Outlook sull’intermediazione creditizia: il mondo dei mutui è totalmente cambiato

Secondo l’analisi condotta da 24MAX, i fatti congiunturali dell’ultimo anno hanno totalmente modificato il mondo dei mutui a cui ormai ci eravamo abituati tra il 2017 e il 2022.

A fronte dei repentini cambiamenti che negli ultimi mesi stanno interessando l’andamento del mercato immobiliare e di quello creditizio, a maggio 2023, 24MAX – società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, ha condotto una survey coinvolgendo oltre 100 credit specialist a livello nazionale. L’outlook che emerge delinea un mercato creditizio contraddistinto da nuove dinamiche, come commenta Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia: “I fatti congiunturali dell’ultimo anno hanno totalmente modificato il mondo dei mutui a cui ormai ci eravamo abituati nel lungo periodo compreso tra il 2017 e il 2022. Il rialzo dei tassi ha avuto conseguenze non solo sulle scelte di chi vuole comprare casa, ma anche sui prodotti creditizi e sulle modalità di accesso al credito”.

Se la pandemia aveva già evidenziato alcuni dei vantaggi di affidarsi a un mediatore creditizio che agevolasse il dialogo con gli istituti bancari reso difficoltoso dalle limitazioni di accesso alle filiali, oggi ci troviamo di fronte a uno scenario in cui prodotti e tassi sono soggetti a cambiamenti repentini. Chi deve accendere un mutuo trova nel mediatore creditizio un consulente che giuda i consumatori verso la scelta più conveniente e conforme alle singole necessità. Per dare concretezza a questa affermazione, è interessante effettuare una simulazione ipotizzando le condizioni di un mutuo del valore di 150.000 euro e della durata di 25 anni. Prima della guerra, tra il peggiore e il migliore mutuo, a parità di importo erogato e durata, la differenza tra le rate era compresa in un gap di 10-20 euro/mese. A giugno 2023, lo scenario si è notevolmente modificato: comparando il miglior mutuo a tasso fisso in promozione con un mutuo a un tasso di mercato sopra il 4% si delinea una differenza nel range di 100-150 euro tra le rate mensili che, proiettata sull’intera durata del mutuo, corrisponde ad un risparmio complessivo che varia dai 30 ai 45 mila euro totali per le 300 rate. “Si tratta di un importo rilevante, che avvalora l’importanza di affidarsi a mediatori creditizi preparati ed imparziali”, osserva Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX.

Dal sondaggio condotto da 24MAX emerge, infatti, che più dell’85% di chi è interessato ad accendere un mutuo manifesta un atteggiamento tra il negativo e il prudenziale. La survey, infatti, evidenzia che l’80% di chi si rivolge a un consulente finanziario è in cerca di informazioni e chiarimenti e si affida completamente alla competenza dell’esperto. “In un momento così particolare, scegliere il prodotto giusto può fare la differenza in modo sostanziale”, sottolinea Bernardi. “Per fare qualche esempio, ad aprile alcune banche con cui collaboriamo hanno lanciato un mutuo con tasso fisso al 2,99%, che ovviamente ha riscosso grande interesse da parte della nostra clientela; a giugno sono partite altre interessanti campagne con tasso fisso al 3,5% per gli under 36 e per LTV inferiore al 50%”. Esempi che confermano l’importanza di una consulenza non vincolata a un’unica banca.

La survey condotta da 24MAX, inoltre, conferma la dominanza del tasso fisso, con una percentuale che si attesta al 94,6% delle preferenze e che – secondo Bernardi – allo stato attuale potrebbe quasi portare verso l’azzeramento dei tassi variabili. Parallelamente, si registra una tendenza all’allungamento della durata dei mutui, dovuta alla ricerca di rate mensili più contenute. Dal sondaggio, infatti, risulta che il 66,1% dei mutui è a 30 anni, seguito da quelli a 25 anni che quotano per il 30,4%. inoltre, cresce la percentuale degli under 36, che nell’83,9% dei casi si dichiarano esplicitamente motivati all’acquisto grazie alle agevolazioni fiscali e alle promozioni a loro dedicate dagli istituti bancari. Una categoria, quella degli under 36, sempre più dominante, che predilige bilocali (51,8%) e trilocali (41,1%) prevalentemente ubicati nell’hinterland delle città (64,3%).

A monte di tutto, gli istituti bancari sembrano indirizzati coralmente a prendere vantaggio da questa fase di rialzo dei tassi – che si presume comunque temporanea nel medio periodo – per attribuire maggiore peso ai mutui a tasso fisso, stipulati ad un tasso medio del 4%, e per realizzare così una struttura di ricavi che, in una proiezione di lunghissimo periodo, saranno maggiori rispetto a quelli (risicati o molto bassi) ottenuti nel periodo della “bolla dei tassi negativi“, con i mutui a tasso fisso concessi anche allo 0,80% (settembre 2021). Prova ne sia che i mutui a tasso variabile, per via della previsione di un sensibile ribasso dei tassi nei prossimi 24-36 mesi, vengono proposti oggi ad una media del 5%, scoraggiando i richiedenti in un momento in cui, al contrario, converrebbe proprio il tasso variabile.