Finanza e alberghi: in Italia manca un modello internazionale di collaborazione e gestione immobiliare

In Italia coesistono numerose famiglie proprietarie di immobili adatte allo sviluppo alberghiero, ma con pochi progetti di sviluppo redditizi nel tempo.

di Roberto Necci
www.robertonecci.it 

In Italia, il legame tra il settore finanziario e quello alberghiero è un connubio che sembra non decollare, sebbene alcune eccezioni dimostrino che, correttamente applicata, la finanza può fungere da catalizzatore per lo sviluppo imprenditoriale. Tuttavia, la maggior parte degli attori finanziari guarda con scetticismo al comparto alberghiero, un atteggiamento che questo articolo si propone di esaminare approfonditamente.

Una delle principali ragioni di questa diffidenza è l’attribuzione al settore alberghiero di una capacità reddituale inferiore rispetto ad altri comparti immobiliari. Questo settore, assimilato a quello immobiliare in generale, richiede investimenti in asset tangibili, ma la percezione della redditività risulta spesso meno convincente rispetto ad altri settori. La gestione delle strutture alberghiere aggiunge un ulteriore livello di complessità, coinvolgendo il proprietario delle strutture in attività gestionali complesse che richiedono un costante adattamento alle evoluzioni normative, autorizzative, edilizie e impiantistiche. Questa complessità viene percepita come notevolmente superiore rispetto a quanto richiesto in altri settori immobiliari, come il commerciale, gli uffici o la grande distribuzione organizzata. Inoltre, il contesto italiano è caratterizzato da numerose famiglie proprietarie di immobili in posizioni privilegiate, ma con pochi progetti di sviluppo redditizi nel tempo, a causa delle ridotte dimensioni degli immobili alberghieri. Questa peculiarità fa dell’Italia un esempio unico a livello mondiale, poiché la divisione tra proprietà immobiliare e gestione alberghiera è meno diffusa, differenziandosi notevolmente dall’approccio adottato dalle principali compagnie internazionali. 

A livello globale, nel settore alberghiero si è consolidata la convenzione secondo cui la proprietà immobiliare e la gestione sono due ambiti distinti, con esigenze di investimento e conoscenze specifiche. Gli investitori internazionali, supportati dalla componente finanziaria, affidano i loro immobili a rinomate compagnie alberghiere mediante contratti di gestione, caratterizzati da un potenziale ritorno più elevato, ma con un rischio maggiore, una pratica ancora poco diffusa in Italia. Al contrario, in molti paesi internazionali, è ormai consolidata l’idea che, per valorizzare un investimento immobiliare alberghiero, il canone di locazione deve avere una componente variabile, fungendo da paracadute nei momenti difficili e aumentando nei momenti prosperi per rispecchiare le performance alberghiere. Un’altra dinamica ampiamente diffusa a livello globale è la partnership tra compagnie alberghiere e investitori, con le prime che presentano opportunità di investimento alle seconde, svolgendo un ruolo di origination.

Purtroppo, queste dinamiche sono ancora lontane dall’essere diffuse in Italia, dove il settore alberghiero potrebbe trarre vantaggio dall’adozione di modelli internazionali di collaborazione e gestione immobiliare.