Fulvio Testi – Cà Granda con 3.500 (+6,9%) e Baggio – Quinto Romano con  2.900 (+ 6,4%).

Secondo Beatrice Zanolini, consigliere Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi e segretario FIMAA Milano, Lodi, Monza e Brianza “Da inizio anno, rispetto al quadro di fine 2021 delineato dalle precedenti rilevazioni, stiamo verificando un rallentamento del numero delle trattative insieme ad una emergente incertezza, spesso legata alla finanziabilità delle operazioni, conseguenza della difficile situazione internazionale e della lievitazione di costi. Inoltre, la guerra in atto ha già impattato con la perdita di clienti, russi ed ucraini, che hanno un peso significativo per il nostro territorio”. “Tra le conseguenze future – continua Zanolini – in uno scenario di smart living, l’impatto che lo smart working continua ad avere sul territorio si traduce non solo in nuovi modi di vivere la propria abitazione ma anche in un modo diverso di fruire di spazi esterni, servizi, trasporti, attività commerciali. Determina nuove abitudini e nuove esigenze, condiziona tutti i settori in modo trasversale. Lo smart working ha impattato sulle attività, sui trasporti e sui servizi, e con la fine auspicata dell’emergenza sanitaria ci saranno aziende che riporteranno i lavoratori in presenza ma anche altre che opteranno per l’attività mista, o totalmente in smart working: lo scenario è aperto”.

“Il Comune – aggiunge Zanolini – si sta anche adoperando per valutare come poter incentivare il miglior uso degli spazi aziendali che restano vuoti proprio per via del lavoro da remoto, per evitare la desertificazione di alcune zone dove le attività vivono soprattutto grazie all’indotto che queste aziende portano. A due anni dal primo lockdown è necessario approfondire il tema anche dal punto di vista immobiliare, attraverso l’analisi dei prezzi rilevati e delle tipologie di richieste, mappando il trend delle scelte dei contesti che sono spesso condizionate proprio dalla necessità o dalla opportunità di lavorare in buona parte dalla propria abitazione”.

Secondo Andrea Marietti – vicepresidente della Commissione Prezzi immobili della Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, “il mercato fortemente in rialzo ha recuperato la stabilità del 2020 ed ha sorpreso con rialzi medi che hanno superato il 6-7%. Anche gli affitti hanno tenuto, con una parziale leggera sofferenza nel centro storico (- 5%), ma con una ripresa significativa (+5-7%) per le zone più popolate della città. Anche a Monza e Lodi gli affitti riscontrano segni positivi”. Invece per Gabriele Bisio, vicepresidente Assimpredil Ance, “la preoccupazione emergente è che il trend in leggera crescita delle vendite del nuovo possa venire ora compromesso dalla forte impennata dei prezzi di materiali e energia, che rischia di allungare i tempi di ultimazione degli immobili e generare significative ripercussioni sui prezzi di mercato”.

Marco Mosca, Presidente Provinciale FIAIP Milano, si concentra sull’usato: “Milano è ancora la locomotiva d’Italia, il mercato immobiliare dell’usato ha confermato il trend di crescita dell’anno scorso, con un ulteriore aumento dei prezzi dovuto alla crescente domanda che l’offerta fatica a soddisfare. Questo fenomeno ha portato a un incremento della velocità delle transazioni, che riscontriamo  in tutte le zone cittadine. Mentre in città l’ubicazione è un fattore determinante nella scelta degli acquirenti, nell’hinterland sono apprezzati lo stato dell’immobile e il suo efficientamento energetico.  Infatti, a Milano oltre l’80% delle transazioni risultano oggi per immobili usati, siano essi in buono stato o da ristrutturare e i vari bonus previsti dalle disposizioni di legge incentivano ancora di più all’acquisto”.