L’investimento immobiliare non rende più come una volta, e la pandemia ha accelerato un profondo mutamento del mercato e delle abitudini di acquisto, presenti e future. Pertanto, è venuto il momento di essere realisti, sfatare il “mito immobiliare italiano” e parlare più concretamente degli svantaggi derivanti dall’investimento in case da mettere a reddito.
Di Alfonso Selva
Per gli Italiani, l’amore per il “mattone” viene da lontano, è un fatto culturale che nasce nel secondo Dopoguerra, in occasione della c.d. Ricostruzione – durante la quale non si andava troppo per il sottile con i permessi edilizi – e riflette pienamente quella esigenza sociale generalizzata di voler possedere, più che abitare, una casa come sinonimo di ritrovata agiatezza. Grazie al Piano Marshall, l’Italia in quel tempo si popola di gru che costruiscono creando nuovi quartieri ed attività commerciali, e gli italiani si lanciano nell’acquisto, snobbando il contratto di locazione che diventa “roba da poveri”.
Questo scenario, ben noto ai babyboomers italiani e ai loro genitori, determina una crescita costante dei prezzi che diventa “legge non scritta” dell’investimento immobiliare e si ferma solo nel 2008, in occasione della crisi dei mutui subprime. Tra il 1960 e il 2008 i prezzi delle case sono cresciuti grazie all’inflazione a due cifre, che in un paio d’anni era arrivata al 20%, creando anche un ulteriore “mito”, quello delle rate di mutuo a tasso fisso che, dopo 4-5 anni dalla stipula, diventavano irrisorie grazie alla c.d. Scala Mobile che adeguava i redditi all’inflazione, ma non il debito (che si svalutava rapidamente).
In definitiva, esiste in Italia – e persiste ancora oggi, nel pensiero di moltissime persone – la memoria storica del “mito immobiliare”, lungo ormai 50 anni, che ha attraversato diverse generazioni e ha visto i prezzi delle case sempre in crescita. Gli ultimi 12 anni, però, hanno determinato una chiara inversione di tendenza, ed il 2020, con la pandemia, ha accelerato un profondo mutamento del mercato e delle abitudini di acquisto, presenti e future. Pertanto, è venuto il momento di essere realisti, “sfatare il mito” e parlare più concretamente di vantaggi e svantaggi derivanti dall’investimento immobiliare. Per farlo, cerchiamo di analizzare il contesto che stiamo vivendo:
1) la popolazione Italiana è in decrescita;
2) l’inflazione è bassissima, e non si prevede in tempi brevi una risalita sensibile;
3) investire in una casa per metterla a reddito è rischioso: è difficile sfrattare un inquilino che non paga;
4) le imposte sulla seconda casa sono alte, e abbattono notevolmente il rendimento netto che deriva dall’affitto;
5) è ormai in dirittura d’arrivo, in Parlamento, la riforma del catasto, che aumenterà il valore catastale (adeguandolo a quello commerciale) e innalzerà l’importo dell’imposta di registro sulle seconde case;
6) allo stesso modo, il Parlamento presto adotterà una riforma delle aliquote di tassazione delle successioni;
7) una casa non è un bene liquido, nel senso che se hai bisogno di soldi non ne puoi vendere un pezzetto, ma devi venderla tutta, e ci vuole tempo;
8) le spese sostenute al momento dell’acquisto (rogito notarile ed imposte) sono elevate, e si ammortizzano solo dopo almeno due anni;
9) i contratti di affitto lunghi (4+4 o 8+8) non consentono alcuna rivalutazione dell’importo percepito;
10) gestire gli incassi dell’affitto e provvedere alle spese straordinarie è stressante e dispendioso.
In considerazione di tutto questo, sembra che l’unico vero investimento – in quanto a benessere, realizzazione sociale e familiare – sia quello di comprare la casa dove vivere con la propria famiglia, e dirigere i risparmi in qualcosa che non dia gli stessi problemi di un immobile “da investimento”. La scelta, tra un investimento in beni mobiliari e uno in immobili, non può che ricadere in un fondo comune d’investimento che, al pari di una casa, dia un reddito, e cioè un fondo comune a distribuzione (annuale, semestrale, persino mensile) dei proventi. Certo, si potrebbe optare per un titolo obbligazionario, ma tra tassi di interesse a zero ed il rischio emittente (o valutario) l’opzione è da scartare.
Per aiutarci nella scelta, facciamo un esempio concreto, e ipotizziamo di comprare un monolocale a Milano, zona Porta Romana, che oggi ha un costo medio pari a circa 235.000 euro. Se lo affittiamo, potremmo ricavare un reddito 
lordo (affitto) pari a 850 euro mensili e a 10.200 euro annuali, generando un rendimento lordo del 4,34%. Per determinare il rendimento netto, dobbiamo detrarre dal ricavo lordo l’importo dell’imposta “Cedolare Secca” (2.142 euro, pari al 21%), l’IMU sulla seconda casa (760 euro, pari al 7,5%), la TASI (63 euro, pari allo 0,62%), ottenendo un rendimento netto del 3,08% (7.235 euro annuali). Sembra conveniente, tutto sommato, ma da questo risultato dobbiamo detrarre l’ammortamento annuale di tutte le spese iniziali, e cioè:
a) imposta di Registro Seconda Casa, pari a 5.488 euro,
b) imposta catastale, pari a 50 euro,
c) spese notarili, pari a circa 2.200 euro,
d) eventuali costi di agenzia, pari a 8.600 euro (3% più IVA),
determinando una spesa totale di 16.338, e cioè il 6,95% dell’importo investito. Nell’ipotesi di volerlo ammortizzare in 10 anni, dobbiamo detrarre dal rendimento netto di 7.235 euro ulteriori 1.634 euro, ottenendo così un “super-netto finanziario” di 5.601 euro, pari al 2,38%.
Rispetto al 4,34% iniziale, un bel salto indietro di quasi la metà. In più, dobbiamo calcolare i costi “umani” dell’investimento immobiliare: gestione dell’incasso degli affitti, manutenzione straordinaria degli immobili che, in Italia, hanno una età media di 60 anni dalla data di costruzione (in 10 anni, statisticamente, la probabilità di dover sostenere costi straordinari è elevata), più l’eventuale morosità, che può arrivare anche per gli inquilini inizialmente più affidabili ed in buona fede.
Relativamente alla nostra alternativa, e cioè il Fondo Comune a distribuzione dei proventi (detti impropriamente “cedole”, ma non si tratta di “interessi”, bensì di utili distribuiti), nel mercato Italiano esistono moltissimi fondi ben gestiti che danno un provento annuale variabile dal 2% al 6%, a seconda del tipo di fondo. Diversificando tra molti di essi, il rendimento degli anni passati è stato del 3% al netto delle commissioni di gestione e dell’imposta sui redditi da capitale (26%); tutto questo senza dover gestire lo stress che richiede l’investimento immobiliare e le sue problematiche (a causa del Covid gli sfratti sono bloccati fino al 30 giugno 2021, e lo sono da Marzo dello scorso anno, fate un po’ i conti…).
In sintesi, ecco il confronto finale:
1) il fondo comune è un bene più liquido di una casa, e garantisce prontezza e disponibilità di denaro (anche l’intero valore dell’investimento) in caso di emergenza, in pochi giorni e senza spese;
2) il fondo comune ha una tassazione certa e meno soggetta a cambi legislativi;
3) il fondo comune paga regolarmente i proventi, mentre l’incasso dell’affitto è per definizione aleatorio e irregolare;
4) il fondo comune è sottoscrivibile anche con spese iniziali pari a zero.
Per gli investitori indecisi, c’è altro da aggiungere?
In buona sostanza, Game Stop sta facendo un la fine di Blockbuster, la famosa (un tempo) catena di negozi di video cassette andata in crisi e poi fallita con l’avvento di internet, dello streaming e di fenomeni come Netflix o Sky.
In che senso al ribasso? Nel senso che, data la cattiva situazione finanziaria in cui versava l’azienda, e in considerazione delle previsioni di mercato negative per il suo modello business (basato sugli ormai fallimentari negozi su strada), pensavano che sarebbe fallita di lì a poco. Così, gli hedge fund e altri operatori di borsa hanno venduto allo scoperto le azioni Game Stop sul mercato con la quasi certezza di ricomprarle ad un prezzo più basso dopo qualche settimana.
Infatti, dopo l’inizio della pandemia le persone hanno molto più tempo per stare davanti al computer, e moltissimi hanno iniziato a provare a fare trading in borsa, massimamente con scarsi successi. Inoltre, è diffusa la sensazione che i grandi investitori come gli hedge fund guadagnino sulle spalle dei piccoli, e questo ha portato ad un diffuso sentimento di “rivalsa popolare” e profonda riprovazione sociale verso di essi, alimentando la voglia di rivincita sociale da parte di una moltitudine di piccoli risparmiatori, che hanno trovato unità d’intenti sul social network Reddit (molto usato negli USA) e hanno iniziato a concertare l’acquisto di azioni Game Stop per farle salire di prezzo e contrastare, così la speculazione.
A ben vedere, si è trattato di un vero e proprio atto “rivoluzionario”, partito dalla base, come non se ne vedevano da decenni. Un sentimento di ribellione – trainato da qualcuno in cima, senza dubbio – che ha trovato una sintesi in due obiettivi condivisi da tutti i “rivoltosi”: guadagnare sull’azione che avevano acquistato (o recuperare la perdita realizzata per colpa della speculazione degli hedge fund), e mettere in pesante difficoltà finanziaria gli hedge fund, i quali avevano puntato sul fallimento di Game Stop.
Esiste, però, un rovescio della medaglia. Infatti, oggi l’azione è tornata a circa 60 dollari, facendo perdere moltissimi soldi a coloro che, spinti da performance giornaliere da capogiro ed elevata eco mediatica, sono entrati poco prima dello scoppio della bolla. L’hedge fund “punito dal popolo”, dal canto suo, è stato costretto ad una ricapitalizzazione di quasi 3,5 miliardi di dollari per coprire le perdite.
Partiamo dal mercato azionario mondiale. In America, nel 2020 lo S&P 500 ha guadagnato il 16% e il NASDAQ il 43%, mentre in Europa la situazione è un pò più varia: l’Italia ha perso il 5,21%, Parigi ha perso il 7,14%, Londra ha perso il 14,35%, Madrid ha perso il 15,45%, e solo Francoforte e Zurigo hanno guadagnato qualcosa (rispettivamente il 3,55% e lo 0,82%). La Russia ha perso il 4,34%, ed in Asia il Giappone ha guadagnato il 16%, mentre la Cina ha guadagnato il 13,87%.
Oltre ad azioni e obbligazioni, esistono anche altre forme di investimento di cui possiamo tracciare un bilancio: l’Oro ha guadagnato il 22,27%, il Petrolio ha perso il 20,8% e il Bitcoin è salito di circa il 340%.
Naturalmente, si potrebbe obiettare che “del senno di poi son piene le fosse”, e che in finanza non esistono delle “sliding doors”, intese nel loro concetto di momento topico di una storia, o di un elemento assolutamente imprevedibile che può cambiare la vita di una persona o, nel nostro caso, di un investimento (“cosa sarebbe successo se…“). Questo particolare significato è venuto a crearsi dopo l’uscita nel 1998 del film omonimo con protagonista la bellissima Gwyneth Paltrow, e sebbene quella pellicola racconti la vita della protagonista “come sarebbe potuta essere se…”, nella realtà non esiste niente che ci permetta di tornare sui nostri passi e cambiare il corso degli eventi. Il punto è che i dati sciorinati prima sulle possibili performance realizzate qualora avessimo investito intorno al 20 di Marzo non sono solo delle mere ipotesi, e sono molti i risparmiatori che hanno comprato proprio mentre il terrore e la paura di poter morire segnava le nostre vite di reclusi in casa. Ebbene, quegli investitori sono quelli che hanno ricevuto e accettato i consigli di un Consulente Finanziario, il quale li ha convinti che la cosa giusta da fare fosse il contrario di ciò che generalmente si fa (vendere quando le borse scendono, e comprare quando le borse salgono).
Persino i titoli di stato, acquistati a Marzo, hanno reso il 10-12% senza alcuna fatica, a testimonianza che la costruzione di un portafoglio di investimento è del tutto simile all’acquisto di una casa di nuova costruzione, in occasione del quale il costruttore non può certo impegnarsi a che non ci sia mai un terremoto, ma può assicurare che la casa resisterà ad un eventuale sisma perché edificata osservando tutte le norme edilizie ed anti-sismiche. Per farlo, sarà importante diversificare mettendo al bando i concetti del “gioco in borsa” e dell’investimento fortunato nel breve periodo, e innalzando a priorità assoluta l’impegno di perseguire obiettivi di spesa nel lungo periodo.
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Per esempio, quanti lettori tra il pubblico indistinto conoscono esattamente i termini dell’acronimo ”PIL”? Non molti, nonostante questa parola – che, nella forma completa, sta per “Prodotto Interno Lordo”, ossia la misura della ricchezza complessiva prodotta da un paese in un anno – sia pronunciata ogni giorno migliaia di volte, anche in televisione.
Come si sia arrivati a ciò non è immediatamente comprensibile per chi sta acquisendo adesso i primi rudimenti della Finanza Semplice, per cui rinviamo la spiegazione ad un articolo a sé stante.
Rapporto “Price/Earnings” – deriva dalla lingua inglese, e vuol dire “rapporto Prezzo/Utile”. Si tratta di una grandezza numerica usata per valutare se il prezzo di una azione è conveniente o meno. In teoria, se il rapporto P/U (o P/E, in inglese) è inferiore a 15, l’azione è da comprare, mentre al disopra comincia ad essere sopravvalutata e, quindi, suscettibile di un calo del valore. Il numero generato da questo rapporto rappresenta gli anni che servono per ripagare l’investimento con gli utili (chiamati dividendi) deliberati ogni anno. Ad esempio, un P/E pari a 11,5 indica che serviranno 11 anni e mezzo di dividendi per realizzare un rendimento pari al prezzo pagato per comprare le azioni, nell’ipotesi (assai improbabile) che il valore dell’azione e del dividendo rimangano costanti.
“Piano di Accumulo del Capitale”, e si usa quando si investe in un certo strumento finanziario “a rate”, di solito mensili. Il secondo è un metodo di investimento molto usato da chi ha paura di investire tutto e subito, oppure da chi non ha un capitale già formato e vuole costituirlo nel tempo.
Sociale”, è un acronimo usato in ambito economico-finanziario per definire dei criteri di investimento che rispettano alcuni temi fondamentali: protezione dell’ambiente, limitazione dell’emissione di CO2, rispetto per la Biodiversità e per la sicurezza alimentare, rispetto per i diritti umani, le condizioni di lavoro, l’uguaglianza, ma anche attenzione alla qualità di chi amministra le società, all’equa remunerazione di amministratori e azionisti, al rispetto dei clienti. 
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2) Il secondo è il rischio che il governo metta una tassa o imposta Patrimoniale, come nel 1992 (il governo Amato prese lo 0,6%, di notte). Di questo pericolo si è molto parlato nei mesi scorsi, anche prima dello scoppio della pandemia, per cui il rischio esiste ancora di più oggi, visto che lo Stato sta incassando molte imposte in meno e, prima o poi, dovrà “raschiare” il denaro da chi lo detiene e non lo mette in circolo.
a) paure di natura personale (“…se mi ammalo e devo spendere dei soldi per curarmi?”, “…quando diventerò vecchio avrò i soldi sufficienti per vivere?”, “…se non riesco più ad essere autosufficiente, come farò a mangiare da solo, o anche solamente a lavarmi?”, “…se mi succede un incidente e rimango su una sedia a rotelle, come me la caverò?”, “…se mi ammalo di COVID 19?”…);
Insomma, l’elenco è lungo, ma se riesco a ragionare con il cliente in modo razionale, allora tutte le sue paure possono essere affrontate e risolte trasmettendo il valore della PROTEZIONE O DEL RISCHIO TRASFERITO.
Relativamente alle paure riferite all’attività lavorativa, esistono delle assicurazioni che coprono il rischio di inattività lavorativa, temporanea o permanente, ad un costo sostenibile, mentre per quanto riguarda le paure riferite al patrimonio esistono polizze assicurative che coprono tutti i rischi a cui esso può essere soggetto, così come esistono, anche al di fuori delle coperture tipicamente assicurative, strumenti di protezione patrimoniale che riducono al minimo sia il carico fiscale che il rischio di aggressione non necessaria da parte di terzi soggetti (es. creditori e/o Agenzia delle Entrate).
Senza tante domande ed una conoscenza più approfondita della persona, il risultato sarà deludente per entrambi, ed il massimo che ci si potrà aspettare, quando si parlerà di denaro e patrimonio, sarà costituito da risposte del tipo “…vorrei far fruttare i miei soldi con poco rischio…” oppure “… voglio investire ma non voglio perdere….”, oppure ancora il classico “…..investo perché non si sa mai quello che potrà succedere…”.
Se l’obiettivo è quello di integrare la pensione, il contenitore giusto può essere un fondo pensione a lunghissima scadenza che coincida con la sua età pensionabile. Se l’obiettivo è quello di proteggere lui e la sua famiglia, il contenitore sarà di tipo assicurativo, mentre per il “non si sa mai” – che è un obiettivo residuale, ma pur sempre tale – un buon contenitore è quello di un accumulo finanziario mensile, a cui attingere quando c’è veramente bisogno.
Certamente, basta ignorarli. Se si ha un obiettivo (o più obiettivi) ed un orizzonte temporale ben stimato per ciascuno di essi, il c.d. market timing – che sarebbe l’abilità semi-divina di indovinare quando comprare e quando vendere – non rientra nelle cose da fare. La prova? Ne abbiamo avuto due, belle forti, negli ultimi dodici anni: la grande crisi del 2008, e l’attuale crisi determinata dalla pandemia di Covid-19: in entrambi i casi (e con notevoli differenze tra i due), i mercati si sono sempre ripresi, chi ha tenuto senza vendere in preda al panico ha recuperato tutto e, al massimo, ha dovuto aggiornare, con l’aiuto del consulente, l’orizzonte temporale di alcuni “contenitori”.
Sfortunatamente, su Internet, sui giornali ed anche in privato, si trovano soggetti che danno consigli in materia finanziaria senza averne nessun titolo. Un pò come i finti dentisti, i falsi medici o i finti commercialisti, che sembra costino meno ma causano tanti guai (se non fuggono con i tuoi soldi). Invece, per esercitare la professione di Consulente Finanziario è necessario superare un esame di Stato, e poi chiedere l’iscrizione all’albo (che per i consulenti finanziari prende il nome di Organismo Unico).
