Agosto 15, 2022

Mercato immobiliare: la guerra non frena i prezzi, ma le incognite restano

Solo un prolungato periodo di tensioni geopolitiche e di incertezza si tradurrà in una maggiore domanda di immobili nel lungo periodo e in prezzi più elevati.

Sul fronte economico, gli occhi del mondo sono comprensibilmente rivolti verso l’Ucraina e la guerra che ormai va avanti da mesi portando crudeli conseguenze umanitarie. L’inflazione elevata e l’aumento dei costi delle materie prime si stanno riversando, come una vera e propria onda d’urto, su tutti i mercati finanziari, ed anche il mercato immobiliare è coinvolto da questo contesto, ma paradossalmente ha subito maggiori danni durante i 2 anni di pandemia che in questo periodo, nel quale le pressioni inflazionistiche allontanano gli investitori dalla finanza pura e li spingono verso l’acquisto di immobili da mettere a reddito. E così, gli effetti della guerra si potranno vedere con il tempo, ma solo se un prolungato periodo di tensioni geopolitiche e di incertezza si tradurrà in una maggiore domanda di immobili nel lungo periodo e in prezzi più elevati.

Le incognite che separano le attese degli investitori di aumento delle quotazioni dai risultati concreti sono diverse. Innanzitutto, l’aumento del costo delle materie prime colpirà anche i materiali da costruzione e il costo della manodopera, e questo costituisce un primo deterrente per una crescita strutturale della domanda, poiché i maggiori prezzi futuri delle abitazioni non verranno compensati dai corrispettivi adeguamenti dei redditi che, com’è noto, tardano sempre rispetto all’evolversi delle grandezze indipendenti (e non concertate) del mercato. Solo per chi dispone di risparmi adeguati potrà inseguire il mercato in uno scenario di prezzi in aumento, tutti gli altri dovranno affidarsi al credito bancario che, a sua volta, sta già vivendo il problema dell’aumento dei tassi dei mutui, quasi triplicati nel giro di soli otto mesi, restringendo l’accesso a diverse fasce di lavoratori subordinati.

Probabilmente il mercato immobiliare di fascia alta per le case di vacanza e di lusso sarà il primo settore ad essere effettivamente colpito, poiché molte località turistiche esclusive potrebbero registrare un netto calo della domanda soprattutto da parte di investitori internazionali, come russi e cinesi. Il clima di incertezza, tuttavia, bloccherà anche gli acquisti da parte delle famiglie, che potrebbero decidere di aspettare tempi migliori. Invece, dal lato delle imprese l’aumento dei costi della logistica, dei materiali da costruzione, dei carburanti e della conseguente manodopera, potrebbe ridurre capacità e disponibilità a pagare affitti più elevati, rischiando di bloccare il settore delle nuove costruzioni immobiliari per l’industria che, fino a qualche mese fa, era un settore in grande espansione. Di conseguenza, la riduzione dell’offerta finirà di creare tensioni in aumento sulle costruzioni già esistenti, il cui canone di affitto è destinato a salire ineluttabilmente, costringendo gli imprenditori della logistica ad aumentare le proprie tariffe per mantenere una certa percentuale di utile.

In realtà, i tassi d’interesse dei mutui, per quanto maggiorati, sono ancora molto bassi se confrontati con quelli di alcuni anni fa, pertanto chi si avvicina adesso al settore immobiliare lo fa prendendo in considerazione le case da ristrutturare, poiché spesso vengono vendute a prezzi inferiori e consentono un investimento più sostenibile. Peraltro, proprio a causa della difficile situazione che stiamo attraversando, si stima che i prezzi siano destinati a salire fino al 3% durante il 2022. Nel presente mese di maggio 2022, prendendo in considerazione un appartamento di 50 mq (dati di caseinvendita360), le province italiane più convenienti in termini di prezzo sono quella di Oristano (-14.15%), Isernia (-10.83%), Forlì (-10.48%), Sondrio (-9.33%) e Biella (-7,66%), mentre quelle che hanno avuto una maggiore rivalutazione delle quotazioni – risultando quindi meno convenienti – sono Venezia (+ 10.03%), Viterbo (+ 8.93%), Firenze (+ 8.18%), Benevento (+7.72%) e Milano (+ 7.59%).

I sorprendenti risultati di Viterbo e Benevento – e di altri centri minori – fanno capire come la domanda si stia spostando sempre più verso le piccole province. L’aumento dei costi legati alle case nelle grandi città infatti, comporta un incremento delle vendite in zone periferiche o centri abitati più piccoli, anche grazie ai vari comfort come il giardino e il posto auto, ed il minore stress. Tuttavia, le regioni più gettonate rimangono sostanzialmente quelle geograficamente più popolate, e cioè Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Toscana e Sicilia, dove comunque si hanno oscillazioni di prezzo davvero notevoli (dai 247.961 euro della Lombardia ai 56.944 euro della Sicilia). Non male i risultati, in termini di quotazioni, di Abruzzo (+ 0.81%), Basilicata (+ 2.69%), Campania (+ 1.14%), Emilia-Romagna (+ 2.79%) e soprattutto Friuli-Venezia Giulia (+ 6.12%).

Relativamente alle locazioni, il mese di aprile si chiude con un aumento medio mensile dei canoni pari all’1,5%, per un prezzo medio che si attesta a 11,4 euro al metro quadro. Gli incrementi maggiori sono quelli di Avellino (+ 15,2%), Milano (13%) e Massa (11,4%), seguite da Campobasso (9,2%), Ascoli Piceno (9%), Cosenza (8,3%), Catanzaro (7,3%), Rovigo (6%) e La Spezia (5,9%). Gli incrementi minori si sono registrati a Torino (4,1%), Cagliari (3,9%) e Palermo (1,2%), mentre sono in calo a Roma (-2,2%), a Bologna (-1,5%) e a Napoli (-1,3%).

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