Immobiliare Milano: domanda vivace, ma burocrazia e tassi dei mutui rallentano la corsa

Difficile fare previsioni sull’ottimo mercato immobiliare di Milano. Problemi causati dalla lentezza della burocrazia e dai tempi dei mutui. Il caro-energia pesa sulle spese condominiali e sulle locazioni.

In media valgono 6.167 euro al mq gli immobili nuovi a Milano al primo semestre 2022, e crescono in un anno di 5,7% (5.836 euro al mq era il valore al primo semestre 2021). Era di 5.210 il dato pre – Covid a fine 2019. In particolare, in centro i prezzi medi si attestano a  10.672 euro al mq, nel settore nord  4.944 euro al mq, nel settore  est di 5.139 euro al mq, nel settore sud di 4.437 euro al mq, nel settore ovest di 5.645  euro al mq. Sono questi i dati di sintesi che emergono dalla “Rilevazione dei prezzi degli Immobili della Città Metropolitana di Milano” sul primo semestre 2022, realizzata da Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi. Le quotazioni complete si possono acquistare sul sito www.piuprezzi.it

Le zone con i prezzi degli immobili più elevati. Al primo posto Spiga – Montenapoleone: €/m² 13.300 al primo semestre 2022, rispetto a 12.950 al primo semestre 2021, +2,7%; segue Vittorio Emanuele – S.Babila con 12.650 rispetto a 12.425, +1,8%; quindi Diaz – Duomo – Scala con 12.200 rispetto a 11.875, +2,7%. Troviamo poi Parco Castello con 11.550 rispetto a 11 mila, +5%; Brera con 11.250 rispetto a 10.725, +4,9%; Cairoli – Cordusio con 10.900 rispetto a 10.625, +2,6%; Venezia – Monforte con 9.850  rispetto a 9.425.  + 4,5% 
Le zone che crescono di più in un anno. Crescono i prezzi soprattutto a nord Milano, + 10,8% nell’area rispetto al +5,7% medio in città. In particolare: crescono Padova – Palmanova con 3.600 rispetto a 2.925, + 23,1%; Lagosta – Stazione Garibaldi con 6.150 rispetto a 5.200, +18,3%; Salomone – Bonfadini con 3.200 euro al mq al secondo semestre rispetto a 2.725 del primo semestre, +17,4%; Fulvio Testi – Cà Granda con 3.825 rispetto a 3.275, +16,8%.

Secondo Vincenzo Albanese (CCIAA Milano Monza Brianza Lodi), la domanda immobiliare a Milano non si ferma, non solo da parte di chi a Milano vive e lavora, ma anche degli stranieri, che scommettono sulla città. Si tratta di uno scenario in rapida evoluzione, in una logica di crescente smart living e smart working, che culmina in una nuova ricerca di qualità della vita. Per questo sono centrali i nuovi progetti che stanno dando un nuovo aspetto alla città, e che vedono al centro lo sviluppo di una dimensione green e un’attenzione crescente a salute e benessere. Si sviluppano nuovi quartieri intorno ad una crescente rete di collegamenti interna e interurbana, a partire dalla linea 5 della metropolitana.

La crescita della città è significativa soprattutto nei quartieri periferici. Il mercato dell’Hinterland milanese gode di una forte ricaduta positiva dalla crescita di Milano, con aumento del numero delle transazioni e dei valori del comparto residenziale, per via delle famiglie che ricercano una buona qualità della vita a prezzi più contenuti rispetto alla città. Anche le locazioni sono tornate a crescere per tutte le tipologie. Gli ultimi mesi del semestre suscitano però la preoccupazione degli operatori per la crescita dei tassi dei mutui, che potrebbe pesare sul semestre in corso. Segnali di significativa incertezza vengono anche dall’esplosione delle spese di gestione degli immobili, che peseranno sui valori di locazione.

Secondo Beatrice Zanolini (FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza), il mercato resta vivace con prezzi alti e molta domanda ancora inevasa. Tuttavia molti fattori rendono difficile fare previsioni e gli investitori sono più attendisti. Infatti, le nuove esigenze abitative e lavorative derivanti dalla pandemia condizionano le scelte, mentre il conflitto in corso causa problemi di fabbisogno energetico, che penalizzerà molto anche il mercato delle locazioni per l’incidenza delle spese condominiali. L’inflazione, normalmente amica dell’immobiliare, può condizionare molto le locazioni commerciali per via del caro bollette, che penalizza le attività. Nel settore edile, i bonus sono ancora oggetto di valutazione per le modalità di utilizzo, e l’aumento delle materie prime e l’allungamento dei tempi di consegna delle forniture crea pesanti conseguenze per i cantieri.

Il mercato del retail immobiliare a Milano rappresenta oltre il 70/80% delle transazioni immobiliari, e rimane sempre sostenuto sia per valore che per numero di transizioni, queste ultime frenate solo dalla scarsa offerta rispetto alla sempre più forte domanda.  Le richieste d’acquisto sono per la maggior parte per immobili di piccole dimensioni (50/70 mq), sia per uso diretto che per investimento. L’unica nota negativa della filiera è da addebitare alla burocrazia legata al mercato della compravendita, talvolta inutile e ripetitiva, che è il principale ostacolo all’andamento delle compravendite, e più precisamente l’accesso agli atti per reperire i documenti ha tempi commercialmente e tecnicamente inaccettabili per un Paese come l’Italia del 2022, soprattutto se paragonato a qualsiasi altro mercato in un mondo digitalizzato e veloce.

Anche relativamente ai mutui, ancor più che per i tassi in ascesa, sono i tempi che le banche impiegano per istituire le pratiche che rallentano e talvolta bloccano le trattative, al punto che molti clienti non accettano più offerte con clausole sospensive per la concessione di un mutuo. Rimane premiante ed economicamente interessante il mercato della locazione. Anche qui i valori dei canoni sono in aumento, nonostante il poco prodotto disponibile che ha come conseguenza trattative velocissime.

Riguardo il mercato milanese delle nuove costruzioni, secondo Gabriele Bisio (vicepresidente Assimpredil Ance)”nel primo semestre 2022 il mercato residenziale del nuovo conferma il trend positivo delle vendite, oltre a un contenuto rialzo dei prezzi in alcuni ambiti della città oggetto di significativi interventi di rigenerazione urbana o di particolare attrattività urbana. La stessa tendenza sembra cominciare ad emergere anche in alcune realtà della cintura milanese. Questi dati e queste tendenze dovranno però essere oggetto di attenzione specifica nel prossimo futuro, alla luce di una possibile contrazione della domanda a causa dello spropositato aumento dei prezzi delle materie prime e semilavorate, dei ritardi nell’approvvigionamento delle forniture e soprattutto del fenomeno inflattivo e del rialzo dei prezzi dei mutui“.