Febbraio 26, 2024

Redditi da locazione ancora interessanti, ma le obbligazioni rientrano nel cuore degli investitori

Nelle grandi città d’Italia il rendimento annuo degli immobili concessi in locazione è pari in media al 5,1%, ma le obbligazioni tornano ad essere preferite tra chi non desidera caricarsi dei rischi di un affitto.

Secondo i dati più recenti pubblicati dalla rete Tecnocasa, i rendimenti offerti dagli immobili in locazione risultano essere sempre di un certo interesse per i proprietari o per chi si appresta a valutare un investimento immobiliare, ma l’investimento in titoli a reddito fisso ricomincia ad essere competitivo per via di una serie di parametri (semplicità, rischio inferiore e tassazione agevolata)  che si aggiungono ad un rendimento tornato a livelli molto interessanti – chissà per quanto tempo ancora – dopo una lunga stagione di oblio dei tassi. Infatti, nel 2022 il 16,8% delle compravendite immobiliari è stato realizzato per investimento, in leggero aumento rispetto all’anno scorso (il 2021), quando la percentuale era intorno al 16,3%.

L’inflazione in crescita, infatti, nel primo periodo del 2022 ha spinto l’acceleratore degli investimenti sul mattone per via della paura diffusa di una erosione del valore reale dei risparmi. Successivamente, via via che le banche centrali mettevano in atto la loro politica di contenimento dell’inflazione, aumentando i tassi di interesse, il rendimento dei titoli obbligazionari scendeva così tanto da rendere le obbligazioni – fino a novembre 2021 “snobbate” per via dei rendimenti effettivi prossimi allo zero o addirittura negativi – nuovamente appetibili. Oggi, infatti, il rendimento del BTP decennale è vicino al 4% (3,67% netto, senza reinvestimento delle cedole), e la sua attrattiva diventa più forte se consideriamo le imposte da pagare sui redditi da locazione e soprattutto il rischio di morosità dell’inquilino, pari in alcune regioni anche al 50% dei contratti in essere.

Soprattutto, negli ultimi dieci anni è venuto meno l’antico adagio che vedeva nell’investimento immobiliare quello “più sicuro e certo di tutti”, dal momento che i valori immobiliari sono letteralmente crollati fino al 2020 (con l’eccezione di Milano). A Genova, per esempio, il prezzo medio degli immobili è sceso del 67% in dieci anni, e solo nel 2021 c’è stato un parziale recupero delle quotazioni. Stesso andamento, sia pure con numeri meno marcati, per altre grandi città come Roma, Napoli, Torino, Bologna e Palermo. Solo nel lunghissimo periodo (1998-2022) l’investimento immobiliare risulta lievemente profittevole: nelle grandi città italiane la rivalutazione dei prezzi è stata del +43,3%, con punte del +126,0% a Milano, del +72,7% a Firenze e del +68,1% a Napoli; ben poco, a confronto con il rendimento medio dei titoli di stato nello stesso periodo (+111,2%, quasi tre volte il rendimento medio del mercato immobiliare).

Relativamente all’investimento immobiliare, l’unico segmento che si avvicina alle obbligazioni è quello degli immobili da destinare a ricettività turistica sia nelle città più attrattive che nelle località di vacanza più conosciute e meglio organizzate del territorio italiano. A parte questo, la possibilità di ottenere canoni di locazione continuativi induce prudenza nei proprietari, soprattutto negli ultimi tempi alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici. Secondo Tecnocasa, i rendimenti annui da locazione restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane la media si attesta intorno al 5,1%, e le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,3%, Palermo con il 6,1% e Verona con il 6,0%.

Gli investitori preferiscono le aree con la presenza di atenei, di servizi (il cui peso è sempre maggiore dopo il lockdown) e sottoposte ad interventi di riqualificazione. Per chi pratica affitti brevi si punta alle mete turistiche.

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