Maggio 26, 2022

Il mercato immobiliare USA è caldo, la Fed riuscirà a raffreddarlo prima che esploda?

I bassi tassi di interesse e le scorte scarse di materie prime hanno portato i prezzi degli immobili a salire verso nuovi record anche dopo la pandemia, con un aumento del 19%, ma la domanda è destinata a rallentare.

Secondo Bill Gross, fondatore di PIMCO, “nessuno può guidare le quotazioni delle obbligazioni al di fuori delle banche centrali, che sono le uniche regine del mercato”. La definizione appare appropriata, perché mai come oggi la Federal Reserve ha voluto così fortemente tassi di interesse più alti nel minor tempo possibile e condizioni finanziarie rigide, mentre gli Stati Uniti vedono schizzare il costo della vita al livello più alto degli ultimi 40 anni: i salari sono aumentati, ma prezzi di benzina, generi alimentari, automobili, alloggi si sono spinti ben al di sopra dell’aumento del reddito medio.

I verbali della riunione di marzo della Fed hanno fatto eco alla posizione inasprita della banca centrale nei confronti dell’inflazione, ribadendo il piano per ridurre il suo bilancio di quasi 9 trilioni di dollari al ritmo più rapido di sempre. Con sorpresa, i verbali hanno anche lasciato la porta aperta alle vendite a titolo definitivo dei $ 2,7 trilioni di titoli garantiti da ipoteca della banca centrale, un processo potenzialmente dirompente che richiede ad altri investitori di colmare il vuoto. “Chiaramente, la Fed è molto concentrata sulla riduzione dell’inflazione“, ha affermato Greg Handler, responsabile dei mutui e del credito al consumo presso Western Asset Management, osservando che le abitazioni costituiscono circa un terzo dell’indice dei prezzi al consumo, nonchè un indicatore chiave dell’inflazione che ha raggiunto un tasso annuo del 7,9% a febbraio. 

Il presidente della Fed Jerome Powell la scorsa estate ha minimizzato qualsiasi legame diretto tra i suoi acquisti di titoli del Tesoro pandemici e obbligazioni ipotecarie con l’aumento dei prezzi delle case. Ma la Fed è stata per anni un acquirente chiave di tale debito e la banca centrale esercita un’influenza considerevole sui tassi di interesse. Dalla recessione del 2007-2009 e il governo è stato un ingranaggio vitale nel mercato del debito immobiliare statunitense di circa 12 trilioni di dollari. Infatti, sempre più americani si affidano ai finanziamenti per l’acquisto di case, con l’obiettivo di costruire ricchezza generazionale. Anche l’edilizia abitativa rimane un segmento critico dell’economia, il che significa che la posta in gioco è alta per ciò che verrà dopo. “Stiamo prendendo atto che una quota significativa del patrimonio netto delle famiglie è costituita dal capitale proprio“, ha affermato Mike Reynolds, vicepresidente della strategia di investimento di Glenmede, aggiungendo che i baby boomers possiedono una grande quantità di case di famiglia rispetto ai 142 milioni di single statunitensi.

I bassi tassi di interesse e le scorte scarse di materie prime hanno portato i prezzi degli immobili a salire verso nuovi record anche dopo la pandemia, con un aumento del 19% annuo tra gennaio 2021 e gennaio 2022. Ma mentre parte dello slancio dei prezzi al rialzo potrebbe attenuarsi quando i mutui a tasso fisso a 30 anni si avvicineranno improvvisamente al 5% e rallenteranno la domanda di nuovi acquirenti, le bollette dei mutui a tasso variabile si sono già avvicinate ai livelli dell’era della bolla. Infatti, in relazione agli aumenti di prezzo negli Stati Uniti, la società di rating S&P Global ora considera l’88% delle quotazioni immobiliari di tutti gli stati come ampiamente sopravvalutate. “Sta arrivando sul mercato un crollo chiaro e imminente?” ha chiesto Reynolds. “Sembra improbabile data l’interazione tra domanda e offerta”.

Gli strateghi di BofA Global, all’inizio di aprile, hanno affermato di aspettarsi un apprezzamento dei prezzi delle case statunitensi del 10% quest’anno e del 5% nel 2023. Allo stesso tempo, parti del mercato delle obbligazioni ipotecarie che la Fed ha acquistato hanno già ripreso il prezzo da quando la banca centrale ha iniziato a segnalare una riduzione potenzialmente più rapida del suo bilancio. “Purtroppo per la Fed, il mercato immobiliare è caldo”, ha detto Handler. Ma in termini di offerta criticamente bassa di stock immobiliare, “non c’è molto che la Fed possa fare a questo punto”.

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