Settembre 24, 2023

Mutui e tassi di interesse: inversione di tendenza nelle preferenze tra variabile e fisso

Secondo i dati di Kiron, il tasso variabile passa dall’8% del 2021 al 41% delle scelte del 2022. Siamo sicuri che si tratti della mossa corretta per chi contrae un mutuo?

I tassi medi applicati alle operazioni di mutuo a tasso fisso, dopo un lungo trend ribassista che durava dal 2013 e che ha portato il tasso medio a toccare il suo minimo nel luglio del 2020 con l’1,17%, sono letteralmente schizzati in su negli ultimi 12 mesi. Chi ha fatto in tempo a contrarre un mutuo a tasso fisso all’1%, fino a novembre 2021, ha fatto bingo. Infatti, oggi il tasso medio di mercato non scende al di sotto del 3,5% (per la clientela maggiormente favorita), e questo ha dato una spinta notevole alla scelta del tasso variabile quale preferenza dei nuovi mutuatari.

Le motivazioni che hanno generato questo scenario sono da ricercare essenzialmente in due fattori: da una parte un lieve aumento degli spread bancari che hanno inciso poco sul tasso finale applicato ai mutui e dall’altra gli interventi della BCE mirati a contenere la forte crescita inflazionistica. L’ultimo intervento della BCE nel mese di ottobre 2022 ha rialzato il principale indice di riferimento di ben 0,75%, portandolo così al +2%. Il rialzo dei tassi, secondo Renato Landoni di Kiron (nella foto), al momento non preoccupa: tra i mutui già erogati prevalgono quelli a tasso fisso mentre per i mutui a tasso variabile non sembrano al momento esserci elementi di criticità visto che l’Euribor viaggia ancora a livelli medio bassi, ma la dinamica dei tassi ha portato a un ribilanciamento delle tipologie di tasso collocato nelle scelte dei mutuatari, che nel corso del 2022 hanno spesso optato per prodotti più rischiosi come il tasso variabile. Questa inversione di tendenza ha portato il tasso variabile e il tasso variabile con CAP ad erodere quote importanti al tasso fisso, che invece nel 2021 era stato scelto da quasi 9 mutuatari su 10. Nel 2022, infatti, il tasso variabile è la scelta di 4,1 mutuatari su 10, mentre il tasso variabile con CAP di 1,2 mutuatario su 10. Quelli che continuano a optare per un prodotto fisso, più sicuro ma più caro, scendono a quota 4,4 mutuatari su 10.

Le preferenze dei richiedenti, pertanto, si sono mosse con una rapidità sorprendente, così come rapidissima è stata la risalita dei tassi imposta dalle banche centrali per contenere una inflazione che i millennials neanche ricordano. Il problema, semmai, è capire se la scelta del tasso variabile sia stata effettuata con sufficiente raziocinio. Infatti, secondo alcuni studi autorevoli (Deutsche Bank, ma non solo) il tasso di inflazione – e conseguentemente i tassi di interesse imposti dalle banche centrali – impiega qualche anno a scendere verso le soglie considerate ideali dalla FED e dalla BCE (2-2,5%) allorquando l’indice dei prezzi al consumo raggiunge certi picchi così elevati, come quelli attuali, ed in un breve lasso di tempo. Ciò significa che chi ha contratto un mutuo a tasso variabile nella speranza/previsione che l’inflazione – e conseguentemente i tassi delle banche centrali – possa scendere altrettanto repentinamente, e la rata del suo mutuo diminuire proporzionalmente, sta commettendo un errore di valutazione, poiché è sicuro che i tassi continueranno ad aumentare lievemente almeno fino a Marzo 2023 e, qualora lo shock energetico dovesse continuare (a causa del perdurare del conflitto NATO-Ucraina-Russia), si aprirebbe uno scenario di Stagflazione – ossia recessione più inflazione elevata – che renderebbe impossibile per le stesse banche centrali diminuire i tassi di interesse per stimolare le economie e uscire dalla recessione.

Il mercato dei mutui, pertanto, dovrà adattarsi a questo scenario, agendo sulla offerta e diversificando ancora di più le tipologie di mutuo, magari stimolando la domanda di mutui di più lunga durata in modo da consentire un miglioramento dello scoring e una rata più bassa. Infatti, i redditi medi in Italia sono scesi in modo sensibile negli ultimi trenta anni e soprattutto negli ultimi cinque, abbassandosi ad un livello tale da non permettere a molti lavoratori subordinati di potere accedere al credito bancario se non in presenza di un garante e/o co-obbligato (il coniuge o convivente, se non uno dei genitori per i più giovani). Questa tendenza ad allungare il piano di ammortamento si evince dagli stessi dati di Kiron Partners, secondo cui la durata media del mutuo è già passata da 24,7 anni del 2021 a 26 anni del 2022.

Segmentando per fasce di durata, dallo studio di Kiron emerge che il 78,8% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni (72% nel 2021) e il 21,2% si colloca nella fascia 10-20 anni (27,9% nel 2021), mentre i mutui ipotecari di durata inferiore a 10 restano residuali. Nel primo semestre 2022 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale si attesta a 120.100 Euro, in aumento rispetto al 2021 (+5%). L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2022 è di 38,9 anni (40 anni nel 2021) con una concentrazione nella fascia 18-34 del 38,3% rispetto al 35,6% del 2021, e nella fascia da 35-44 anni del 34,7% rispetto al 34,8% dello scorso anno. L’acquisto della prima casa rimane la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo, e rappresenta il 94,4% del totale delle richieste (nel 2021 era del 87,6%), la seconda casa resta al 2,1% come nel 2021, e sostituzione o surroga scendono all’1,8%. Coloro che scelgono un finanziamento per costruzione o ristrutturazione rappresentano lo 0,9%, e le restanti finalità di consolidamento o liquidità rappresentano solo l’1,2% del totale.

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