RE/MAX: mercato immobiliare equilibrato in fase di consolidamento

Ecco le analisi esclusive rilasciate da RE/MAX Italia e Avalon Real Estate nella nuova edizione di Real Estate Data Hub e sull’andamento del mercato immobiliare italiano nel terzo trimestre 2022.

Il Report realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate (e dall’Ufficio Studi di 24MAX) presenta dettagliati approfondimenti sulle città di Milano, Roma, Genova e Torino e sulle relative regioni, esaminate per singoli comparti: residenziale, direzionale, commerciale e logistico.

Relativamente all’immobiliare residenziale, nel secondo semestre 2022 si è iniziato a registrare un progressivo rallentamento, confermato dai dati  sugli scambi del terzo quadrimestre (comunque in crescita rispetto al 2021). Si stanno dunque manifestando gli attesi segnali di una stabilizzazione dell’offerta, a fronte di una domanda che risente del rialzo dei tassi di interesse e che fa prevedere un rallentamento per il prossimo biennio, caratterizzato  da grandi sfide e da interessanti opportunità per investire nell’immobiliare grazie al traino involontario dell’inflazione e della riscoperta del mattone come bene-rifugio. “Questo perché sarà un mercato leggermente calmierato con condizioni più favorevoli per chi dispone di liquidità o ha la possibilità di accedere al credito”, commenta Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia.

C’è da attendersi, pertanto, un minor numero di transazioni e un riaggancio al trend di crescita del 2019. Dalle analisi riportate nella nuova edizione del Real Estate DATA HUB, il trilocale si conferma essere la soluzione più ricercata (38%), seguita da bilocali e quadrilocali. Nel terzo trimestre 2022 il maggior numero di transazioni è stato registrato in Lombardia; nel Centro Italia in Lazio, al Sud in Puglia e fra le isole in Sicilia. Incrementi interessanti trimestre su trimestre rispetto all’anno precedente sono stati messi a segno in Liguria, Toscana e Sardegna. Condizionato dalla pausa estiva, il terzo trimestre 2022 si è rivelato più dinamico rispetto all’anno precedente, con tempi ridotti per affitti (da 79 a 61 giorni) e vendite (da 152 a 146 giorni).

Il comparto immobiliare logistico, direzionale e commerciale, nel 2022, ha continuato ad avere un ruolo centrale in termini di volumi di investimento. L’area metropolitana di Milano attrae il maggior interesse degli investitori, con una crescita dei prime rent che è continuata anche nel 2022, sia per la logistica tradizionale sia last mile, guidata da un miglioramento dell’offerta in termini di qualità dei prodotti. Per Milano, così come per l’area metropolitana di Roma, la domanda in crescita è appena coperta dall’offerta, con una occupancy vicina al 100%. Per le città di Torino e Genova, infine, il mercato degli spazi logistici risulta saturo e caratterizzato da uno stock carente.

Il settore direzionale conferma di aver superato il periodo più difficile, con volumi che hanno recuperato i livelli pre-pandemia, grazie soprattutto a transazioni di grandi dimensioni. Milano costituisce il principale polo attrattivo, in particolare nelle zone centrali. Anche a Roma il mercato degli spazi a uso uffici si mostra dinamico. L’andamento crescente degli investimenti nella prima parte dell’anno è evidente anche nelle città di Genova e Torino. Per quanto riguarda i prossimi mesi, gli spazi direzionali sono identificati come una delle opportunità di investimento più attrattive; in particolare per immobili con caratteristiche ESG, che stanno rappresentando una delle principali discriminanti nelle decisioni di investimento degli operatori istituzionali, soprattutto di matrice anglosassone.

Anche nel 2022 il mercato retail si conferma meno rapido nella ripresa, registrando però un volume di investimento in aumento, quasi raddoppiato rispetto al primo semestre dello scorso anno. “Dato l’aggiustamento al rialzo dei rendimenti dovuto all’incremento dei tassi di interesse e all’inflazione, il mercato corporate offrirà importanti opportunità di investimento nel breve-medio periodo, soprattutto per gli spazi direzionali e Build To Rent residenziale“, spiega Paolo Ranieri, socio e consigliere di Avalon Real Estate. Complessivamente, ci si aspetta di concludere l’anno superando i valori di investimento del 2021, mentre per il 2023 la previsione è incerta e molto dipenderà dall’accessibilità dei canoni, che saranno probabilmente in aumento.   

Sul fronte creditizio, nonostante i potenziali rischi, l’outlook generale rimane positivo, anche se le banche stanno adottando criteri più restrittivi per l’erogazione del credito. Dai dati messi a disposizione dall’Ufficio Studi di 24MAX al 30 settembre 2022, si osserva che la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto. In lieve calo i mutui richiesti per le seconde case. Gli acquirenti si orientano sempre più verso soluzioni quali tassi variabili a rata fissa, mutui variabili con CAP e mutui green per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati in classi energetiche efficienti (A o B). Il maggior numero di richiedenti si conferma nella fascia di età 35-44 anni, subito seguiti dai più giovani a 25-34 anni. Le grandi città come Milano e Roma contribuiscono ad incrementare i valori regionali rispetto alla media nazionale. L’importo medio finanziato in Lombardia è pari a 143.735 euro, il 14% superiore rispetto al dato Italia (126.088 euro). Nel Lazio le pratiche accese valgono in media 153.810 euro (+22% rispetto al dato Italia); il Piemonte si attesta sui 127.812 euro e la Liguria a 118.773 euro.