Immobiliare residenziale, gli “over 64” comprano meno. Le compravendite crescono ovunque

La quota di compravendite dei babyboomer scende di fronte l’avanzata della fascia di età 18-44 anni. A Genova le transazioni aumentano del 76,5%, a Palermo e Cagliari aumenta lo sconto medio.

Secondo i dati dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma – che analizza i 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia – al 30 giugno i prezzi delle abitazioni sono cresciute complessivamente (in media) del +2,9%, con un range di variazione che oscilla dal +6,3% di Milano al -0,2% di Venezia, ma il rialzo dei tassi della BCE potrebbe determinare una battuta d’arresto delle transazioni.

Rispetto ai tempi medi di vendita di un immobile, servono 5,2 mesi per gli immobili residenziali (8,7 mesi per gli uffici e 8,3 per i negozi), ma c’è differenza tra quelli della città di Milano (105 giorni circa, tre mesi e mezzo) ed il resto d’Italia. Anche il c.d. sconto medio presenta una “forbice” piuttosto ampia a seconda della tipologia immobiliare: 11,9% nel settore abitativo e 14,1% sia per uffici che per negozi. Lo sconto più alto praticato è quello registrato a Palermo, Cagliari e Catania, pari al 17% circa.

In considerazione dei dati del primo semestre del 2022, la speranza è che possa verificarsi un effetto-traino anche nella restante parte dell’anno, sebbene l’aumento dei tassi di mutuo – soprattutto di quelli a tasso fisso, arrivati al di sopra del 3% in soli sette mesi – crea timori di un trend positivo in arresto. L’aspettativa di rialzo delle quotazioni, inoltre, pare stia determinando un atteggiamento ”attendista” da parte dei venditori, convinti di poter mettere sul mercato i propri immobili a prezzo più alto tra qualche mese. Le compravendite, infatti, vengono trainate (dati Ufficio Studi Tecnocasa) su tutto il territorio nazionale dalle fasce di età più attive, e cioè quella compresa tra 18 e 35 anni (28,5%), seguita dalla fascia di età compresa tra 35 e 44 anni (27,2%). Mentre le transazioni effettuate dagli acquirenti con età compresa tra 45 e 54 anni sono pari al  22,6%, e al 13,8% quelle compiute da coloro che ricadono nella fascia tra 55 e 64 anni.

Gli over 64, infine, realizzano il 7,9% delle compravendite. Quest’ultima fascia è in lieve decrescita rispetto al 2019, quando arrivava al 9,0%. Tra le grandi città, è Genova a spiccare per la più alta percentuale di acquisti da parte di over 64 (12,3%). Relativamente alla Liguria, i dati dell’osservatorio OMI-Agenzia delle Entrate dicono che le compravendite complessive del 2021 sono salite del 38,1% rispetto al 2020, anno della pandemia, ma osservando i dati della città di Genova, nella quale il crollo dei prezzi delle case è stato il più forte in Italia negli ultimi dieci anni, ci si rende conto delle dimensioni della ripresa, dal momento che le transazioni relative al capoluogo e alla sua provincia sono cresciute del 76,5%, trascinando, anche se in misura minore, le quotazioni delle altre città liguri. Permane in Liguria la netta spaccatura dei prezzi delle abitazioni tra fascia costiera ed entroterra. Nei comuni dove si trascorre la c.d. villeggiatura, le quotazioni delle abitazioni a ridosso del mare superano anche i 4.000 euro al mq, ma si dimezzano bruscamente allorquando si rientra di qualche chilometro.

Il 62,9% degli over 64 acquista la casa principale, il 18,7% investe per mettere a reddito, l’11,0% compra la casa vacanza e il 7,2% ha acquistato l’immobile per i figli. Da segnalare anche qualche acquisto per realizzare Bed & Breakfast e Affittacamere (0,3%). I numeri sono sostanzialmente uguali a quelli registrati nel 2020, mentre rispetto al 2019 si registra un aumento del tasso di acquisto di case vacanza, che passa dal 10,0% all’11,0% e diminuisce la percentuale di acquisti per investimento, che scende dal 20,6% al 18,7%. In calo anche la percentuale di acquisti per i figli, si passa infatti dall’8,3% al 7,2%.

La tipologia preferita dagli over 64 è il trilocale (37,4%), seguita dal bilocale (24,8%). Il grafico evidenzia negli anni un aumento delle percentuali di trilocali e una riduzione di quelle dei bilocali, evidenziando una maggiore propensione all’acquisto di abitazioni più spaziose. In tal senso da segnalare anche l’aumento della percentuale di acquisto di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti, che dal 12-13% degli anni precedenti arriva quasi al 15% nel 2021. Infine, nel 58,6% dei casi gli acquirenti over 64 sono pensionati, e nel 67,4% dei casi si tratta di coppie e famiglie.