Der Kauf ganzer Gebäude: Wie die Nettorendite berechnet wird

Der Erwerb ganzer Gebäude zählt zu den anspruchsvollsten und strategischsten Formen der Immobilieninvestition. Um die tatsächliche Attraktivität dieser Art von Transaktion zu verstehen, ist es jedoch entscheidend, die Nettorendite korrekt zu berechnen. So lässt sich mit möglichst geringer Abweichung feststellen, ob sich die Investition für alle Beteiligten lohnt.

Immer häufiger werden Transaktionen zum Erwerb und zur Sanierung ganzer Gebäude kleineren Investoren angeboten, die sich im Rahmen von Immobilien-Crowdfunding über nachhaltige Beteiligungen engagieren. Doch das ist nicht das einzige Modell. In vielen europäischen und internationalen Städten sind sogenannte Real Estate Club Deals aktiv, bei denen sich eine kleine Zahl mittelgroßer bis großer Investoren — nicht mehr als 50 Personen — zusammenschließt, um Immobilieninvestitionen zu tätigen, die für jeden Einzelnen allein nicht tragfähig wären.

1. Bruttorendite vs. Nettorendite

Die Bruttorendite ist das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem Kaufpreis des Gebäudes.

Beispiel: Ein für 5 Millionen € erworbenes Gebäude, das jährlich 300.000 € an Mieteinnahmen erzielt, weist eine Bruttorendite von 6% auf. Die Nettorendite hingegen berücksichtigt zusätzlich Ausgaben und Verwaltungskosten und vermittelt damit ein deutlich realistischeres Bild der Rentabilität.

2. In die Berechnung einzubeziehende Kosten

Um von der Bruttorendite zur Nettorendite zu gelangen, müssen folgende Posten abgezogen werden:

• Steuern und Abgaben (IMU, Registersteuer und gegebenenfalls anfallende Stempelsteuer).
• Laufende Instandhaltungskosten (Reparaturen, Kosten für das Gemeinschaftseigentum bzw. die gemeinsamen Bereiche und gemeinsam genutzte Versorgungsleistungen).
• Außerordentliche Ausgaben und Capex (Sanierungen und Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz).
• Verwaltungskosten (Property Management und Agenturen).
• Leerstandsquote (Zeiträume, in denen einzelne Einheiten nicht vermietet sind).

3. Die Wirkung des finanziellen Leverage

Viele Investoren setzen auf Leverage über eine Hypothek oder eine andere Finanzierung. In diesem Fall muss auch die Cash-on-Cash-Rendite berechnet werden: die effektive Rendite auf das eigene eingesetzte Kapital nach den Schuldendienstzahlungen. Dieser Indikator kann oft höher sein als die reine Nettorendite, erhöht jedoch auch das finanzielle Risiko.

4. Strategische Variablen, die zu berücksichtigen sind

• Lage des Gebäudes: Stadtzentrum, Universitätsviertel, touristische Lagen oder Quartiere im Aufwertungsprozess.
• Art der Immobilie: Wohnen, Büro, Gewerbe oder gemischt genutzt.
• Umnutzungspotenzial: So kann etwa die Umwandlung eines Bürogebäudes in Wohnraum die künftigen Erträge häufig steigern.
• Lokale Marktentwicklung: Verkaufspreise, Mietnachfrage und Auslastungsquoten.

5. Praktisches Berechnungsbeispiel

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Erwerb eines ganzen Gebäudes stabile und beachtliche Erträge erzielen kann — allerdings nur, wenn die Analyse sorgfältig durchgeführt wird. Die Unterscheidung zwischen Brutto- und Nettorendite, die Berücksichtigung sämtlicher Kosten und die Prüfung der Tragfähigkeit des Projekts sind wesentliche Schritte, um die Investition zu schützen und ihren Wert langfristig zu steigern.