Mercato casa, tagli piccoli e trilocali i più richiesti. Immobili di prestigio: la crescita dei prezzi rallenta

Il mercato immobiliare italiano è molto variegato  anche nelle grandi città, dove spesso convivono immobili “ordinari” e edifici di prestigio. Ecco una analisi Milano-Roma-Napoli.

Secondo le analisi di Tecnocasa, la domanda nelle grandi città a Luglio 2023 appare oggi concentrata prevalentemente sul trilocale, che raccoglie il 40,0% delle richieste. A seguire il bilocale con il 25,1% e il quattro locali con il 22,7%. Il medio-piccolo taglio, quindi, vede un aumento della concentrazione di richieste a conferma, in parte, del ritorno degli investitori che in genere scelgono questa tipologia. Si nota, al contrario, una diminuzione della concentrazione della domanda sui quattro locali (trend confermato ormai da tre semestri), come conseguenza dell’aumento dei prezzi che sta interessando le metropoli e dell’esaurirsi della spinta data dalla pandemia alla ricerca di abitazioni più ampie.  

Se il trilocale prevale a livello italiano è il bilocale la tipologia più ricercata a Milano (47,5%), unica tra le grandi città a fare eccezione per la presenza importante di investitori e single tra gli acquirenti, e per essere la città più costosa d’Italia, con un prezzo medio di 4.219 euro al mq per una tipologia usata e 5.036 euro al mq per il nuovo. Il quattro locali prevale a Genova (44,4%), città dove i prezzi sono decisamente più contenuti e si aggirano intorno a 1.114 euro al mq per la tipologia usata e 1.510 euro al mq per quelle di nuova costruzione. Nei capoluoghi di regione che non sono grandi città, la domanda conferma il trilocale come tipologia più ricercata, con il 52,6%, seguito dal quattro locali (21,5%) e infine dal bilocale che raccoglie il 21,3%.  In queste realtà si segnala un aumento della percentuale di richieste sui cinque locali (da 1,9% a 2,9%), grazie ai prezzi più bassi.

Relativamente al segmento degli immobili di prestigio, chi ha a disposizione un’elevata disponibilità di spesa continua a cercare questa tipologia soprattutto come soluzione migliorativa di quella esistente (c.d. upgrade abitativo), ma si vanno diradando gli investitori, che attualmente sono più cauti nelle operazioni. Si tratta di un segmento di mercato di nicchia, con bassa offerta anche se, negli ultimi anni, sono aumentati gli interventi di nuova costruzione di pregio: non solo nelle metropoli, dove si contano sempre più operazioni di recupero, ma anche nelle località turistiche, dove è in aumento la percentuale di stranieri che acquistano e che sono interessati anche a queste tipologie abitative di lusso.

Chi cerca una soluzione di pregio ambisce ad ampi spazi (metrature di almeno 180-200 mq), affacci panoramici, meglio se da attici o terrazzi. Aspetti sempre più imprescindibili, soprattutto sulle nuove costruzioni, oltre alla location e alla qualità dell’abitazione, sono la sicurezza garantita da dispositivi tecnologici all’avanguardia e la progettazione degli ambienti, attenta alle esigenze di comfort e ottimizzazione degli spazi. Nelle zone centrali sono apprezzati gli immobili d’epoca, ancora di più se con caratteristiche architettoniche particolari. La carenza di spazi nelle aree centrali e la bassa offerta stanno portando in alcune città, tra cui Roma e Milano, alla realizzazione di nuove costruzioni anche nelle zone più periferiche ed esterne, hinterland incluso.

A Milano il segmento di pregio tiene, anche se la crescita dei prezzi è più contenuta rispetto a quanto registrato nei semestri precedenti. Queste tipologie immobiliari sono ricercate in zona Moscova, dove si toccano valori di 17.000 euro al mq per il nuovo, di taglio grande (oltre 200 mq), possibilmente in edifici di nuova o recentissima costruzione con servizi di portineria h24, accesso diretto ai garage auto e locali comuni come la palestra. Permane comunque l’interesse per gli stabili d’epoca, preferibilmente con balconi abitabili, almeno tre camere da letto e due bagni, meglio se posizionati dal terzo piano in poi. Negli ultimi tempi, poi, è sempre più importante la presenza di box auto di grandi dimensioni e con possibilità di caricare l’auto elettrica. Nella prestigiosa piazza Mondadori e strade limitrofe si toccano punte di 10.000 euro al mq, mentre i valori più elevati, oltre 10.000 euro al mq, si toccano per le soluzioni d’epoca in via Mascheroni. Seguono corso Vercelli con 9.000 euro al mq, piazza Wagner e via Buonarroti con top prices di 8.000 euro al mq, City Life con 7.000 euro al mq, via Sanzio e via Colonna con abitazioni degli anni ’70 a 6.000 euro al mq.

A Roma i valori degli immobili di pregio sono rimasti sostanzialmente stabili (+ 0,1%). Chi cerca questi ultimi si orienta su tagli superiori a 200 mq, dotati di terrazzo e ascensore. Le famiglie prediligono Porta Pia e via Veneto, dove prevalgono gli acquisti dei residenti oppure di chi si sposta dai quartieri limitrofi e si segnalano soluzioni a 7.000 euro al mq. I prezzi scendono a 5.000 euro al mq in via XX Settembre, perché più vicina alla Stazione Termini. Qui si segnalano anche investitori che impiegano 500-600.000 euro per realizzare case vacanza. Chi è interessato al segmento di pregio si orienta su piazza Navona, Campo dei Fiori e Fontana di Trevi. Bene l’andamento delle case in piazza del Popolo, dove si toccano punte di 10.000 euro al mq. L’acquisto dell’abitazione principale interessa soprattutto la zona di Prati, compresa tra piazza Cavour e piazza Risorgimento. I prezzi lì arrivano a 6.500 euro al mq, con punte di 7.000 euro per le soluzioni che godono della vista sul Tevere. Prezzi simili anche intorno a Porta Pia dove ci sono soluzioni più signorili, soprattutto a ridosso di piazza Ungheria e piazza Verdi, vicino a Villa Borghese.

A Napoli, i valori immobiliari si sono stabilizzati nei quartieri di Manzoni, Caravaggio e Petrarca–Orazio, dopo i rialzi che si erano registrati nei mesi scorsi. Ci sono abitazioni con affacci panoramici sul Golfo di Napoli, per i quali la richiesta arriva da imprenditori e professionisti di Napoli e della provincia, alla ricerca di metrature generose, oltre i 200 mq, con spazi esterni, in contesti condominiali di prestigio e con portineria h24. Per chi si avvicina a queste case, tassativa è la vista panoramica sul Golfo, che fa lievitare i prezzi fino a 7.000-8.000 euro al mq.