Immobiliare Roma, transazioni in crescita. Quotazioni su del 15,4% nei prossimi 5 anni

Nel 2021 le quotazioni immobiliari di Roma hanno messo a segno un leggero aumento, mentre le transazioni sono in grande crescita. Eccole previsioni per il 2022 e i prezzi nelle aree più importanti della Capitale.

Dall’analisi condotta da Tecnocasa sul consuntivo 2021 delle compravendite immobiliari della Capitale, emerge un leggero aumento delle quotazioni (+0,7%), ed una crescita sostenuta delle transazioni pari al 31,4% rispetto al 2020, per un totale di 38.841 immobili scambiati. Per il 2022, secondo il report realizzato da Scenari Immobiliari e da Fabrica Immobiliare Sgr, i prezzi sul mercato immobiliare a Roma cresceranno in 5 anni del 15,4%, e gli investimenti privati immobiliari passeranno da 1,4 miliardi nel 2021 a 2 miliardi nel 2022, portando la città a classificarsi al quarto posto in Europa tra le più attrattive.

Pertanto, sembra che il mercato immobiliare romano ripartirà nel 2022, nonostante i problemi della città (traffico, sporcizia, trasporto pubblico inadeguato) non siano affatto risolti. Inoltre, il mercato residenziale di Roma presenta un ampio divario qualitativo tra le zone centrali storiche e quelle più periferiche, e ciò si traduce in enormi differenze nelle rispettive quotazioni. Infatti, nelle zone centrali il prezzo medio di vendita al metro quadro è di circa 8.146 euro,  nelle zone limitrofe al centro il prezzo medio è pari a 5.061 euro al mq, nelle zone periferiche  3.552 euro al mq ed infine è pari a circa 2.000 euro al mq nelle estreme periferie, con punte di 1.800-1.900 euro. Le opportunità maggiori, quindi, nascono in zone più popolari, soprattutto in quelle realizzate con buon gusto architettonico e ben collegate al centro.

Tengono le soluzioni posizionate nel centro della città, che hanno registrato un incremento dello 0,2%. Lieve recupero dei valori per gli immobili in Campo dei Fiori dove si sono venduti soprattutto piccoli tagli, difficili da trovare in zona. Numerosi immobili sono ritenuti più appetibili grazie alle migliorie ottenute con il bonus facciate. Si muovono prevalentemente investitori che tornano sul segmento turistico. Nella zona di Ludovisi-Veneto vanno le soluzioni con spazi esterni e si prediligono affacci sulle aree verdi. I prezzi oscillano da 4.500 a 5.500 euro al mq nella zona di Porta Pia con punte di 6.000-6.500 euro al mq per le soluzioni in via Veneto. Valori superiori a 10.000 euro al mq si toccano sul Tridente o per gli attici con affaccio sulle principali piazze.

Chi cerca la prima casa, quasi sempre si orienta su tipologie di ampia metratura, possibilmente con spazi esterni e affacci su piazze storiche. Importante, in questi casi, la presenza dell’ascensore, la panoramicità, lo spazio esterno e la luminosità. Sul segmento di pregio comprano sia italiani sia stranieri. Prezzi più contenuti si registrano in via XX Settembre, perché più vicina alla Stazione Termini ma apprezzata per assenza di ZTL. In zona Prati sono presenti soluzioni in stile umbertino e il mercato è prevalentemente residenziale, con quotazioni di 6.000-7.000 euro al mq. Chi vende lo fa con l’intenzione di avere metrature più ampie o più ridotte sempre nello stesso quartiere, oppure per trasferirsi fuori Roma. Non lontano nella zona di Prati, compresa tra piazza Cavour e piazza Risorgimento, si registrano prevalentemente acquisti di abitazione principale. I prezzi possono arrivare a 6.500 euro al mq, con punte di .7000 euro al mq per i tagli piccoli. Bene l’andamento delle case in piazza del Popolo, dove si muovono prevalentemente investitori oppure chi cerca una casa di prestigio e si orienta su attici dalle metrature superiori a 200 mq e tassativamente dotati di terrazzo. Per queste soluzioni si superano i 10.000 euro al mq.

La macroarea che ha segnalato l’aumento più importante dei valori è quella di Monteverde-Aurelio, con +1,4%. Particolarmente positivo il trend della zona di Monteverde Nuovo che ha messo in evidenza un leggero aumento soprattutto sui trilocali, la tipologia maggiormente richiesta e di cui c’è maggiore domanda. Non ci sono nuove costruzioni e l’offerta interessa soprattutto le soluzioni degli anni ’50-’70. Tipologie civili ed economiche ex Poste si concentrano su via Jenner e via De Calvi, dove i valori si aggirano intorno a 3.000 euro al mq. In via Ranzoni si arriva a 3.500 euro al mq. La zona offre anche soluzioni più signorili che toccano i 4.000 euro al mq.  Acquistano prevalentemente famiglie residenti, presente un piccolo numero di investitori con budget inferiore a 200.000 euro.

Mercato con prezzi in lieve recupero alla Magliana, dove si registra una buona domanda da parte di acquirenti under 36 ma anche di investitori che acquistano per mettere a reddito, vista la ricerca di case in affitto in zona da parte di cittadini cingalesi che gestiscono minimarket di quartiere. Alla Magliana nuova i prezzi si aggirano intorno a 2.500-2.600 euro al mq, mentre alla Magliana vecchia le tipologie usate si scambiano a prezzi medi di 1.800-1.900 euro al mq. Sono in corso interventi di nuova costruzione nell’ex area Buffetti, dove ci sono palazzine che saranno destinate all’housing sociale. Il nuovo si vende a 3.600-4.000 euro al mq.    

Nella macroarea di San Giovanni-Roma est i valori degli immobili sono aumentati dell’1%. Nei quartieri di Tuscolana e Appio Claudio il mercato è molto veloce sia a ridosso del parco della Caffarella sia intorno al parco degli Acquedotti. In quest’area, vista l’offerta più signorile, si muovono prevalentemente persone con budget importanti e alla ricerca di soluzioni di qualità. Sono infatti presenti immobili di ampia metratura, tra cui attici a volte con vista parco che possono toccare i 4.000 euro al mq. Meno costosi e più accessibili i valori degli immobili a Cinecittà est, grazie ai prezzi più competitivi rispetto ad altri quartieri, alla presenza di servizi e di aree verdi oltre che all’offerta immobiliare di recente costruzione. La vicinanza di due fermate della metropolitana è, anche per questo quartiere, un altro aspetto molto apprezzato. I prezzi per un buon usato sono in media di 3.000 euro al mq. Mercato con prezzi in salita anche nel quartiere Don Bosco, dove ad attirare sono anche i prezzi più bassi rispetto ai quartieri limitrofi e la presenza di servizi. La vicinanza di ben tre fermate della metropolitana della “linea A” è un altro aspetto apprezzato. I prezzi per un buon usato sono in media di 3.000 euro al mq. Non lontano, verso la zona di Appio Claudio, prevalgono le soluzioni più signorili risalenti agli anni ’70 e acquistabili a prezzi medi di 4.000-4.500 euro al mq. Da segnalare la nascita di piste ciclabili in via Appio Claudio e lungo la Tuscolana.

Buon andamento per il quartiere Alessandrino, i cui prezzi sono leggermente più elevati, 1.800-2.000 euro al mq, perché sorge all’interno del GRA. I quartieri sono serviti dalla metropolitana C e questo è uno dei motivi per cui sono scelti anche da chi lavora in centro per spostarsi con facilità. Prezzi in leggero aumento per le case di Tor Sapienza, quartiere alla periferia della città, dove negli ultimi tempi la carente offerta non è riuscita a compensare la maggiore domanda alimentata prevalentemente da famiglie del quartiere alla ricerca di tagli più ampi e che approfittano dei mutui più vantaggiosi per acquistare. La maggior parte degli immobili risale agli anni ’60, poche le costruzioni più recenti. I prezzi medi si aggirano intorno a 2.000 euro al mq. Si è notato un aumento della domanda di trilocali, possibilmente dotati di spazi esterni mentre si è fortemente ridimensionata la richiesta di monolocali e bilocali.

Un aumento dei valori dello 0,4% si segnala per la macroarea di Roma Sud, in particolare nei quartieri di Tre Fontane-Tintoretto e di Serafico. I quartieri di Tre Fontane e Tintoretto hanno valori ancora contenuti e questo consente l’acquisto prevalentemente da parte di acquirenti giovani. La zona è servita da metropolitane e bus, e i prezzi medi si aggirano intorno a 3.500 euro al mq.  Invece, nella macroarea Villa Ada-Montesacro lo sviluppo immobiliare di soluzioni con spazi esterni (terrazzi, balconi), particolarmente ricercati dopo il lockdown, ha reso interessante anche il quartiere Bufalotta, che essendo vicino al GRA e al centro commerciale di Porta di Roma attira soprattutto famiglie. I prezzi medi si aggirano intorno a 3.500-4.000 euro al mq. Lo sviluppo immobiliare continua e, in futuro, si prevede l’arrivo della fermata della metropolitana B1 (tratto Jonio-Bufalotta). La restante offerta immobiliare del quartiere risale agli anni ’60: prezzi medi di 2.700-3.000 euro al mq. Non lontano sorge il quartiere Cinquina, i cui valori si aggirano intorno a 2.300-2.500 euro al mq, che attira prevalentemente acquirenti giovani. Ville importanti dal valore superiore al milione di euro sorgono nel Parco della Marcigliana.