Ottobre 3, 2022

Mercato della nuda proprietà in mano agli investitori di lungo termine

L’81,1% di chi vende la nuda proprietà lo fa per reperire liquidità o per mantenere un certo tenore di vita, altri per fronteggiare l’avanzare dell’età o per sostenere i figli nell’acquisto della casa.

Parlando del mercato delle nude proprietà,  non si può fare a meno di parlare della principale variabile che lo muove, e cioè la finalità di investimento immobiliare. Ed infatti il 74,5% delle compravendite di nuda proprietà, secondo i dati del gruppo Tecnocasa, viene finalizzato all’investimento a lungo termine, poiché permette di acquistare l’immobile a un prezzo più basso rispetto a quello di mercato – secondo delle tabelle specifiche espresse in relazione all’età del venditore – ma costringe il compratore a dei tempi di attesa indefiniti, coincidenti con la speranza di vita di chi vende, prima di poter riunire la nuda proprietà con l’usufrutto e concretizzare un plusvalore.

Naturalmente, durante l’attesa del “ricongiungimento” delle due componenti del diritto di proprietà, l’immobile è comunque sottoposto alle dinamiche del mercato e alle oscillazioni di valore, per cui la speranza è che, oltre al plusvalore derivante dalla futura acquisizione dell’usufrutto (alla morte del venditore), l’acquirente possa aggiungere anche una rivalutazione in conto capitale, ed in tal senso le previsioni di aumento della domanda e delle quotazioni nei prossimi due anni – complice l’inflazione elevata – potrebbero fare da volano a questo segmento di nicchia del mercato immobiliare, che vede tra gli acquirenti più attivi quelli con un’età compresa tra 45 e 54 anni, che compongono il 26,3% del totale, mentre sono basse le percentuali di acquisto da parte degli over 65, tra i quali invece prevalgono i venditori. Nella maggior parte dei casi, a comprare nude proprietà sono famiglie, che compongono il 67,3% del totale, mentre i single si fermano al 32,7%. Nel 25% dei casi si tratta di acquirenti con figli; spesso infatti i genitori comprano la nuda proprietà per poi destinarla ai figli. Dal lato dei venditori, invece, l’operazione viene conclusa per garantire una vecchiaia economicamente più serena, integrando così la pensione. La maggioranza è fatta da persone che vivono da sole: single, vedovi, divorziati e separati; e nel 66,7% dei casi i venditori hanno un’età superiore a 65 anni.  

Le regioni dove si contra maggiormente il mercato delle nude proprietà sono il Lazio, e a seguire Lombardia, Veneto, Piemonte ed Emilia-Romagna. La tipologia più scambiata con la formula della nuda proprietà è il trilocale, con il 42,5% delle preferenze, seguono i 2 locali con il 17,8% e le soluzioni indipendenti che sono in grande crescita dopo la pandemia e si attestano al 13,7% del totale. Le tipologie più scambiate in nuda proprietà sono costituite principalmente da appartamenti, ma non mancano soluzioni indipendenti, come ville, porzioni di ville e rustici.

La buona tenuta di questo particolare mercato oggi è favorita anche da una maggiore disponibilità di spesa da parte di chi intende investire in immobili e ricade nella fascia compresa tra 170.000 e 349.000 euro. Infatti, la maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fasce più basse (il 47,2% fino a 169.000 euro), dove è sempre elevata la finalità di acquistare per risolvere immediatamente la propria esigenza abitativa, soprattutto negli acquirenti più giovani. Nella fascia successiva, e cioè quella compresa tra 170.000 e 349.000 euro, si concentra chi non deve risolvere esigenze immediate e investe nella nuda proprietà per i figli o, nel caso di una soluzione indipendente, per sé stessi e per una vecchiaia lontana dai rumori della città, in una abitazione con spazi esterni.

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