Febbraio 23, 2024

Napoli, mercato immobiliare: in crescita le zone di Posillipo-Chiaia e Vomero-Arenella

A Napoli buon incremento dei valori soprattutto per le tipologie abitative in linea con le caratteristiche ricercate dagli amanti di soluzioni ampie e panoramiche, con affacci sul Golfo.

Tecnocasa ha recentemente diffuso i dati sui valori immobiliari a Napoli nel 2022, che hanno messo a segno un aumento dello 0,7% rispetto al 2021. Tra le macroaree che hanno segnalato l’incremento più importante delle quotazioni ci sono Vomero-Arenella e Posillipo-Chiaia. In aumento dell’1,3% la macroarea di Posillipo-Chiaia-San Ferdinando, Manzoni-Caravaggio e Petrarca-Orazio.

L’incremento è dovuto al fatto che i prezzi sono più contenuti e che le tipologie abitative presenti in zona sono in linea con le caratteristiche ricercate dai potenziali acquirenti che desiderano soluzioni ampie e panoramiche con affacci sul golfo di Napoli. Nella zona di Caravaggio-Manzoni, che è più periferica e collega via Manzoni con Fuorigrotta e il Vomero, ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3.000 euro al mq, con punte di 5.000 euro a seconda del panorama. Le abitazioni più prestigiose si concentrano in via Petrarca, via Orazio e via Catullo che, quando offrono la vista panoramica sul golfo di Napoli, raggiungono picchi di 7.000-8.000 euro al mq e quasi sempre sono inseriti in contesti condominiali esclusivi con pochi appartamenti, vigilanza, portineria, alcune volte la piscina. In assenza di queste caratteristiche, i valori scendono a 6.000-5.000 euro al mq e interessano soprattutto industriali ed imprenditori, e in minima parte i professionisti. In quest’area c’è tanta domanda e poca offerta sul mercato delle locazioni. Quasi sempre chi cerca una casa in affitto in zona lo fa per sperimentare la qualità della vita e poi passare all’acquisto. Infatti, si stipulano quasi sempre contratti di tipo transitorio, e per un trilocale panoramico si spendono intorno a 1500 € al mese.

Il centro di Napoli ha messo a segno un aumento dei prezzi dello 0,8%. Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Garibaldi-Arenaccia-Ferrovia-Tribunali sono in lieve diminuzione. Nonostante la domanda elevata i potenziali acquirenti acquistano immobili al reale prezzo di mercato e non sono più disponibili a spendere di più. Gli investitori scelgono la zona della stazione e della ferrovia per acquistare piccoli tagli da 50 a 100 mila euro da mettere a reddito ricorrendo ad affitti turistici. In questa zona, infatti, i prezzi si aggirano intorno a 1.500 euro al mq. Intorno a corso Garibaldi ci sono soluzioni ex Risanamento costruite ante ’67, e su molti di questi immobili vanno avanti interventi di riqualificazione delle facciate.

Le quotazioni più elevate si raggiungono su corso Garibaldi dove, per un buon usato, si spendono mediamente 2.000 euro al mq. Le quotazioni scendono intorno a 1.000-1.500 euro al mq nelle traverse di corso Garibaldi. Relativamente alle locazioni, in questa zona per un bilocale si spendono intorno a 500 euro al mese. Elevata la domanda di immobili in affitto, ma c’è poca offerta sul mercato, dal momento che i proprietari sono molto esigenti e chiedono garanzie (busta paga, modello unico ultimi tre anni, fideiussione bancaria) che non sempre si riescono a fornire.

Crescono i valori nel quartiere di Monteoliveto. Dopo il rallentamento dovuto alla pandemia gli investitori stanno tornando ad acquistare e affittare soprattutto con finalità turistica. L’offerta della zona che risale alla fine del 1800 spesso prevede immobili senza ascensore, poco luminosi e privi di spazi esterni. I prezzi al mq si aggirano intorno a 2.200 euro al mq. Bassa la domanda di prima casa, anche perché il target ha bassa disponibilità di spesa e non sempre riesce ad acquistare agli attuali prezzi degli immobili. Si segnalano più compravendite di prima casa nel quartiere di Monteoliveto-San Felice, dove il lieve incremento di valore è dovuto alla vendita di alcuni immobili di qualità, alcuni dei quali con vista mare. Si cercano tagli molto ampi, a partire da 150 mq. Via San Felice è la strada più apprezzata e quotata, con immobili più signorili, quotazioni intorno a 3.000 euro al mq, con punte di 4.000-4500 euro per quelle che affacciano sul mare. Bene le locazioni in quest’area, grazie alla presenza di numerosi studenti dell’Università Partenope, ma con il ritorno delle locazioni per ricettività turistica c’è poca offerta residenziale. Un bilocale si affitta a 600 euro al mese. 

Tra i quartieri con i prezzi in diminuzione c’è San Giovanni a Teduccio: la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, spesso monoreddito, si esprime intorno a 130-140 mila euro per l’acquisto di un trilocale. Si cercano soluzioni in buono stato, e per quelle che necessitano di interventi di ristrutturazione si tratta sul prezzo. La zona infatti è caratterizzata da soluzioni del XIX e XX secolo, e in parte da case in cemento armato degli anni ’60-’70. Sono presenti anche sporadiche nuove costruzioni che si scambiano a prezzi medi di 1.600-1.700 euro al mq. La maggioranza degli acquisti sono realizzati da famiglie che vivono in zona, ma è presente anche una discreta domanda di immobili da destinare all’investimento. La presenza del Devoloper Academy della Apple e dei numerosi cinesi che lavorano nei capannoni della zona alimenta il mercato delle locazioni.

Nell’area che si sviluppa intorno a corso Secondigliano – realtà alla periferia di Napoli, con un’offerta abitativa medio popolare – si registra una diminuzione dei valori soprattutto sulle tipologie di qualità meno elevata e che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione. L’aumento dei costi delle materie prime ha determinato il ribasso dei prezzi di acquisto in fase di trattativa, a cui inizia ad aggiungersi una diminuita disponibilità di spesa dovuta all’aumento dei tassi sui mutui. Il ribasso dei prezzi ha interessato, in particolare, la zona più popolare, le cui case quotano intorno a 1.000 euro al mq. Vanno avanti i lavori per il prolungamento della metropolitana, che servirà il quartiere con le fermate di Miano, Secondigliano e Aereoporto e proseguirà fino all’aeroporto di Capodichino.

Elevata la domanda di immobili in affitto, alimentata da coloro che non riescono ad accedere al credito, ma in diminuzione l’offerta: chi è proprietario di un solo immobile tende a venderlo. Per un trilocale si spendono mediamente intorno a 400 euro al mese. Si ricorre soprattutto al contratto a canone libero, ma anche i contratti a canone concordato sono in aumento.

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