Immobiliare commerciale, nel 2023 modelli da ripensare: investimenti concentrati su asset di qualità
Secondo RE/MAX Italia, sul segmento immobiliare commerciale gli investimenti retail sono focalizzati su interventi di riqualificazione e ampliamento. Sul segmento turistico, crescente interesse degli investitori per hotel di lusso e resort.
Dall’analisi dei dati elaborati nella settima edizione di Real Estate DATA HUB di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate, il settore immobiliare commerciale in Italia sta affrontando un momento particolare. I modelli attuali sono da ripensare ed esistono asset class più premiate di altre da parte degli investitori. Il mercato retail ha concluso il 2022 in controtendenza rispetto alle altre destinazioni, registrando una crescita più lenta con una riduzione del volume del 30% rispetto al 2021, pari a un valore assoluto complessivo di circa 900 milioni di euro. Gli investimenti nel mondo retail sono principalmente concentrati nel Nord-Italia e focalizzati su interventi di riqualificazione, soprattutto in chiave di sostenibilità, nonchè sull’ampliamento di asset già esistenti a discapito di nuove costruzioni. Proprio la qualità degli asset rappresenta, infatti, un elemento particolarmente rilevante nella scelta degli investitori, che nel corso dell’anno si sono dimostrati sempre più selettivi.
Nel 2023, l’atteggiamento attendista degli investitori causato dalla crescita dei tassi di interesse continua, almeno nella parte iniziale dell’anno. Analizzando l’andamento dei vari sotto-mercati, emerge che a fare da traino è la categoria dei retail park, forma ibrida tra centri commerciali e urban retail. In particolare, l’attenzione degli investitori si è focalizzata su spazi interni agli store da dedicare alle vendite online. Alcune survey di settore, infatti, dimostrano come la componente online integrata a store fisici già esistenti abbia generato incrementi di fatturato e segnali positivi. La motivazione principale del successo di questo comparto è da ricercare nella struttura degli asset, particolarmente adeguata alle esigenze di distanziamento e di gestione degli spazi comuni, spesso costituiti da luoghi all’aria aperta. Inoltre, nel corso dell’ultimo anno è stato transato un grosso portafoglio di retail box, molti dei quali facenti parte di più ampi retail park.
Per quanto riguarda l’urban retail, gli investitori sono e saranno sempre più selettivi concentrandosi su centri storici e High Street prime. Dall’analisi dei dati, a fronte di una complessiva riduzione degli investimenti emerge una concentrazione pari a circa il 50% su unità di piccolo taglio, con valori di acquisto relativamente bassi. Per il 2023, si prevedere il perdurare dell’atteggiamento attendista degli investitori, anche se di delineano interessanti spazi di manovra, sia dal punto di vista dei volumi, sia della ricerca di nuovi format. Come nel comparto GDO (Grande Distribuzione Organizzata), che viene ritenuto ancora un asset class interessante se si considerano i fatturati €/mq generati.
I centri commerciali nel 2022 hanno registrato performance interessanti, con fatturati e vendite tornati ai livelli del 2019. Ciò è dovuto a una continua trasformazione della concezione dei punti vendita da parte degli utilizzatori finali: la minore affluenza è accompagnata da valori medi di spesa più alti, segnale di acquisti presumibilmente più mirati e di un approccio diverso da parte del cliente finale nei confronti dello store fisico. Per questi immobili, proprietà e sviluppatori hanno cambiato approccio concentrandosi su riqualificazioni e ampliamenti. Questo fenomeno ha riguardato sia i centri storici che i cosiddetti asset out of town in location strategiche, che hanno avuto nuova vita grazie a interventi di riposizionamento e revisione dei format. In particolare, nel corso del 2022, gli investitori hanno mostrato un concreto interesse per centri commerciali ubicati in location secondarie; un trend che potrebbe proseguire anche nel 2023.
I TREND EMERGENTI DELL’IMMOBILIARE COMMERCIALE
Le tendenze emergenti dell’immobiliare retail saranno incentrate su tre grandi temi: riqualificazioni e riposizionamento, sostenibilità e tecnologia e omnicanalità. L’attuale congiuntura relativa all’incremento dei costi di costruzione, infatti, sta incentivando il mercato delle riqualificazioni a discapito delle nuove costruzioni. Questo è un trend che, accompagnato ai criteri di riduzione del consumo di suolo e di rigenerazione urbana, genererà un vero e proprio cluster di mercato su cui lavorare. Dall’altro lato, l’attenzione all’ambiente e alla sostenibilità porteranno non solo i clienti, ma anche i brand, a dover trovare il giusto equilibrio tra bassi costi e responsabilità. A fronte della possibilità che il settore retail potesse essere stravolto dal sopravvento del mercato e-commerce sul mercato tradizionale, i consumatori hanno riscoperto lo shopping in negozio, pur non volendo rinunciare alla modalità online. L’omnicanalità rappresenta dunque il presente e il futuro su cui lavorare.
Nel 2022 il settore immobiliare direzionale è stato il preferito dagli investitori, registrando il maggior importo di investimenti e superando, così, il logistico. Per l’anno in corso si prevede la ricerca di nuovi spazi da inserire nel mercato, sia in termini di nuovo prodotto sia di riqualificazione di immobili di seconda mano. Per il 2023, dunque, si può ipotizzare una prima metà dell’anno in cui continuerà la fase di rallentamento manifestatasi negli ultimi mesi del 2022, seguita da un successivo assestamento del mercato, seppur tenendo conto delle condizioni macroeconomiche che potrebbero modificare tali previsioni. La sostenibilità costituirà il principale driver del settore terziario e sarà sicuramente al centro delle attenzioni degli investitori. Una gestione efficiente delle risorse è sempre più un must have, dal momento che le prestazioni di un immobile rappresentano la garanzia dell’immobile stesso e del suo valore di mercato.
Anche gli altri aspetti relativi alle componenti ESG (Environmental, Social, Governance) assumeranno sempre maggiore importanza, soprattutto col diffondersi del nuovo modello ibrido di fruizione degli spazi che comporta una ridefinizione del layout degli uffici sulla base certamente di tematiche ambientali, ma anche sociali e di governance. Gli spazi direzionali verranno rivisitati con l’obiettivo di favorire sempre di più la salute e il benessere dei dipendenti, attraverso la previsione di aree verdi, servizi e vicinanza ai mezzi di trasporto, e la socialità, attraverso la creazione di spazi comuni in cui condividere la propria vita lavorativa e non solo.
Per il comparto immobiliare logistico il 2022 si è dimostrato essere un anno di consolidamento e resilienza, con investimenti in lieve aumento che si attestano complessivamente a quota 2,8 miliardi di euro (+5% rispetto al 2021), andando a rappresentare circa il 23% del volume totale a livello nazionale. Se nel 2021 il logistico si era affermato come prima asset class in Italia, nel 2022 ha registrato complessivamente volumi investiti inferiori al comparto direzionale. Su scala annuale, l’andamento dell’immobiliare logistico ha risentito della frenata registrata nel Q4, con un netto calo degli investimenti di circa il 50% dovuto alla politica restrittiva della BCE, all’incremento dei costi delle materie prime, al rallentamento delle vendite e-commerce e all’instabilità economica nel contesto geopolitico.
PROSSIME EVOLUZIONI DEL MERCATO
Per quanto riguarda i prossimi mesi, si prevede che la domanda continuerà a essere consistente, anche per mercati secondari e immobili di tipo Last Mile a fronte di un’offerta contenuta. L’interesse degli investitori sarà sempre più orientato ad asset di alta qualità e che integrino requisiti di sostenibilità in conformità con i criteri ESG, in particular mondo nel segment ricettivo, che in Italia registra un crescente interesse degli investitori per hotel di lusso e resort, con operazioni prevalentemente trainate da primari operatori internazionali nel settore della gestione alberghiera.
Complessivamente, il 2022 vede un volume di investimenti nell’hotellerie di 1,6 miliardi di euro, pari a circa il 13% del totale. La crescita registrata nella prima metà dell’anno è stata rallentata da fattori macroeconomici che hanno modificato l’atteggiamento degli investitori, ma la previsione per il 2023 e il 2024 è di una ripresa del trend di crescita. Un’ ipotesi sostenuta dall’aumento dei volumi dei flussi turistici che si stanno riallineando ai valori del 2019 e da trend emergenti come la destagionalizzazione, con una redistribuzione dei flussi in periodi più lunghi dell’anno, la diffusione dei viaggi leisure in città secondarie, località marittime e montane, e il ritorno dei viaggiatori stranieri, sia dall’Unione Europea, sia da paesi extra-UE. Nonostante ciò, in virtù dei fattori macroeconomici già descritti, l’atteggiamento degli investitori nei primi mesi del 2023 è ancora cauto e attendista.
