Immobiliare, domina l’incertezza: compravendite in contrazione e tempi di vendita lunghi
Banca d’Italia lancia un allarme sulla tenuta del mercato immobiliare. Si vendono sempre meno case e con tempi troppo lunghi. Troppa differenza tra prezzo in offerta e proposta d’acquisto: qualcuno comincia a prevedere un crollo degli scambi.
Il primo trimestre del 2023 è un momento molto atteso per il mercato immobiliare, poiché i dati a consuntivo possono delineare il trend anche dell’intero anno, molto più di quelli dell’ultimo trimestre 2022. Gli addetti ai lavori già conoscono la realtà: le compravendite sono in picchiata e molti prospettano un crollo vertiginoso del valore del mercato immobiliare in Italia. Nessuno, però, si lancia nel definire anche la durata di questo periodo di crisi, e questo non aiuta.
All’allarme diffuso da Banca d’Italia si è associato quello dell’Agenzia delle Entrate e di Tecnoborsa, ma per chi già si sfrega le mani pensando a prezzi in notevole discesa va detto che questo potrebbe accadere non subito. Prima, infatti, il calo delle compravendite deve estendersi e diventare “strutturale”, e solo successivamente – con un ritardo di circa 6-9 mesi – tale fenomeno si trasmette sui prezzi di vendita, che si dovrebbero abbassare per via delle nuove dinamiche tra domanda e offerta. La discesa dei prezzi, quindi, verrebbe prima preceduta da un lungo periodo in cui i prezzi in offerta non scenderanno in modo sensibile per incontrare la domanda, per poi adeguarsi gradualmente, man mano che gli immobili rimarranno invenduti.
Parrebbe dunque che il periodo sia florido per l’acquisto di una nuova casa, ma le lunghe attese per il perfezionamento della compravendita sono legate alle difficoltà che molti compratori hanno di accedere al credito bancario, e in molti sono costretti a temporeggiare o rinviare l’acquisto in tempi migliori per via dell’aumento dei tassi di mutuo e delle rate lievitate anche del 35% rispetto a Novembre 2021. Infatti, da quando è scoppiata la guerra in Ucraina la BCE ha alzato i tassi di interesse per contrastare l’inflazione, ma l’effetto collaterale di questa restrizione monetaria è che i tassi dei mutui e dei prestiti sono più alti, per cui lo score di chi richiede un mutuo – la rata mensile non deve superare al massimo un terzo del reddito netto – si riduce proporzionalmente all’aumentare della possibile rata su cui impegnarsi. Quindi, si acquistano meno case, dal momento che chi compra attraverso il mutuo trova grosse difficoltà.
In un contesto simile, coloro che detengono liquidità sono i favoriti, poiché potranno acquistare a prezzi più bassi. Naturalmente, questa equazione non è regolare, dal momento che essa non si può verificare in modo omogeneo in tutte le piazze del variopinto mercato immobiliare italiano. In alcune di esse, infatti, la restrizione dell’offerta fa sì che il prezzo si mantenga elevato e cresca ancora (Milano, per esempio), in altre scenda di poco o non scenda affatto (Roma, Bologna e Firenze) ed in altre ancora, dove l’offerta rimane abbondante, scenda in modo sensibile (Palermo e Bari); in ogni caso, ci vorranno mesi per vedere gli effetti della contrazione delle compravendite, per cui è troppo presto per cantare vittoria.
Semmai, è certo che il mercato sarà molto selettivo, e si muoverà verso quegli immobili che garantiscono un alto reddito potenziale. Pertanto, è importante analizzare i due tradizionali segmenti del nuovo e dell’usato, anche per comprendere se le nuove tendenze relative all’alta efficienza energetica riusciranno a compensare, almeno in valore complessivo, il minor numero di compravendite nel segmento dell’usato. A tal proposito, negli anni scorsi i potenziali acquirenti si sono sempre mostrati particolarmente attenti alla qualità costruttiva degli immobili, mostrando un crescente interesse per le nuove costruzioni, salvo poi orientarsi spesso sulle soluzioni usate, a causa del costo più elevate delle prime. Secondo Tecnocasa, per esempio, nelle grandi città chi sceglie il nuovo deve mettere in conto un incremento medio del prezzo del 27,5% rispetto a una soluzione usata, motivo per cui spesso si opta per l’hinterland dove il risparmio può arrivare anche al 50%.
Un punto a favore dell’acquisto del nuovo lo aveva fornito la pandemia, poichè i giorni trascorsi in casa e soprattutto il lavoro da remoto hanno focalizzato l’attenzione sulle spese energetiche e naturalmente sulle nuove costruzioni edificate con criteri di efficienza energetica. E adesso? Il progressivo ritorno alla normalità non ha mutato lo scenario appena descritto, anche perché il quadro economico è peggiorato, e l’aumento dei costi delle materie prime dovuto al loro difficile reperimento ha imposto una necessaria revisione dei progetti immobiliari al fine di preservare gli utili prospettici, fino alla loro sospensione. Infatti, le imprese che continuavano a edificare nei primi tre trimestri del 2022, dal quarto hanno rallentato di molto l’attività edilizia.
Le soluzioni usate, invece, trovano sempre un buon riscontro tra gli acquirenti, e gli incentivi per la ristrutturazione sono sempre ben accolti e utilizzati. Nella prima parte dell’anno si è notata però una maggiore predisposizione verso l’acquisto di soluzioni in buono stato che non necessitassero di particolari interventi di ristrutturazione, per il timore di incappare in lunghi tempi di completamento dei lavori e in costi più elevati. La domanda di abitazione elevata e l’offerta esigua hanno comunque determinato un aumento dei prezzi anche sulle tipologie immobiliari usate che hanno visto una crescita dell’1,8%.
