Locations de courte durée et logements introuvables, quand la location traditionnelle peut redevenir avantageuse

Une maison disputée entre ceux qui visitent et ceux qui habitent

Dans de nombreux quartiers des villes touristiques, le même appartement peut répondre à deux besoins profondément différents : celui de quelqu’un qui cherche un logement pour quelques jours, et celui de quelqu’un qui a besoin d’une maison pour vivre, travailler ou étudier. Lorsque le propriétaire choisit le premier marché, ce bien peut sortir de l’offre résidentielle, au moins pendant la période où il est destiné aux séjours touristiques. Le passage est compréhensible sur le plan individuel, mais l’addition de nombreuses décisions similaires peut contribuer à restreindre les possibilités pour les habitants. La question n’est pas de savoir si une famille a le droit de valoriser son patrimoine, mais ce qui se passe lorsque le rendement attendu du tourisme devient aussi la référence pour le marché du logement. Le prix supportable pour un visiteur pendant des vacances ne coïncide pas nécessairement avec celui qu’un salarié peut assumer pendant douze mois.

Les locations de courte durée pèsent, mais elles n’expliquent pas tout

Le rapport entre l’hébergement touristique et la disponibilité des logements n’est pas seulement une impression. Dans l’enquête de la Banca d’Italia relative au quatrième trimestre 2025, les agents immobiliers signalaient une forte importance des locations de courte durée dans de nombreuses villes et une incidence significative sur la hausse des loyers. Il s’agit d’une indication des professionnels, non d’une mesure de la part de chaque hausse attribuable au tourisme. Il serait en effet réducteur d’ignorer les autres facteurs : concentration de la demande dans les zones où se trouvent emplois et universités, difficultés d’accès à la propriété, logements indisponibles ou inadaptés et craintes des propriétaires face à la location. Les locations de courte durée peuvent aggraver une pénurie préexistante, avec des effets différents selon les quartiers, les villes et les stations saisonnières ; elles ne constituent pas une explication unique et uniforme de l’ensemble du marché italien.

Pourquoi le propriétaire préfère le touriste

Derrière le choix touristique, il n’y a pas seulement la perspective d’encaisser davantage. Le paiement anticipé, la durée limitée du séjour et la possibilité d’organiser des périodes pendant lesquelles utiliser personnellement le bien comptent aussi. Pour quelqu’un qui a connu des impayés ou qui redoute les délais nécessaires pour récupérer la disposition de son logement, ces éléments peuvent peser autant que le rendement. Le touriste n’élimine toutefois pas le risque économique : il le déplace vers les réservations, les annulations, les dommages, les avis, la saisonnalité et la capacité à maintenir un service compétitif. La disponibilité personnelle a elle aussi un prix, car réserver la maison à la famille pendant les semaines les plus demandées signifie renoncer à des revenus potentiels. La flexibilité est un avantage réel, mais pas gratuit, et elle devrait être évaluée avec les coûts de gestion, plutôt que considérée comme une raison suffisante d’abandonner toute alternative résidentielle.

Le tourisme progresse, la marge du propriétaire peut diminuer

La croissance des flux touristiques ne prouve pas que chaque appartement destiné à l’hébergement gagne plus qu’avant. Les données Istat sur le deuxième trimestre 2026 indiquent une hausse des nuitées aussi bien dans les établissements hôteliers que dans les structures extrahôtelières, plus marquée dans ces dernières : respectivement 2,4% et 5,6% par rapport à la même période de l’année précédente. Ces chiffres décrivent la demande agrégée, pas le résultat net des gestionnaires individuels. Si, dans le même quartier, le nombre de logements concurrents augmente, une partie de la croissance peut se répartir entre davantage d’acteurs ; si les coûts augmentent eux aussi, le revenu supplémentaire peut ne pas se traduire par une rentabilité supérieure. On ne peut donc ni proclamer une crise généralisée de l’hospitalité familiale, ni déduire des records du tourisme que toute nouvelle ouverture est économiquement justifiée.

L’avantage se mesure après les dépenses

La comparaison avec la location traditionnelle est souvent faussée lorsqu’on met en regard le revenu brut des réservations et le loyer mensuel d’un locataire. La gestion touristique doit en revanche supporter des commissions, les charges, le ménage, la blanchisserie, l’entretien, le remplacement du mobilier et, lorsqu’il y en a un, la rémunération du gestionnaire. Il faut aussi prendre en compte les impôts, les périodes sans hôtes et le travail des membres de la famille, qui reste un coût économique même lorsqu’il n’est pas payé séparément. Une maison capable de générer des recettes supérieures peut ne laisser qu’un revenu net à peine plus élevé, tout en exigeant beaucoup plus d’implication. La question décisive est de savoir ce qu’il reste au propriétaire à la fin de l’année et pour quelle quantité de travail effectué, en incluant une réserve pour les imprévus. C’est sur cette différence, et non sur le tarif de la meilleure semaine, qu’un retour à la location résidentielle peut s’imposer.

Les règles rendent moins crédible l’idée d’un revenu facile

Dans le langage courant, on a tendance à appeler B&B n’importe quel appartement réservable pour quelques jours, mais l’activité d’hébergement et la location de courte durée obéissent à des règles différentes. Le cadre national sur le CIN s’ajoute aux obligations régionales et locales, sans les remplacer ; les exigences de sécurité doivent être vérifiées en fonction de la typologie réelle de l’activité. La fiscalité requiert elle aussi de l’attention : pour les locations de courte durée pouvant bénéficier de la cedolare secca, le taux est de 26%, réduit à 21% pour une seule unité immobilière choisie par le contribuable, tandis que ce régime ne doit pas être automatiquement étendu à un B&B. Ce n’est pas une raison de juger tout projet touristique non rentable, mais cela oblige à refaire les comptes au regard de la réglementation applicable. La rentabilité ne peut pas reposer sur l’idée qu’une annonce et une plateforme suffisent à transformer une maison en activité sans charges.

La location traditionnelle peut retrouver de l’attrait

Le retour à un contrat résidentiel peut devenir intéressant lorsque le revenu touristique supplémentaire ne compense plus le travail, les dépenses et l’irrégularité des recettes. Une demande de logement solide peut offrir au propriétaire une perspective de continuité, surtout si le bien est adapté à la vie quotidienne et si le loyer est cohérent avec le marché local. Le choix entre le contrat libre 4+4 et le contrat conventionné 3+2 exige une évaluation des conditions applicables, des accords territoriaux et du résultat net, sans présumer que le loyer nominal le plus élevé soit toujours la meilleure solution. La stabilité a une valeur économique, en particulier pour ceux qui veulent compléter leurs revenus sans devenir gestionnaires d’hébergement. Cela ne signifie pas que la location longue durée soit exempte de problèmes : cela signifie qu’il faut aussi donner un prix à la prévisibilité et au temps que le propriétaire peut consacrer à autre chose.

Choisir son locataire réduit l’exposition, sans garantir l’avenir

La crainte des impayés ne doit pas être balayée d’un revers de main comme un prétexte : elle peut découler d’expériences concrètes et conditionner profondément les choix patrimoniaux. Pour la contenir, il faut une évaluation proportionnée du revenu par rapport au loyer, une documentation fiable et des garanties adéquates lorsqu’elles sont disponibles. Un loyer excessif par rapport aux ressources du ménage peut accroître la fragilité de la relation même lorsque les documents initiaux paraissent rassurants. Aucune vérification ne protège toutefois totalement contre une perte d’emploi, des difficultés personnelles ou d’autres changements ultérieurs ; les éventuelles couvertures d’assurance doivent aussi être lues à la lumière de leurs exclusions et de leurs limites. Une location soutenable commence par l’équilibre du rapport, et non par l’accumulation de garanties jugées infaillibles. La qualité du locataire compte, mais comptent aussi la qualité du contrat, l’état du logement et le caractère raisonnable du loyer.

Overtourism et rareté des logements se croisent dans le quartier

L’overtourism ne se réduit pas à un nombre élevé de visiteurs : il apparaît lorsque leur concentration met sous pression les services, les espaces et la vie quotidienne. La question du logement peut en devenir un élément particulièrement sensible. Si un quartier perd des habitants, les commerces et les services qui le rendent vivable tout au long de l’année changent eux aussi ; le problème concerne donc l’organisation de la ville, au-delà du prix des appartements. En même temps, tous les logements utilisés par les touristes ne seraient pas nécessairement disponibles pour une famille résidente, et la fermeture d’une structure ne garantit pas son entrée dans l’offre résidentielle. Les politiques efficaces doivent distinguer les contextes et les usages, tandis que la sécurité perçue de la location traditionnelle fait partie de la solution : si ce marché reste peu fiable aux yeux des propriétaires, le simple encadrement des locations de courte durée peut ne pas suffire à remettre les logements sur le marché.

Le retour possible dépend des comptes, pas de la nostalgie

Il n’y a pas de raisons suffisantes pour annoncer un retour généralisé de l’hébergement touristique vers les locations traditionnelles. Il existe toutefois des conditions dans lesquelles le passage peut devenir rationnel : concurrence intense, coûts de gestion croissants, disponibilité limitée du propriétaire et demande résidentielle capable de soutenir un loyer équilibré. Pour certains biens, le tourisme continuera de dominer ; pour d’autres, la location longue durée pourra offrir un rapport plus favorable entre revenu, risque et engagement. L’investisseur devrait garder cette possibilité ouverte aussi dans la conception des espaces, en évitant des transformations qui rendraient un changement d’usage coûteux. Valoriser une maison, c’est choisir l’usage le plus durable dans le temps, et non courir indéfiniment après ce qui, au cours d’une saison favorable, a produit le revenu le plus visible.