Banche, stretta sui mutui erogati. Landoni: domanda in calo già di 20 punti a Febbraio

La BCE ha garantito che perseguirà l’obiettivo del 2% di inflazione, e si è detta ferma nel raggiungere tale risultato. Per chi deve richiedere un mutuo, il problema è capire in quanto tempo, e in che misura, questo possa accadere.

Il mercato del credito immobiliare ha chiuso il 2022 con 55,3 miliardi di euro di mutui erogati, con un calo rispetto al 2021 del -9,2%, pari a un controvalore in termini di volumi di -5,6 miliardi di euro. Vista l’attuale congiuntura socio-economica, già iniziata l’anno scorso, il mercato del credito tutto sommato aveva retto bene e gli istituti, alla luce della forte liquidità di cui dispongono anche oggi, avevano continuato ad erogare credito alle famiglie, stringendo però l’attenzione alla qualità del credito. Dall’inizio dell’anno in corso, la stretta delle banche sui mutui è stata progressiva e inesorabile – Nomisma per il 2023 prevede un calo del 18% dei prestiti perla casa – e a causa di questo oggi si registra una fisiologica concentrazione nella fascia di spesa immobiliare più bassa, e cioè quella fino a 119 mila euro (25,4%).

Milano e Roma registrano una maggiore concentrazione nella fascia tra 250 e 349 mila euro, rispettivamente con il 26% e il 25,2%, a causa dei prezzi più elevati che interessano le prime due città più costose d’Italia.

Da segnalare come a Milano ci sia stato un incremento dello 0,6% della concentrazione delle richieste nella fascia compresa tra 475 mila euro e 629 mila euro, confermando la vivacità della fascia alta di mercato. Nella fascia di spesa più bassa, invece, è Genova la città che raccoglie la percentuale più elevata, con il 60,5%, seguita da Palermo con il 51,2%. Anche a Napoli si registra un aumento significativo della concentrazione della disponibilità di spesa sulla fascia più bassa, così come nei capoluoghi di regione che non sono grandi città, dove il 47,2% dei potenziali acquirenti dichiara di avere una disponibilità di spesa inferiore a 119 mila euro. La percentuale più elevata di concentrazione delle richieste nella fascia più bassa si registra a Campobasso con 78,7%.

Analizzando i dati relativi alle erogazioni dell’ultimo trimestre, a riprova del trend restrittivo si rileva una contrazione del -12,8% delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, mentre il calo è ben più sostenuto se si guarda alle sole sostituzioni e surroghe, che segnano -63,6%. Si rileva un piccolo rimbalzo del rapporto tra operazioni di surroga e sostituzione e totale complessivo dei volumi, che sale al 3,4% dal precedente 2,2%, dovuto principalmente a quella fetta di mutuatari che avevano optato per un mutuo a tasso variabile e che alla luce dell’aumento dei tassi sono passati al tasso fisso. “Secondo le stime di Kìron – afferma Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA – per quel che riguarda l’anno corrente abbiamo già rilevato nei primi due mesi un calo della domanda di circa 20 punti percentuali. La crescita dei tassi di interesse andrà ad allontanare dall’accesso al credito una parte di domanda riguardante le fasce di reddito più basse. Nel contesto macro-politico ed economico che stiamo affrontando in questi mesi, ci aspettiamo per il 2023 un range di atterraggio in area 48-50 mld di euro”.

In generale, si conferma un mercato fortemente incentrato sulle operazioni di acquisto, che rappresentano ormai quasi 9 operazioni su 10; di queste, il 94% dei mutui ha una finalità volta all’acquisto di una “prima casa”, mentre il restante 2% è destinato all’acquisto di una casa secondaria. L’impegno medio in termini di durata è di circa 26 anni, e l’importo medio sottoscritto si aggira intorno ai 121.000 euro. Chi ha sottoscritto un mutuo è per il 73,6% italiano, per un 14,1% cittadino straniero ma di provenienza UE, e il restante 12,3% di provenienza extra UE. In ogni caso, la previsione di un prossimo – se non imminente – rallentamento della crescita economica condizionerà non poco l’andamento finanziario delle famiglie, e il perdurare della situazione contingente potrebbe incidere negativamente sul mercato immobiliare, che al momento resta su livelli buoni.

La BCE ha garantito che perseguirà l’obiettivo di riportare entro il 2% l’inflazione, e si è detta ferma nel voler portare avanti politiche monetarie orientate a tale risultato. Il problema è capire in quanto tempo, e in che misura, questo possa accadere. Intanto, l’ultimo rialzo dell’indice di riferimento deciso questo mese ha portato ad un ulteriore incremento delle rate relative ai prestiti, incidendo soprattutto per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile e per chi dovrà sottoscriverne a breve un nuovo finanziamento. Sul futuro, inoltre, potrebbe avere un peso anche la recente crisi che ha colpito parte del settore bancario con i default della banca americana SVB e quella svizzera Credit Suisse. “Secondo le nostre stime – continua Renato Landoni (nella foto) – la crescita dei tassi di interesse andrà ad escludere dall’accesso al credito una parte di domanda che riguarda le fasce di reddito più basse. Di contro, assistiamo ad una ripresa della domanda di surroga che interessa principalmente coloro che in passato hanno optato per un mutuo a tasso variabile. In un contesto macro-politico ed economico instabile come quello che stiamo affrontando in questi mesi, non è facile tracciare una previsione, e ci aspettiamo per il 2023 volumi di mutuo di poco inferiori a quelli registrati nel corso dello scorso anno”.