Aprile 13, 2024

L’abitazione degli over 65 nella fase di Longevity. Downsizing immobiliare e coperture finanziarie

Consulenza patrimoniale. Mediamente il denaro per la vecchiaia è un quinto degli asset immobiliari, difficili da liquidare in caso di urgenza. Agli anziani serve maggiore liquidità e una casa più piccola. 

In un primo articolo dedicato alla c.d. Longevity, ossia la fase della vita in cui ognuno di noi si trova a programmare la prossima vecchiaia e pianificare i mezzi di sostentamento, ci siamo occupati di alcuni principi generali e delle possibili soluzioni a livello soprattutto finanziario, ma risulta impossibile fornire una analisi completa senza trattare in modo più approfondito la relazione tra le persone e la propria abitazione, quella cioè dove trascorreranno anzianità e vecchiaia.

Su questo tema, è utile partire da alcune statistiche piuttosto significative riguardanti le abitazioni degli over 65. Infatti, l’80% di loro possiede la casa in cui vive, e oltre il 50% vive in case di almeno 4 locali. Il 35% delle loro case è stata costruita prima del 1960, è poco efficiente dal punto di vista energetico e necessita di spese di ristrutturazioni straordinarie economicamente impegnative. Di conseguenza, il 40% delle spese mensili di un over 65 è destinato alla casa, che per il 50% di essi è senza ascensore, situazione tipica dei nostri tanti centri storici. Inoltre, circa il 30% degli over 65 vive solo, e questo si riflette sul livello di protezione dell’incolumità di chi ci abita, poiché il 28,6% degli over 65 subisce almeno una caduta nell’arco di 12 mesi dall’ingresso nella Longevity, e il 60% delle cadute avvengono in casa, con conseguenze spesso irreversibili in relazione alla salute e all’autosufficienza (la reiterazione delle cadute porta spesso all’assunzione di personale domestico o al ricovero in una RSA).

In relazione al patrimonio immobiliare, il consulente patrimoniale/finanziario si trova spesso di fronte ad una forte sproporzione tra gli asset immobiliari e quelli mobiliari, i quali ultimi risultano mediamente pari al 20% del totale complessivo degli asset. Ciò significa che, mediamente, il denaro liquido a disposizione per la vecchiaia risulta essere pari ad un quinto degli asset immobiliari, notoriamente illiquidi e/o difficili da liquidare in caso di urgenza medica. Per questo motivo, il professionista del patrimonio deve suggerire, laddove possibile, la vendita di immobili non legati ad esigenze concrete del soggetto longevo principalmente per due motivi. Il primo riguarda la realizzazione di liquidità utile ad affrontare le spese crescenti della Longevity per non pesare sui figli; il secondo riguarda gli immobili mesi a reddito ed è legato alla necessità di eliminare qualunque rischio afferente alla eventuale insolvenza degli inquilini, difficilissima da gestire soprattutto da anziani.

E se il denaro liquido è insufficiente e l’abitazione è una sola? In questo caso – peraltro tra i più frequenti – le case di ampia quadratura si rivelano poco adatte alle persone longeve (per via dei costi di gestione e dei pericoli di incolumità generati dal maggiore spazio), per cui negli ultimi dieci anni ha preso piede la soluzione che prevede il trasferimento in una casa più piccola, pensata però per agevolare la vita domestica quotidiana. Negli USA, per esempio, esistono agenzie che si occupano di tutto, dalla vendita della vecchia casa all’acquisto di una più piccola (c.d. Downsizing) e adeguata alla longevità. Negli Stati Uniti ed in Nord Europa sono sorti già da diversi anni condomini appositamente pensati per residenti Senior, dove si possono conciliare la privacy di un appartamento privato con l’assistenza giorno e notte e luoghi per la socializzazione: ristorante, sala fitness, caffetteria, sala lettura ecc. In Italia questo settore non è ancora così sviluppato, ma il mercato dei Senior living sta esplodendo, così come i condomini smart con servizi di concierge.

Questo tipo di soluzione, a ben vedere, risponde anche alla necessità di evitare l’isolamento e la tipica marginalizzazione della persona longeva, che a causa della solitudine accelera il proprio decadimento fisico e cognitivo. Secondo L’ISTAT, gli uomini che vivono da soli passeranno da 3,6 milioni nel 2020 a 4,3 milioni nel 2040 (+20%), e le donne sole da 5 a 6,1 milioni (+23%). Attualmente il 61% delle persone sole è over 65. Arrivare a questa situazione senza una specifica tutela dai rischi del futuro fino ad oggi è stata quasi la norma per gli attuali over 70, ma attraverso polizze sanitarie e LTC, piani di accumulo e fondi pensione, a cui associare la ristrutturazione della propria abitazione o il downsizing, è possibile determinare una forma di protezione di sé e dei propri familiari, per evitare che ricada su di loro l’assistenza a lungo termine: il futuro anziano investe in una polizza e/o in un piano di accumulo e genera maggiore liquidità con il downsizing per evitare una spesa maggiore in futuro, che potrebbe erodere significativamente il suo patrimonio e pertanto quello dei suoi eredi, oppure gravare direttamente o indirettamente su di essi.

Mediamente, il costo che si deve sopportare per una badante è intorno ai 1.500/1.600 euro (contributi compresi). Difficile la stima del costo di un eventuale adeguamento dell’abitazione privata a un residente molto anziano, ma in questo caso il ritorno sull’investimento potrebbe essere quello di intervenire in anticipo rispetto al momento in cui la persona avrà bisogno di assistenza. Infatti, il pensionamento costituisce di fatto il maggior investimento di tutta la vita, e come tale necessita di una pianificazione che tenga in conto molte variabili diverse: quando e come smettere di lavorare, se gradualmente o di colpo, dove invecchiare (casa e location), con chi (famiglia/socialità), le condizioni fisiche, la tutela da malattie invalidanti, le volontà di successione e la preparazione del patrimonio al passaggio di consegne. In tal senso, la pianificazione della vecchiaia è solo un “ingrediente” della pianificazione successoria. Prima di questa, il consulente deve aiutare il cliente e la sua famiglia a pianificare la massima qualità di vita per tutti gli anni della vita residua.

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