Des maisons à vendre : la moitié de l’offre à moins de 200 000 euros, mais dans les grandes villes tout change

Deux cent mille euros peuvent représenter le budget d’un logement de quatre pièces, ou bien la limite à ne pas dépasser pour chercher un studio : tout dépend du territoire où l’on achète. C’est l’écart qui ressort de l’analyse de Casa.it sur les annonces de logements à vendre en octobre 2026. La moitié de l’offre observée par le portail affiche un prix demandé inférieur ou égal à 200 000 euros, mais cette donnée nationale agrège des marchés profondément différents. À Florence, seuls 5 % des annonces entrent dans cette fourchette ; à Milano, 9 %. À Genova, Palermo et Torino, en revanche, la part dépasse la moitié de l’offre. Pour qui cherche un logement, le prix doit donc être lu avec la localisation et le type de bien disponible, sans transformer une moyenne nationale en description de chaque marché pris isolément.

La répartition nationale des prix demandés

Selon Casa.it, 22 % des annonces concernent des logements jusqu’à 100 000 euros et 28 % se situent entre 100 001 et 200 000 euros. Viennent ensuite la tranche de 200 001 à 300 000 euros, avec 19 % de l’offre, puis celle de 300 001 à 400 000 euros, avec 12 %. Les parts tombent à 6 % entre 400 001 et 500 000 euros, à 4 % entre 500 001 et 600 000 euros et à 2 % entre 600 001 et 700 000 euros. Le segment au-delà de 700 000 euros représente 7 % du total ; en son sein, les logements de plus d’un million constituent 4 % de l’offre globale. Ces derniers ne sont donc pas une tranche à ajouter aux 7 %, mais une composante de celle-ci.

Par rapport à un an plus tôt, les annonces jusqu’à 200 000 euros passent de 52 % à 50 % du total. Le recul de leur poids est de quatre points de pourcentage dans le Nord-Est, de trois dans le Nord-Ouest, de deux dans le Centre et d’un dans le Sud. Ce résultat décrit une variation dans la composition des annonces disponibles : à lui seul, il ne mesure ni la hausse des prix des mêmes logements, ni ne permet de savoir combien l’on paie réellement à l’acte de vente. L’analyse porte en effet sur les prix demandés, et non sur les prix de transaction, et ne fournit pas d’informations sur les revenus des ménages, l’accès au crédit ou l’état des biens.

Une offre très différente selon les territoires

Les logements à moins de 200 000 euros représentent 69 % des annonces dans les Îles et 68 % dans le Sud, contre 49 % dans le Nord-Ouest, 43 % dans le Centre et 37 % dans le Nord-Est. Les parts régionales les plus élevées se trouvent au Molise (84 %), en Calabre (83 %), en Basilicate (75 %), en Sicile (74 %) et dans les Abruzzes (71 %). Viennent ensuite le Piemonte et les Pouilles, tous deux à 69 %, l’Ombrie à 64 %, la Vallée d’Aoste à 60 %, la Campanie à 57 % et les Marches à 56 %. Le Friuli-Venezia Giulia et la Sardaigne s’établissent à 49 %, le Lazio à 48 %, la Ligurie à 45 %, l’Émilie-Romagne à 41 % et la Lombardie à 40 %. Les parts les plus faibles se trouvent en Toscane (33 %), en Vénétie (31 %) et dans le Trentin-Haut-Adige/Südtirol (21 %).

La distinction entre chefs-lieux et autres communes compte également : dans les premiers, les annonces jusqu’à 200 000 euros représentent 38 %, contre 54 % dans les seconds. Parmi les huit grandes villes étudiées, l’écart apparaît encore plus net. Florence et Milano présentent une concentration plus forte de l’offre dans les tranches élevées, tandis qu’à Genova, Palermo et Torino, le seuil des 200 000 euros couvre la majorité des annonces. Le tableau permet de comparer toutes les tranches sans répéter huit listes presque identiques.

Prix demandés dans les huit villes

Combien de pièces permet le même budget

À l’échelle nationale, les logements à vendre jusqu’à 200 000 euros comptent en moyenne quatre pièces, tout comme ceux situés entre 200 001 et 300 000 euros. On passe à cinq pièces dans les deux tranches entre 300 001 et 500 000 euros, à six entre 500 001 et 700 000 euros et à neuf au-delà de 700 000 euros. Le nombre de pièces reste toutefois une mesure distincte de la surface : il n’indique pas automatiquement combien de mètres carrés sont achetés, ni combien de pièces sont des chambres. À prix égal, en outre, l’emplacement, l’état d’entretien et les caractéristiques de l’immeuble peuvent modifier sensiblement le contenu de l’offre.

Les différences territoriales se retrouvent aussi dans les typologies. À moins de 200 000 euros, la moyenne est de trois pièces dans le Nord-Ouest et dans le Sud, de quatre dans le Nord-Est, dans le Centre et dans les Îles. Entre 200 001 et 300 000 euros, elle est de quatre pièces dans toutes les zones, sauf dans les Îles, où elle atteint cinq. Dans les tranches suivantes, les typologies augmentent avec des intensités différentes : au-delà de 700 000 euros, on atteint en moyenne sept pièces dans le Nord-Est et le Nord-Ouest, neuf dans le Sud, onze dans le Centre et huit dans les Îles. Dans les chefs-lieux et dans les autres communes, la typologie moyenne sous les 200 000 euros est respectivement de trois et quatre pièces ; au-delà de 700 000 euros, elle devient de sept et dix. Dans les grandes villes, la comparaison détaillée est résumée dans le deuxième tableau.

Nombre moyen de pièces par tranche de prix

Le tableau d’ensemble montre donc un marché dans lequel le même budget ouvre des possibilités très différentes. Pour évaluer un achat, il faut partir de l’offre réellement disponible dans la zone qui vous intéresse, en reliant prix, surfaces et qualité du bien. Les pourcentages de Casa.it aident à orienter la recherche et à comparer les territoires ; ils ne remplacent pas la vérification du logement individuel et ne constituent pas une évaluation de sa valeur.