Febbraio 2, 2023

Qualità della vita e mercato immobiliare: un legame stretto, ma non troppo

Ad eccezione delle zone più centrali di Milano e Roma, le quotazioni immobiliari “si somigliano” sempre di più in tutto il territorio italiano, a prescindere dalle differenze nella qualità della vita.

Il legame tra qualità della vita e attività economiche è sempre stato molto stretto, ma è un errore pensare che alla sensazione – del tutto individuale – di un elevato livello medio di qualità della vita debbano necessariamente corrispondere altrettanto elevati livelli medi di reddito, ricchezza e benessere generale. Non sono in pochi, infatti, a ritenere che in molte regioni del Meridione d’Italia, notoriamente arretrato in termini di PIL e ricchezza pro capite (per non parlare delle infrastrutture fatiscenti), in realtà si riesca a vivere meglio rispetto alle regioni del Settentrione per via del minor costo della vita, delle relazioni interpersonali più soddisfacenti e della qualità media dei servizi pubblici che, per quanto riguarda Sanità, trasporti e scuole si va livellando sempre di più (anche se spesso in peggio).

Relativamente al mercato immobiliare, poi, ad eccezione dei centri di Milano e Roma le quotazioni “si somigliano” sempre di più nelle grandi città che nei comuni minori e più piccoli, con poche distinzioni a seconda delle località. Città come Siena, per esempio, pur essendo grandi e popolate più o meno come quella di Trapani o di Ragusa, scontano quotazioni maggiori per via del migliore tessuto economico e della maggiore attrattività turistica, ma è sufficiente esplorare il mercato immobiliare di Noto (SR) per trovare quotazioni non molto lontane da quelle di Siena. Sul tema, il Sole 24 Ore ha recentemente pubblicato l’annuale classifica sulla qualità della vita nelle città italiane, secondo la quale al vertice si piazza Bologna, al secondo posto Bolzano e al terzo posto Firenze. Ma in classifica generale troviamo primeggiare altre province più piccole e benestanti, che superano le aree più grandi e popolate in quanto a ricchezza e consumi. Relativamente a questi due ultimi parametri, infatti, la stessa Bologna è superata da Belluno.

C’è da dire che Bologna, da sempre, gode di un’ottima reputazione in termini di qualità di vita, un aspetto quest’ultimo che dopo il Covid ha assunto un peso sempre più specifico nelle scelte delle città in cui acquistare casa. Ed è questo uno dei motivi che vede il capoluogo emiliano tra le città in cui i prezzi degli immobili continuano a crescere negli ultimi semestri e i tempi di vendita a diminuire. Ad alimentare la domanda anche gli investitori e gli studenti che trovano un’ottima offerta formativa con facoltà di elevato standard.  Nel capoluogo emiliano, infatti, i valori delle case crescono a partire dal 2016. Inoltre, nel secondo semestre anche i canoni di locazione sono in decisa ripresa, anche alla luce del ritorno dei flussi turistici che stanno determinando una minore offerta sul mercato. Infatti, la carenza di offerta degli immobili in locazione è un aspetto importante per una città come Bologna, da sempre molto attrattiva per studenti e lavoratori fuori sede e su cui vale la pena fare una riflessione, tanto che proprio nel capoluogo emiliano stanno partendo degli interventi di student housing.

Quest’ultimo è un aspetto che accomuna Bologna alla terza città sul podio, ovvero Firenze, che registra un mercato molto florido, con un’importante domanda abitativa e segnala, soprattutto nelle zone centrali, una forte domanda ad uso turistico recettivo orientata agli affitti brevi, tanto che molti uffici in cattivo stato e in contesti residenziali sono stati convertiti in abitazioni con tale finalità. A Firenze, infatti, nella prima parte del 2022 i prezzi delle case sono cresciuti dello 0,8%. A premiare la città dal punto di vista immobiliare anche i lavori per la tramvia che miglioreranno i collegamenti con il resto della città e con l’aeroporto, la presenza delle facoltà universitarie e alcuni interventi di riqualificazione tra cui, il più importante, quello dell’ex “Manifattura Tabacchi”.

Molto bene, nelle prime dieci posizioni, anche la città emiliana di Parma, che da sempre vanta un mercato abitativo dinamico con acquisti sia di prima casa sia per investimento grazie all’università e a importanti aziende. Infatti, anche in questa prima parte del 2022 la cittadina mette a segno un aumento dei prezzi del 4,6%. E nella top ten anche Trieste che, da alcuni semestri, registra un mercato immobiliare molto vivace con una richiesta in aumento da parte di investitori, anche stranieri dall’Europa dell’est, che stanno puntando sulla cittadina sia per mettere a reddito l’immobile sia come casa vacanza. Perde posizioni Milano, pur restando nella top ten. A livello di mercato è la metropoli più dinamica, con valori in crescita del 4,0% e tempi di vendita intorno a 52 giorni. Allo stesso tempo, però, il mercato immobiliare della città diventa sempre meno accessibile a causa di prezzi e canoni di locazione troppo elevati. Nella nostra indagine sulle annualità di stipendio per acquistare casa a Milano, con un prezzo medio di 4.138 euro al mq, occorrono 13 annualità contro una media nazionale di 6,9. Anche i canoni di locazione sono i più elevati di Italia, dal momento che per un bilocale occorrono quasi 1000 euro e per un trilocale ne occorrono 1.300.

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