Febbraio 2, 2023

Mercato immobiliare: buono il 2022, il 2023 alla prova delle variabili economiche

I prossimi mesi fino a tutto il 2023 saranno un banco di prova per il mercato immobiliare, che dovrà fare i conti con l’inflazione, con i tassi di interesse più elevati che limiteranno l’accesso al credito e con la carenza di offerta.

Di Fabiana Megliola*

Il mercato immobiliare nella prima parte del 2022 dimostra ancora un buon dinamismo, la domanda è vivace, l’offerta è in diminuzione e i valori sono in aumento in tutte le realtà territoriali, grandi città, capoluoghi di provincia e hinterland delle grandi città.

Si segnala un ritorno all’investimento immobiliare: l’inflazione e la liquidità accumulata anche nel periodo del lockdown hanno suggerito il mattone come forma di difesa del capitale. Quest’ultimo è stato riversato nuovamente nella casa da mettere a reddito (dopo il rallentamento dei precedenti semestri) ma ancora di più nella casa vacanza. Le grandi città segnalano una crescita dei valori, in linea con quanto registrato nel semestre precedente. Siamo di fronte al rialzo maggiore dal secondo semestre del 2017, quando il mercato riemerse dalla lunga crisi che lo aveva interessato. Spicca Milano che mette a segno il recupero dei prezzi più elevato.  

Analizzando le grandi città, si conferma una tenuta delle zone periferiche. Nell’hinterland delle metropoli le case continuano ad acquistare valore, particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Milano e Bologna. Bene anche quello di Verona, grazie al traino delle località turistiche del lago di Garda che ormai da diversi semestri si stanno distinguendo per essere dinamiche e attrattive.  I capoluoghi di provincia, pur con prezzi in aumento, forniscono un risultato leggermente peggiorativo rispetto al precedente semestre, in seguito all’andamento meno dinamico di alcune città. Tra le realtà capoluogo di provincia ce ne sono però diverse che spiccano per i loro risultati superiori alla media, tra queste Trieste e Ferrara.  

Prezzi in crescita anche sulle nuove costruzioni, ma la rete conferma un rallentamento delle attività a causa della difficoltà di approvvigionamento dei materiali e dell’aumento dei costi degli stessi che non sempre garantiscono la marginalità attesa. Questa è una delle cause della contrazione dell’offerta sul mercato. Non accennano a rallentare i tempi di vendita che, anche a giugno, sono ancora in diminuzione e toccano il minimo storico degli ultimi dieci anni: nelle grandi città occorrono in media 108 gg, sei giorni in meno rispetto a un anno fa. A Milano si vende più velocemente che altrove. Lo sconto medio, altro indicatore di buona salute, si riduce e si porta all’8,4%.

Tiene anche nella prima parte del 2022 il mercato della casa vacanza: prezzi in aumento al mare, in montagna e al lago. Il mercato delle locazioni, dopo il brusco calo dei valori che si era verificato a causa della pandemia, ha registrato un recupero non appena le restrizioni sono venute meno. Con il rientro degli studenti fuori sede e con il ritorno importante dei turisti che hanno ridato vigore al segmento degli affitti brevi, i canoni di tutte le tipologie immobiliari hanno ripreso a salire anche se meno di quanto registrato nella seconda parte del 2021. Ed è sempre Milano a mettere in luce variazioni dei canoni più elevati rispetto alle altre città.

I prossimi mesi, ma ancora di più il 2023, saranno un banco di prova per il mercato immobiliare, che dovrà fare ancora i conti con l’inflazione, con l’aumento dei tassi di interesse che limiterà l’accesso al credito (in particolare per alcune categorie di acquirenti), con una carenza di offerta che le agenzie lamentano da mesi, con il quadro economico che si sta deteriorando e un peggioramento della fiducia. Al momento, le previsioni per il 2023 restituiscono ancora un aumento dei prezzi tra +1% e +3%. Come Ufficio Studi Tecnocasa, stiamo ultimando le analisi, approfondendo le dinamiche nei diversi territori al fine di definire un quadro completo che sarà presentato a Milano durante la conferenza stampa nazionale del prossimo 19 ottobre.  

* Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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