Ottobre 3, 2022

Banca D’Italia, sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia

Secondo l’indagine condotta da Banca D’Italia presso un campione di agenti immobiliari, nel II trimestre prevalgono segnali di stabilità dei prezzi delle abitazioni. Le quotazioni per il terzo trimestre sono attese in calo.

Secondo l’indagine condotta da Banca D’Italia dal 23 giugno al 20 luglio 2022 presso 1.465 agenti immobiliari, nel II trimestre prevalgono segnali di stabilità dei prezzi delle abitazioni, con un saldo tra giudizi di rialzo e di ribasso di poco in aumento rispetto alla precedente rilevazione. Le quotazioni per il trimestre corrente sono ora attese in calo, dopo tre trimestri in cui si erano collocate in territorio positivo.

Casa in vendita

Nonostante i tempi di vendita e lo sconto medio sul prezzo richiesto si collochino ai loro minimi storici, gli agenti segnalano un peggioramento delle condizioni della domanda: la quota di operatori che hanno venduto almeno un immobile è scesa, pur mantenendosi su livelli elevati, e il saldo negativo fra i giudizi di aumento e riduzione del numero dei potenziali acquirenti si è ampliato. Anche i nuovi incarichi a vendere si confermano in diminuzione. Le prospettive si sono deteriorate, con riferimento sia al proprio mercato sia a quello nazionale. Su tali valutazioni pesano i rincari energetici e l’invasione dell’Ucraina, che contribuirebbero a influenzare al ribasso sia il numero dei potenziali acquirenti sia i prezzi di vendita delle abitazioni.

Nel II trimestre del 2022 la percentuale di operatori che riportano una stabilità dei prezzi di vendita rispetto al periodo precedente è salita al 67,2 per cento (da 62,6 nell’indagine precedente), mentre è scesa la percentuale di coloro che ne ravvisano un aumento (22,2 per cento da 24,0), ma anche quella di coloro che ne ravvisano una riduzione (10,6 da 13,4). Di conseguenza, è leggermente salito il saldo positivo fra i giudizi di aumento e riduzione delle quotazioni immobiliari (11,6 punti percentuali, da 10,6; tavola e fig. 1). La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel II trimestre è scesa all’84,9 per cento (da 87,6 nel I), mantenendosi comunque su livelli storicamente elevati.

Come nelle precedenti indagini, più di tre quarti degli operatori hanno venduto esclusivamente abitazioni preesistenti, mentre circa il 2 per cento ha intermediato esclusivamente immobili di nuova costruzione.

Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è ulteriormente diminuito rispetto alla rilevazione precedente (all’8,0 per cento, da 8,5; tavola e fig. 2), raggiungendo così un nuovo minimo dall’inizio della rilevazione nel 2009.

I tempi di vendita rimangono sostanzialmente stabili, su minimi storici e al di sotto dei 6 mesi (a 5,7 mesi da 5,8 nella precedente indagine; tavola e fig. 2). Le cause prevalenti di cessazione dell’incarico rimangono, secondo circa la metà degli agenti, il valore delle offerte ricevute, ritenuto troppo basso dal venditore, oppure i prezzi richiesti, giudicati troppo elevati dai compratori. È aumentata di circa 5 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione la quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei compratori (al 23,9 per cento). La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è scesa al 67,5 per cento (da 69,7 nello scorso trimestre). Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è di nuovo lievemente aumentato, al 78,9 per cento, il valore più alto dall’inizio della rilevazione.

Relativamente al mercato delle locazioni, la percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel II trimestre è leggermente cresciuta (al 78,7 per cento, da 77,1 nel I). Il saldo tra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di affitto è lievemente diminuito, ma resta positivo (20,9 punti percentuali, da 22,5), a fronte di un aumento nelle aree urbane (20,1 da 16,9) più che compensato da un calo in quelle non urbane (21,4 da 26,6). Le attese prefigurano ulteriori aumenti dei canoni per il trimestre in corso, con un saldo pari a 17,6 punti (da 19,0). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore ha continuato a diminuire, portandosi al 2,3 per cento (da 2,8). Il saldo tra la quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare e quelle che ne hanno segnalato una diminuzione è rimasto fortemente negativo (a -36,2 punti percentuali da -35,7).

Le attese delle agenzie per il III trimestre sono notevolmente peggiorate, riguardo sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale: i saldi tra aspettative favorevoli e sfavorevoli si sono ridotti di oltre 10 punti percentuali, portandosi rispettivamente a -21,7 e a -22,6. Prevale il pessimismo anche su un orizzonte biennale (-18,7 per il proprio mercato e -23,3 per il mercato nazionale). Anche il saldo fra le attese di aumento e diminuzione dei nuovi incarichi a vendere nel trimestre in corso segna un marcato peggioramento (-27,9 punti percentuali, da -14,7), in gran parte dovuto al calo dell’attività durante i mesi estivi. Le aspettative sull’evoluzione dei prezzi di vendita tornano a orientarsi al ribasso, con un saldo fra attese di aumento e diminuzione che diviene negativo (a -5,4 punti percentuali da 5,0; tavola e fig. 1) dopo tre trimestri consecutivi in territorio positivo.

Secondo gli operatori, lo scoppio della guerra in Ucraina e i recenti aumenti dell’inflazione stanno influenzando al ribasso sia il numero dei potenziali acquirenti (per circa il 60 per cento degli agenti, in linea con la precedente rilevazione) sia i prezzi di vendita delle abitazioni (per circa il 40 per cento).

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