Affitto con riscatto: molti vantaggi per chi compra, pochi per chi vende

Analizziamo il perché dell’insuccesso del “rent to buy”. La nuova opzione immobiliare avrebbe dovuto incoraggiare i compratori più giovani, ma risulta “poco digeribile” per molti venditori.

A circa otto anni dal varo del D.L. 133/2014 (c.d. decreto Sblocca Italia), l’affitto con riscatto non decolla. Anzi, il bilancio complessivo del “rent to buy“, alla luce dei dati, si rivela fallimentare. Mai come nel caso di questa nuova forma contrattuale – per quanto molto usata da decenni, sia pure in modo informale, nelle zone rurali italiane – lo spostamento della “area di vantaggio commerciale” verso gli aspiranti compratori (rentobuyers)  ha determinato l’insuccesso di una opzione di acquisto voluta, sulla carta, per incoraggiare gli acquirenti più giovani e sostenere così i volumi di compravendite depressi dallo scoppio della grande bolla immobiliare americana nel 2008 e dalla profonda crisi che ne è seguita.

L’affitto con riscatto è un tipo di contratto che consente di affittare la casa che si intende comprare, diventandone proprietari dopo un certo numero di anni, durante i quali nei canoni mensili esiste una doppia componente: quella della locazione vera e propria – di solito “scontata” anche del 50% rispetto al valore di mercato locativo –  e quella dell’acconto del futuro acquisto della casa. Al termine del periodo di locazione, si procede con l’effettiva compravendita dell’immobile, per la quale si  tiene in conto l’ammontare complessivo degli acconti versati fino a quel momento, a deconto del prezzo finale che, in virtù della specifica forma contrattuale, viene di solito fissato all’atto di stipulare il contratto di rent to buy.

Il D.L. 133 del 2014, all’articolo 23, stabilisce le varie opzioni previste da questa forma contrattuale e disciplina alcune regole generali, come l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari di tutti i contratti “rent to buy” accompagnati da un preliminare d’acquisto. Infatti, l’affitto con riscatto prevede diverse forme contrattuali, ognuna delle quali è regolata da specifiche condizioni relative ai tempi di pagamento, ai canoni di locazione/acconto, ai diritti del venditore e a quelli dell’affittuario-futuro proprietario, e più in generale le modalità di ripartizione dei costi e i termini dell’accordo, che può essere perfezionato anche tramite due contratti separati, uno per il periodo di locazione (che non può superare i 10 anni), e uno per la vendita futura.

Entrando nel dettaglio delle varie forme contrattuali, la normativa prevede:
– affitto con opzione di futuro acquisto: esercizio dell’opzione di acquisto al termine del periodo di affitto concordato con il venditore, al quale andrà corrisposto un canone mensile che comprende anche la quota mensile di acconto sul prezzo di acquisto già “bloccato” nel contratto;
– affitto con riscatto con preliminare di vendita: in questo caso si firmano due contratti distinti, uno di locazione e l’altro di futura vendita con il c.d. preliminare, che vincola le parti e viene trascritto nei registri immobiliari con effetto massimo di 10 anni;
– affitto con riscatto automatico: il passaggio di proprietà avviene “automaticamente” al raggiungimento di un certo numero di canoni o di una specifica somma pagata durante gli anni di utilizzo;
– affitto con riscatto con riserva di proprietà: la proprietà dell’immobile può essere trasferita solo dopo aver versato il prezzo totale di vendita; in caso di inadempienza, il proprietario restituisce una parte delle somme ricevute in pagamento, la cui entità è fissata nel contratto iniziale.

Rispetto alla trascrizione dei normali contratti preliminari, che dura al massimo tre anni, quella dell’affitto con riscatto può estendersi fino a 10 anni, e questo è un elemento che scoraggia tantissimo i venditori, i quali generalmente sono dominati dall’esigenza di realizzare in tempi relativamente brevi l’intero ricavato della compravendita. Fortunatamente, la legge prevede anche che anche il contratto d’affitto con riscatto possa essere risolto in caso di inadempienza del futuro compratore, qualora questi superi il massimo tollerabile di ritardo o morosità previsto dallo stesso contratto, ma il rischio che l’occupazione dell’immobile possa continuare anche dopo la risoluzione del contratto (per mala fede dell’inquilino o per necessità) pone seri interrogativi a quanti hanno paura anche solamente di affittare il proprio immobile, per via dei rischi insiti nell’operazione.

In buona sostanza, il contratto d’affitto con riscatto può dare agli acquirenti grandi vantaggi – tra gli altri, anche quello di “provare” la casa per lungo tempo, e valutarne gli aspetti positivi e negativi prima dell’acquisto, oppure quello di bloccare il prezzo di acquisto – ma rimane un fenomeno di nicchia, poiché i venditori devono attendere qualche anno prima di realizzare l’intero ricavato, e ciò contrasta proprio con l’obiettivo principale di chi vende. Pertanto, per capire l’esatta portata di questo mercato di nicchia è utile tracciare un profilo del venditore disponibile all’affitto con riscatto. Si tratta certamente di un soggetto che non ha interesse a vendere subito per motivi di natura personale (fiscali o successori, per esempio), ma vuole in qualche modo “assicurarsi” la vendita in un’epoca futura, quando le sue esigenze verranno meno, e nel frattempo garantirsi una buona rendita, superiore a quella di un normale canone di affitto.

Oggettivamente, non è un profilo facilmente rinvenibile tra i comuni venditori di case, e questo spiega come mai, dall’entrata in vigore del D.L. 133/2014 ad oggi, i contratti di questo tipo non superano le 10.000 unità. Dal punto di vista fiscale, in ogni caso, l’Agenzia delle entrate è intervenuta con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, secondo la quale il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore è diverso a seconda della fase di riferimento, e quindi avremo il regime tipico del godimento dell’immobile nella prima fase, e quello relativo al trasferimento della proprietà (imposte dirette e indirette) in occasione dell’esercizio del diritto di riscatto.