Case in vendita, metà dell’offerta entro 200 mila euro ma nelle grandi città cambia tutto

Duecentomila euro possono rappresentare il budget per un’abitazione di quattro locali oppure il limite entro cui cercare un monolocale: dipende dal territorio nel quale si acquista. È questa la distanza che emerge dall’analisi di Casa.it sugli annunci di abitazioni in vendita a ottobre 2026. La metà dell’offerta osservata dal portale presenta un prezzo richiesto non superiore a 200 mila euro, ma il dato nazionale riunisce mercati profondamente diversi. A Firenze soltanto il 5% degli annunci rientra in questa soglia; a Milano il 9%. A Genova, Palermo e Torino, invece, la quota supera la metà dell’offerta. Per chi cerca casa, il prezzo va quindi letto insieme alla localizzazione e al taglio disponibile, senza trasformare una media nazionale nella descrizione di ogni singolo mercato.

La distribuzione nazionale dei prezzi richiesti

Secondo Casa.it, il 22% degli annunci riguarda abitazioni fino a 100 mila euro e il 28% si colloca tra 100.001 e 200 mila euro. Seguono la fascia tra 200.001 e 300 mila euro, con il 19% dell’offerta, e quella tra 300.001 e 400 mila euro, con il 12%. Le quote scendono al 6% tra 400.001 e 500 mila euro, al 4% tra 500.001 e 600 mila e al 2% tra 600.001 e 700 mila. Il segmento oltre 700 mila euro rappresenta il 7% del totale; al suo interno, le abitazioni oltre il milione costituiscono il 4% dell’intera offerta. Queste ultime non sono dunque una fascia da sommare al 7%, ma una sua componente.

Rispetto a un anno prima, gli annunci fino a 200 mila euro passano dal 52% al 50% del totale. Il calo della loro incidenza è di quattro punti percentuali nel Nord-est, tre nel Nord-ovest, due nel Centro e uno al Sud. Il risultato descrive una variazione nella composizione degli annunci disponibili: da solo non misura l’aumento dei prezzi delle stesse abitazioni, né permette di stabilire quanto si paghi effettivamente al rogito. L’analisi riguarda infatti prezzi richiesti, non prezzi di compravendita, e non fornisce informazioni su redditi familiari, accesso al credito o condizioni degli immobili.

Un’offerta molto diversa tra territori

Le abitazioni entro 200 mila euro rappresentano il 69% degli annunci nelle Isole e il 68% al Sud, contro il 49% nel Nord-ovest, il 43% nel Centro e il 37% nel Nord-est. Le quote regionali più elevate si trovano in Molise (84%), Calabria (83%), Basilicata (75%), Sicilia (74%) e Abruzzo (71%). Seguono Piemonte e Puglia, entrambi al 69%, Umbria al 64%, Valle d’Aosta al 60%, Campania al 57% e Marche al 56%. Friuli-Venezia Giulia e Sardegna si attestano al 49%, il Lazio al 48%, la Liguria al 45%, l’Emilia-Romagna al 41% e la Lombardia al 40%. Le incidenze più contenute sono in Toscana (33%), Veneto (31%) e Trentino-Alto Adige/Südtirol (21%).

Anche la distinzione tra capoluoghi e altri comuni conta: nei primi gli annunci fino a 200 mila euro sono il 38%, nei secondi il 54%. Tra le otto grandi città esaminate il divario appare ancora più evidente. Firenze e Milano presentano una maggiore concentrazione dell’offerta nelle fasce alte, mentre a Genova, Palermo e Torino la soglia dei 200 mila euro comprende una parte maggioritaria degli annunci. La tabella permette di confrontare tutte le fasce senza ripetere otto elenchi quasi identici.

Prezzi richiesti nelle otto città

Quante stanze consente lo stesso budget

A livello nazionale le abitazioni in vendita entro 200 mila euro hanno mediamente quattro locali, così come quelle tra 200.001 e 300 mila euro. Si sale a cinque locali nelle due fasce tra 300.001 e 500 mila euro, a sei tra 500.001 e 700 mila e a nove oltre 700 mila. Il numero di locali resta però una misura diversa dalla superficie: non indica automaticamente quanti metri quadrati si acquistino, né quanti ambienti siano camere da letto. A parità di prezzo, inoltre, posizione, stato manutentivo e caratteristiche dell’edificio possono cambiare sensibilmente il contenuto dell’offerta.

Le differenze territoriali si ritrovano anche nei tagli. Entro 200 mila euro il dato medio è di tre locali nel Nord-ovest e al Sud, quattro nel Nord-est, nel Centro e nelle Isole. Tra 200.001 e 300 mila euro è di quattro locali in tutte le aree, salvo le Isole, dove arriva a cinque. Nelle fasce successive i tagli crescono con intensità diversa: oltre 700 mila euro si raggiungono in media sette locali nel Nord-est e nel Nord-ovest, nove al Sud, undici nel Centro e otto nelle Isole. Nei capoluoghi e negli altri comuni il taglio medio entro 200 mila euro è rispettivamente di tre e quattro locali; oltre 700 mila euro diventa di sette e dieci. Nelle grandi città, il confronto puntuale è riassunto nella seconda tabella.

Numero medio di locali per fascia di prezzo

Il quadro restituisce quindi un mercato nel quale lo stesso budget apre possibilità molto differenti. Per valutare un acquisto occorre partire dall’offerta effettivamente disponibile nella zona di interesse, collegando prezzo, spazi e qualità dell’immobile. Le percentuali di Casa.it aiutano a orientare la ricerca e a confrontare i territori; non sostituiscono la verifica della singola abitazione e non rappresentano una valutazione del suo valore.