Agosto 15, 2022

Mutui: il mercato gioca la scommessa sul tasso variabile, ma il rischio rimane

Cresce sensibilmente il numero delle richieste di mutui a tasso variabile, ma la scommessa sulla discesa dell’inflazione e sulla fine del rialzo dei tassi è ancora tutta da giocare. Evitare il mutuo a tasso misto con opzione.

In soli otto mesi, da Novembre 2021 a oggi, i mutui a tasso fisso sono passati da una media dell’1.0% a quella odierna del 3.0% (e anche di più), mettendo alla prova il mercato del credito ipotecario. Fortunatamente, la domanda crescente di immobili residenziali ha sorretto le richieste, anche perché il c.d. “impatto emozionale” del tasso di interesse applicato, in coloro che hanno bisogno di un mutuo per comprare casa, è tradizionalmente ridotto. Non a caso, in passato, circa il 70% degli italiani ha comprato casa anche con tassi medi dell’8-10%, sebbene con le condizioni economiche di quell’epoca abbiamo oggi in comune solo l’inflazione elevata.

Grazie alla competizione tra banche e all’evoluzione dell’informazione finanziaria, resa disponibile a tutti anche dai media nazionali, gli italiani sono mediamente più informati sulla differenza – fondamentale – tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, e la storia recente – la famigerata crisi mondiale nata nel 2008 dai mutui subprime americani a tasso variabile – ha svelato la necessità di effettuare con molta cura la scelta tra le due tipologie. Pertanto, per chi richiede un mutuo la scelta tra fisso e variabile non è più così scontata come soltanto otto mesi fa, quando la forbice dei tassi era quasi pari a zero, e la convenienza di stipulare un mutuo a tasso variabile oggi è da soppesare con estrema attenzione; essa, infatti, deriva esclusivamente dalla scommessa – tutta da giocare – che dal 2023 l’inflazione si riduca sensibilmente, i tassi delle banche centrali fermino la loro corsa al rialzo e, successivamente, scendano di nuovo, com’è negli obiettivi delle banche centrali in tema di politica monetaria e controllo dell’inflazione.

L’odierna offerta bancaria vede una “forbice” di 1,50% a svantaggio del tasso fisso e in costante aumento, per cui il rapporto di convenienza tra fisso e variabile sta gradualmente cambiando, come emerge dalle analisi effettuate dall’Ufficio Studi di 24MAX, società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX. Analizzando i dati da gennaio a giugno 2022, il tasso fisso continua a prevalere nettamente rispetto al variabile, con picchi pari al 94,12% a febbraio e al 90,91% a giugno. La tendenza, però, cambia se si osservano gli andamenti delle pratiche caricate ma ancora in fase di elaborazione, che rivelano un cambio di rotta fino a giugno, quando la proporzione tra fisso e variabile sfiora il pareggio, con il fisso che rappresenta il 53,73%. “Questi dati vanno letti alla luce dello scenario generale di grande incertezza che trasmette instabilità anche ai consumatori finali. Riteniamo che questo cambio di passo proseguirà nei prossimi mesi, tanto che già da luglio si potrebbe manifestare il sorpasso del variabile sul fisso“, commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX.

Inoltre, scende notevolmente l’importo medio dei mutui erogati, che passa da quota di 124.106 euro del 2021 a 105.204 euro del primo semestre 2022. “Una tendenza che potremmo interpretare come una scelta cautelativa dei clienti che, dopo anni di tasso fisso, non sono ancora pronti all’idea di orientarsi verso il variabile. Al rischio di pagare rate crescenti preferiscono finanziarsi per importi inferiori”, spiega Marco Boidi, Head of Sales Network di 24MAX. “Il contesto economico generale si è notevolmente inasprito a partire da marzo con l’inizio del conflitto e il costante aumento dell’inflazione. La crisi di Governo di questi ultimi giorni e la possibilità che vengano a mancare le agevolazioni fiscali che finora hanno contribuito ad alimentare il mercato immobiliare, rendono difficili eventuali previsioni nel medio-lungo termine”, aggiunge Marco Boidi. I dati in questione, comunque, non devono infondere pessimismo, poiché il 97% dei mutui riguardano l’acquisto della prima casa – ed esulano dunque dalle logiche di investimento – e i tassi, seppur aumentati, rimangono comunque sostenibili rispetto agli anni di boom del mattone, durante i quali i richiedenti erano abituati a percentuali del 6/7%. Del resto, il costo del denaro negli ultimi anni ha toccato minimi storici davvero senza precedenti, e chi ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso entro Dicembre 2021 ha fatto “l’affare del secolo”, ipotecando, oltre alla casa, una rata molto bassa.

A copertura del rischio di ulteriore rialzo dei tassi di interesse, oggi il mercato dei mutui offre un ventaglio di proposte adeguate, come i tassi variabili a rata fissa e i variabili con CAP; nei primi, a variare può essere soltanto il periodo di ammortamento, e non la rata mensile che rimane sempre uguale; i secondi, invece, pongono un limite al rialzo del tasso, in modo tale da assicurare uno stop all’eventuale aumento della rata. A questi si aggiungono i cosiddetti mutui green,  che offrono un tasso favorevole e condizioni contrattuali agevolate a chi sceglie di comprare un immobile nuovo o ristrutturato in classi energetiche A e B o superiori. Questi tipi di mutuo sono destinati ad avere un buon successo nei prossimi anni, poichè i bonus a pioggia erogati dal governo italiano consentono ad edifici e immobili con un elevato livello di vetustà di beneficiare di una classe energetica superiore, e questo avrà un effetto-traino sui mutui “green”

Ormai superata, invece, appare la formula dei mutui a tasso misto con opzione, che sono una formula intermedia tra i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile. In questo tipo di mutuo, durante la durata e con una cadenza prestabilita (ad esempio ogni tre anni o cinque anni) è possibile scegliere tra fisso e variabile, ma per tutta la durata del periodo precedente alla data di opzione il tasso e la rata rimarranno fissi o varieranno esattamente come nel caso di un fisso o variabile classici. Lo svantaggio di questo tipo di mutuo è che si tratta di un “insieme” di mutui più corti (con periodi intermedi di 3-5 anni); pertanto, se la tipologia di partenza è il tasso fisso e, alla prima scadenza, non lo vogliamo cambiare, il tasso sarà comunque ricalcolato sulla base del parametro Euribor del momento successivo, e non sulla base di quello iniziale. Ciò comporta che la rata varierà, a dispetto dell’obiettivo di mantenerla costante nel tempo.

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