Oggi la vera domanda non è se i palazzi storici romani aumenteranno di valore, ma quanti e quali ne resteranno effettivamente disponibili sul mercato.
Negli ultimi due anni il mercato romano dei palazzi storici ha mostrato una sorprendente resilienza. Accanto alle tradizionali acquisizioni da parte di famiglie private e investitori patrimoniali, si sono registrate operazioni di rilievo su edifici di pregio nel centro storico e nell’area di Via Veneto, con valori che in alcuni casi hanno superato i 35 milioni di euro. Parallelamente, continua a crescere la domanda per porzioni di palazzi nobiliari nei rioni più prestigiosi della città, alimentata da acquirenti internazionali attratti dall’unicità architettonica e dalla scarsità dell’offerta. La tendenza suggerisce che Roma stia consolidando il proprio ruolo di mercato “trophy asset“, dove il valore culturale e simbolico degli immobili storici assume un peso crescente rispetto alle sole metriche reddituali.
Principali transazioni di palazzi storici a Roma (2022–2026)
Il caso Palazzo Marini: la transazione che ha cambiato il mercato – L’operazione simbolo del nuovo ciclo immobiliare romano resta l’acquisizione di Palazzo Marini da parte del gruppo Fort Partners, che ha investito circa 165 milioni di euro per sviluppare il futuro Four Seasons Roma. L’operazione ha segnato un punto di svolta perché ha dimostrato che anche nella Capitale italiana esistono asset storici in grado di attrarre investitori globali con ticket superiori ai 150 milioni di euro.
Il ritorno dell’area Via Veneto–Barberini – Tra il 2025 e il 2026 si è registrata una notevole concentrazione di operazioni nell’asse Via Veneto–Piazza Barberini. La vendita del complesso storico di Via San Basilio per circa 37 milioni di euro ha confermato il forte interesse per edifici storici convertibili in hospitality o mixed-use luxury. Pochi mesi dopo, Castello SGR ha acquisito un importante edificio cielo-terra in Via Sicilia per sviluppare un hotel cinque stelle di fascia alta. Queste operazioni evidenziano come il mercato attribuisca oggi un premio significativo agli immobili storici collocati nel quadrante che collega Via Veneto, Barberini e il centro storico.
Non solo interi palazzi: cresce il mercato delle porzioni nobiliari – Uno degli aspetti più interessanti degli ultimi anni riguarda la crescita delle vendite di singole porzioni di palazzi aristocratici. Nel 2025, per esempio, è stata resa pubblica la vendita del piano nobile di un palazzo cinquecentesco di circa 780 mq per 13,5 milioni di euro, con un valore superiore a 17.000 €/mq. Si tratta di una fascia di mercato che interessa particolarmente:
– HNWI europei;
– family office;
– imprenditori internazionali;
– acquirenti provenienti da Stati Uniti, Regno Unito e Medio Oriente.
In molti casi l’interesse non è reddituale ma patrimoniale e simbolico: possedere una residenza all’interno di un palazzo storico romano rappresenta un asset comparabile alle grandi residenze storiche di Londra, Parigi o Madrid.
La grande tendenza: dagli uffici agli hotel di lusso – La trasformazione più rilevante del mercato romano è probabilmente la conversione di edifici storici in strutture alberghiere di fascia ultra-luxury. Negli ultimi anni sono stati sviluppati o annunciati progetti che coinvolgono edifici storici destinati a marchi internazionali quali Four Seasons, Six Senses, Nobu e altri operatori del segmento luxury. Roma è stata indicata tra le città europee più attrattive per i nuovi hotel cinque stelle, alimentando una competizione crescente per i palazzi storici di pregio.
Cosa ci dicono queste operazioni? Dal punto di vista dell’investitore emergono tre conclusioni. Primo. il mercato romano non è più un mercato locale ma decisamente internazionale. I principali acquirenti sono ormai fondi, family office e imprenditori stranieri. Secondo, il valore non risiede soltanto nei metri quadrati, ma nella rarità dell’asset: un palazzo storico ben localizzato nella Capitale diventa un vero “trophy asset“. Terzo, la destinazione alberghiera e hospitality rappresenta oggi il principale driver di rivalutazione, e questo incide molto sia sul valore della acquisizione, sia sul valore finale dell’immobile ristrutturato, che può superare di diverse volte il valore d’acquisto iniziale.
Valori indicativi dei palazzi storici e delle porzioni nobiliari a Roma (2026) – Questa stima non si riferisce agli appartamenti ordinari, ma a palazzi cielo-terra storici; piani nobili; appartamenti con affreschi, saloni di rappresentanza e vincoli monumentali; immobili con destinazione hospitality o rappresentativa; asset off-market. Le quotazioni sono quindi superiori alle normali rilevazioni residenziali.
Dalla tabella sopra risalta il dato che nel mercato romano esiste oggi una differenza crescente tra valore immobiliare ordinario e valore patrimoniale collezionistico (quello dei c.d. trophy asset, quarta colonna a destra).
Infatti, un appartamento in un edificio ottocentesco di Prati viene ancora valutato secondo logiche prevalentemente residenziali, ma un piano nobile in un palazzo seicentesco affacciato su Piazza Navona o Via dei Coronari viene invece acquistato sempre più spesso come bene rifugio, oppure come asset di rappresentanza e consolidamento del patrimonio familiare in chiave multigenerazionale. Non mancano, come motivazioni di acquisto, anche quella di avere una residenza occasionale per HNWI e UHNWI, e in questi casi il valore intrinseco-emozionale dell’operazione è determinato più dalla rarità che dal reddito.
Previsione 2030 – Se l’attuale ciclo immobiliare romano dovesse proseguire, è ragionevole attendersi una crescita media annua compresa tra il 3% e il 6% per gli immobili storici di pregio. Lo scenario più probabile appare il seguente:
Il vero incremento di valore, tuttavia, potrebbe non riguardare gli appartamenti di lusso tradizionali, bensì il segmento dei palazzi storici convertibili in hospitality di fascia alta, in particolare:
– boutique hotel da 25-80 camere;
– luxury serviced apartments;
– club privati;
– residenze branded;
– mixed-use hospitality.
Roma sta vivendo oggi una fase simile a quella attraversata da Madrid tra il 2015 e il 2022: arrivo di marchi internazionali, crescita del turismo premium, incremento delle tariffe alberghiere e scarsità di edifici storici disponibili.
Per questo motivo non si può escludere che alcuni trophy asset nell’area Pantheon-Campo Marzio e in prossimità di Piazza Navona possano raggiungere entro il 2030 valori superiori a 40.000-50.000 €/mq; livelli che oggi appaiono eccezionali ma che a Londra, Parigi e Madrid sono già stati registrati per immobili storici particolarmente rari. Pertanto, la vera domanda non è più se i palazzi storici romani aumenteranno di valore, ma quali immobili resteranno effettivamente disponibili sul mercato. Infatti, la progressiva trasformazione di Roma in una destinazione globale del lusso sta riducendo l’offerta di asset storici acquistabili. In un contesto caratterizzato da scarsità crescente, il valore dei migliori palazzi della Capitale tende sempre più a essere determinato dalla loro irripetibilità.
Innanzitutto, per asta competitiva tra privati si intende una procedura di vendita in cui più potenziali acquirenti possono presentare offerte per lo stesso immobile, seguendo regole chiare e uguali per tutti, stabilite in anticipo e rese note prima dell’inizio della procedura. l’immobile non proviene da una procedura esecutiva o fallimentare, ma il venditore è un privato (persona fisica, società, ente) che sceglie volontariamente questo metodo. l’intera procedura è organizzata e regolata preventivamente con l’assistenza di un notaio, professionista notoriamente imparziale. In una asta competitiva tra privati, il percorso tipico è il seguente:
Gli acquirenti che intendono partecipare presentano la propria offerta secondo le modalità previste dal regolamento di asta (ad esempio con una busta chiusa depositata presso lo studio notarile entro un certo termine, accompagnata da una cauzione). Alla scadenza del termine, il notaio banditore procede all’apertura o alla verifica delle offerte, le confronta e individua il miglior offerente. Il tutto viene verbalizzato in modo ufficiale, dando certezza alla graduatoria e all’aggiudicazione. A quel punto l’aggiudicatario versa il prezzo concordato e si procede alla stipula dell’atto di compravendita, con tutte le garanzie previste dalla legge e con la successiva trascrizione nei registri immobiliari.
Nel contesto delle aste tra privati, il notaio è un pubblico ufficiale imparziale, cioè non è “dalla parte” del venditore o dell’acquirente, ma garantisce la regolarità dell’intera procedura e assicura che le regole siano uguali per tutti e rispettate da tutti, rassicurando chi partecipa all’asta anche per mezzo della verifica preventiva della situazione dell’immobile. Per chi vende, l’asta competitiva tra privati con notaio dà la possibilità di massimizzare il prezzo. Quando più interessati competono per lo stesso bene, in un quadro trasparente e con regole chiare, è il mercato a determinare il prezzo migliore in quel momento. Inoltre, il venditore conosce fin dall’inizio quando verranno presentate le offerte, quando avverrà l’aggiudicazione, entro quale periodo si andrà al rogito.
Infine, l’asta competitiva consente di selezionare acquirenti realmente motivati, perché spesso è richiesta una cauzione o il possesso di determinati requisiti che scoraggiano richieste poco serie. Anche per chi acquista, l’asta competitiva tra privati con notaio rappresenta uno strumento di grande trasparenza e tutela, grazie alla sicurezza che la documentazione più importante sia stata verificata prima dell’asta, sotto la responsabilità del notaio. Inoltre, anche l’acquirente affronta una procedura guidata, con minore improvvisazione e maggiore serenità rispetto a trattative informali o poco strutturate.
In definitiva, nel metodo tradizionale di compravendita immobiliare il venditore sconta una posizione di debolezza, poiché chi è interessato ad acquistare cercherà di ottenere il prezzo più basso possibile per mezzo di un “approccio al ribasso” della trattativa. Con l’asta competitiva tra privati, invece, i venditori hanno la possibilità di confrontarsi con più acquirenti qualificati che competono per l’acquisto dell’immobile, facendo sì che il prezzo salga verso il suo reale valore di mercato. In sintesi, la competizione gestita con il rispetto degli obblighi di trasparenza e con assoluto rigore diventa lo strumento per la massima valorizzazione del bene venduto.
In Europa, gli utili dovrebbero crescere dell’11% nel 2026 dopo un 2025 sostanzialmente piatto, in un contesto di valutazioni ancora relativamente attraenti (P/E 2026-27 atteso a 15x-14x contro 22x-19x negli Stati Uniti). Di conseguenza, è bene mantenere una visione moderatamente costruttiva sui mercati azionari, pur prevedendo un contesto caratterizzato da una maggiore volatilità e da una crescente fragilità in alcuni settori, come ad esempio i beni di consumo. Le tensioni geopolitiche e i rischi per le catene di approvvigionamento – legati in particolare a potenziali interruzioni nello Stretto di Hormuz e alla persistente scarsità di energia – rappresentano fattori di incertezza che possono rapidamente intensificarsi e incidere sui margini delle società.
La BCE mantiene un approccio attendista, in attesa di una maggiore visibilità. Negli Stati Uniti il quadro rimane più solido, con i consumi e il mercato del lavoro ancora robusti e la crescita, sebbene in rallentamento, che si mantiene al di sopra del potenziale (PIL del primo trimestre 2026 stimato intorno al 2,5–2,8% su base annualizzata). Ma anche la Fed sembra propensa a mantenere una posizione di pausa, monitorando i rischi legati all’energia. In questo scenario, l’oro rimane un asset fondamentale, non solo come copertura contro l’inflazione, ma soprattutto come protezione contro un possibile deterioramento della credibilità del debito sovrano e il rischio di una futura monetizzazione. La possibilità di interventi straordinari da parte delle banche centrali rafforza il ruolo dell’oro come riserva di valore “al di fuori del sistema”.
In Italia, l’indice FTSE All-Share registra un aumento del +6% da inizio anno e +11% nell’ultimo mese, sostenuto principalmente dalla forte performance dei settori tecnologico (STM +99%, Technoprobe +42%) ed energetico (Saipem +89%, Tenaris +64%, d’Amico +59%, Eni +48%). Nell’ultimo mese, anche la ripresa del settore finanziario ha contribuito al rialzo, con l’indice bancario in crescita del +13% (pur rimanendo a -3% da inizio anno), sostenuto sia dal consolidamento delle aspettative di tassi più elevati per un periodo più lungo, sia da un rinnovato appeal speculativo, legato al potenziale avvio di una nuova fase di M&A nel settore.
Tra i temi d’investimento privilegiati, si segnalano le energie rinnovabili, in virtù dell’aumento dei prezzi dell’energia previsto per il 2026 a circa 140 €/MWh rispetto ai precedenti 100-110 €/MWh, con Alerion migliore performer (+38% da fine marzo); STM, in coerenza con l’accelerazione della domanda di semiconduttori legata all’intelligenza artificiale; Diasorin, che, dopo le notizie molto negative degli ultimi mesi, ha raggiunto un livello di prezzo che il gestore considera un punto di ingresso molto interessante; Nexi si distingue per uno dei rendimenti da dividendo più rilevanti del mercato (8%, per 350 milioni di euro, con un P/E a 12 mesi post-scissione di 6x); Telecom Italia/Poste, supportata da un panorama competitivo migliore e da una governance più lineare con l’ingresso di Poste Italiane, e, nel settore infrastrutture, Danieli Sav., trainata dagli investimenti pianificati dal fondo tedesco per il rinnovamento energetico, digitale e infrastrutturale.
Dal punto di vista macroeconomico, i dati recenti hanno indicato una stabilizzazione del mercato del lavoro USA con sia assunzioni che licenziamenti contenuti. L’economia si è dimostrata relativamente resiliente sostenuta da una robusta domanda dei consumatori e da risultati aziendali solidi. La Fed affronta ora un contesto più complesso: mentre le condizioni del mercato del lavoro si sono normalizzate, la guerra in Iran e il conseguente aumento dei prezzi dell’energia hanno accresciuto i rischi di aumento dell’inflazione, rendendo il ritmo di ulteriori allentamenti più incerto e probabilmente più prudente rispetto a quanto previsto in precedenza.
Lo scoppio della guerra con l’Iran ha aggiunto un nuovo elemento di incertezza principalmente a causa dell’aumento dei prezzi del petrolio e dei disagi nei traffici marittimi nello Stretto di Hormuz. Nonostante il recente cessate il fuoco abbia ridotto parte della pressione immediata sui mercati energetici, il conflitto ha accentuato la reattività del mercato agli shock geopolitici e ai rischi inflazionistici a breve termine. Consideriamo l’attuale contesto generalmente favorevole per i mercati azionari.
La solidità degli utili societari unitamente all’attività continua di buyback azionario, dovrebbe continuare a offrire una base di supporto alla performance del mercato nei prossimi mesi, sebbene ci aspettiamo che i rendimenti siano sempre più guidati dai risultati aziendali piuttosto che dall’aumento dei multipli. Il portafoglio del fondo sta attualmente trattando in linea con il mercato in termini valutativi. A livello settoriale, il portafoglio non ha banche, technology hardware, beni di consumo non discrezionali, farmaceutici, immobiliare, energetici e utilities. Il portafoglio è sovrappeso sui settori finanziario, industriale, chimico e beni di consumo discrezionali. Il settore tecnologico è sottopesato e quello sanitario è equamente ponderato.
È stato quasi un paradosso finanziario: mentre aumentavano i rischi globali, l’oro, storicamente considerato il “bene rifugio per eccellenza”, in diversi momenti non ha protetto i portafogli come ci si aspettava. Anzi, in alcune sedute è stato addirittura venduto in modo aggressivo. Per capire davvero cosa sia successo bisogna però andare oltre la superficie. Non basta dire “l’oro è sceso”, bisogna capire perché gli investitori hanno preferito vendere oro proprio nel mezzo delle tensioni geopolitiche. E la risposta, come spesso accade nei mercati, non è semplice, poiché le cause sono molteplici: c’entrano i rendimenti dei Treasury americani, la liquidità, la leva finanziaria, il comportamento degli investitori istituzionali e c’entra persino il successo stesso dell’oro negli ultimi anni.
Marzo-Aprile 2026, il paradosso dei Treasury – Durante le tensioni tra Stati Uniti e Iran, molti si aspettavano un’esplosione ulteriore dell’oro. In parte c’è stata, ma è stata rapidamente riassorbita. In diversi momenti il mercato ha preferito altro, e cioè i rendimenti obbligazionari. Il Treasury decennale americano ha continuato a offrire rendimenti elevati, con il mercato che iniziava a dubitare di tagli aggressivi della Federal Reserve. Questo è un punto fondamentale: l’oro, infatti, non paga cedole, non distribuisce interessi e non genera cash flow; per cui quando i rendimenti reali dei bond salgono, l’oro perde competitività: perché tenere un asset “fermo”, quando il Treasury americano offre rendimenti elevati e considerati relativamente sicuri? 
Un altro elemento sottovalutato è la liquidità. Infatti, nei momenti di vera tensione gli investitori vendono spesso ciò che possono vendere facilmente, non necessariamente ciò che vorrebbero vendere. Ed è esattamente quello che è successo in varie fasi di marzo e aprile. Alcuni analisti hanno parlato apertamente di “liquidazione di posizioni speculative” e di ricerca spasmodica di liquidità, per cui l’asset-oro era perfetto: molto liquido, molto profittevole dopo mesi di rally e facilmente monetizzabile. Quindi è diventato una fonte di cassa, come nel marzo 2020, durante il panic selling del Covid, quando l’oro inizialmente scese insieme all’azionario non perché avesse perso la sua funzione storica, ma perché gli investitori avevano bisogno di liquidità immediata. La stessa dinamica si è rivista nel 2026: quando il mercato entra in modalità “margin call”, e viene venduto tutto ciò che può essere venduto.
La leva finanziaria, il dettaglio che cambia tutto – Dopo mesi di rialzo quasi verticale, moltissimi investitori erano esposti sull’oro con strumenti derivati o posizioni amplificate, e questo crea un effetto devastante, poiché basta una correzione iniziale per innescare prese di profitto, margin call, vendite automatiche e ulteriori ribassi. In questo modo, il bene rifugio si trasforma temporaneamente in un asset ad alta volatilità, che tra marzo e aprile ha rappresentato una fase di “scarico” tecnico e finanziario. Alcuni report, peraltro, hanno parlato esplicitamente di un mercato diventato “vittima del proprio successo”. 
Quando i mercati diventano altamente correlati – Esiste un fenomeno molto noto nei mercati finanziari: durante le crisi serie, la correlazione tra gli asset tende ad aumentare. In parole semplici, ciò che normalmente si muove in modo diverso improvvisamente inizia a muoversi insieme. Anche diversi studi accademici mostrano come, nei momenti di forte volatilità sistemica, i mercati tendano a sincronizzarsi. Ed è per questo che in alcune fasi scendono azioni, bond lunghi, oro, criptovalute, e persino alcune commodity. Nel breve periodo, invece, la priorità del mercato non è la protezione, bensì la riduzione del rischio e la ricerca di liquidità.
Il dollaro forte, il nemico invisibile dell’oro – Un altro elemento centrale è stato il rafforzamento del dollaro. L’oro ha una relazione storicamente inversa con il biglietto verde. Tra marzo e aprile il mercato ha iniziato a riflettere su un nuovo scenario fatto di meno tagli Fed, tassi più alti più a lungo e maggiore resilienza americana, e questo ha sostenuto il dollaro e frenato il metallo giallo. Il cash in dollari e i treasury, in pratica, si sono sostituiti all’oro nella funzione di “bene rifugio”, come accaduto già in altri momenti storici. Nel 1980, per esempio, quando, dopo il rally esplosivo degli anni ’70 alimentato da inflazione e tensioni geopolitiche, l’oro crollò violentemente allorchè Volcker alzò i tassi, i rendimenti reali salirono e il dollaro si rafforzò, costringendo l’oro ad impiegare decenni per tornare sui massimi. Ancora, durante il panic selling iniziale del 2008 l’oro scese insieme all’azionario, perché gli investitori vendevano tutto per fare cassa, e solo successivamente, con il QE e i tassi bassissimi, iniziò il grande rally del metallo giallo. Infine, a Marzo 2020 stessa dinamica: primo shock Covid e l’oro va giù, poi le banche centrali diventano ultra espansive è l’oro va su nuovi massimi.
La lezione, quindi, è sempre la stessa: l’oro non protegge sempre immediatamente. A volte protegge nella fase successiva alla crisi, non durante il panico iniziale. Ciò fa il pari con l’errore di molti investitori moderni, che negli ultimi anni hanno iniziato a vedere l’oro come un trade veloce, quasi una tech stock difensiva. Invece, l’oro funziona meglio nel lungo periodo, nei processi di svalutazione monetaria, nei cicli di perdita di fiducia verso le valute fiat, non necessariamente nei movimenti geopolitici di breve termine, e soprattutto non è progettato per rendere ogni mese.
In definitiva, l’oro ha davvero fallito? La risposta, probabilmente, è no, poiché quello che è fallita è stata l’aspettativa irrealistica di molti investitori, convinti com’erano che l’oro dovesse salire ogni giorno di guerra, indipendentemente da tassi, dollaro, liquidità e positioning. In realtà il metallo giallo resta un asset strategico, continua a essere accumulato dalle banche centrali e mantiene una funzione di protezione monetaria di lungo periodo, ma nel breve termine può comportarsi in modo molto diverso da ciò che l’immaginario collettivo si aspetta. La vera domanda, guardando ai prossimi mesi, è forse un’altra, e cioè cosa succederà quando le tensioni si ridurranno, i rendimenti obbligazionari inizieranno a scendere, le banche centrali torneranno più accomodanti e il debasement monetario del dollaro continuerà lentamente il suo percorso.
A ben vedere, qui emerge un paradosso interessante. Infatti, se la guerra dovesse finire il rischio geopolitico diminuirebbe, ma potrebbero diminuire anche i rendimenti reali, e il dollaro potrebbe indebolirsi; e storicamente a tassi reali in calo corrispondono un dollaro più debole e liquidità abbondante, ossia condizioni molto favorevoli per l’oro. Quindi il vero interrogativo non è “perché l’oro non ha protetto durante la guerra?”, bensì “il ritorno della normalità monetaria potrebbe riaccendere il prossimo grande ciclo dell’oro?”. Perché alla fine il metallo giallo non combatte solo le guerre, combatte soprattutto la perdita di valore della moneta. E quella, forse, è una guerra che non finisce mai.
Il mantenimento dei tassi invariati non deve quindi essere interpretato come un segnale di tranquillità assoluta, bensì come la conferma di una forte prudenza da parte delle banche centrali. Negli Stati Uniti, la Federal Reserve continua a sorprendere per la cautela mostrata negli ultimi mesi. L’economia americana infatti continua a evidenziare una crescita superiore rispetto a quella europea grazie alla forza del mercato del lavoro, ai consumi interni e soprattutto alla spinta proveniente dagli investimenti tecnologici e dall’intelligenza artificiale. Wall Street continua a beneficiare dell’enorme flusso di capitali indirizzati verso il comparto tech e questo contribuisce a mantenere elevata la fiducia degli investitori.
Tuttavia, l’inflazione americana non può ancora considerarsi definitivamente sconfitta. I servizi continuano a registrare dinamiche di prezzo sostenute mentre il mercato del lavoro resta molto robusto. Una situazione che potrebbe mantenere elevata la pressione salariale. Inoltre il contesto geopolitico internazionale continua a rappresentare un elemento di forte incertezza soprattutto per quanto riguarda energia, logistica e materie prime. Per questo motivo la Fed preferisce mantenere i tassi fermi evitando mosse premature. Il timore principale della banca centrale americana è quello di ripetere errori storici già visti negli anni Settanta, quando un allentamento monetario anticipato provocò una nuova accelerazione inflazionistica costringendo successivamente a interventi ancora più aggressivi.
In Europa il quadro appare differente ma altrettanto complesso. La BCE si trova infatti davanti a un’economia molto più fragile rispetto a quella americana. Germania e Francia stanno mostrando una crescita debole mentre il settore manifatturiero europeo continua a soffrire per il rallentamento globale e per il costo ancora elevato del credito. Nonostante ciò Christine Lagarde mantiene una linea prudente. La BCE osserva con attenzione soprattutto l’inflazione nei servizi e l’andamento dei salari. In diversi Paesi europei infatti la crescita salariale resta sostenuta e questo rischia di rallentare ulteriormente il processo di discesa dell’inflazione verso il target del 2%. Il risultato è una situazione estremamente particolare: economie deboli ma tassi ancora elevati. Uno scenario che fino a pochi anni fa sembrava improbabile e che invece oggi rappresenta la nuova normalità per famiglie e imprese.
Le conseguenze sul sistema economico sono evidenti. Il credito continua a essere selettivo. Le banche mantengono criteri di concessione prudenti soprattutto nei confronti delle imprese più esposte finanziariamente. Le aziende con bilanci solidi riescono ancora ad accedere al credito in condizioni accettabili mentre le realtà più fragili iniziano a incontrare maggiori difficoltà. Inoltre, particolarmente delicato appare il comparto immobiliare, poichè il mantenimento di tassi elevati continua a pesare sul mercato dei mutui e molte famiglie rinviano decisioni di acquisto immobiliare. Di conseguenza, il settore delle costruzioni inizia a risentire della riduzione della domanda. Anche sul fronte corporate si osserva un rallentamento degli investimenti soprattutto nei settori più dipendenti dal finanziamento bancario.
In Italia la situazione assume caratteristiche ancora più particolari. Il sistema produttivo italiano è composto in larga parte da piccole e medie imprese fortemente legate al credito bancario. Tassi elevati per un periodo prolungato rischiano quindi di comprimere investimenti, liquidità e capacità di crescita. Non a caso negli ultimi mesi molte imprese hanno intensificato la ricerca di strumenti alternativi di finanziamento e strategie di ottimizzazione finanziaria. Anche le famiglie italiane stanno cambiando approccio, dopo anni in cui la liquidità non produceva rendimento e dopo che il ritorno di tassi elevati ha modificato le scelte di risparmio della clientela retail. Fondi monetari, titoli di Stato e obbligazioni investment grade sono tornati al centro dell’interesse degli investitori.
Il fenomeno dei BTP continua a rappresentare uno degli aspetti più interessanti del mercato italiano. Rendimenti più elevati hanno spinto numerosi risparmiatori a incrementare l’esposizione verso il debito pubblico italiano, percepito come alternativa interessante rispetto alla volatilità azionaria. Anche i conti deposito e le soluzioni obbligazionarie a breve termine stanno registrando forte attenzione da parte della clientela bancaria. Parallelamente, però, cresce anche il rischio di eccessiva prudenza. Molti investitori stanno infatti privilegiando strumenti conservativi rinunciando completamente all’esposizione azionaria: una scelta comprensibile nel breve periodo ma che potrebbe diventare penalizzante nel lungo termine soprattutto in presenza di future riduzioni dei tassi.
Anche il mercato obbligazionario sta attraversando una fase nuova rispetto agli ultimi dieci anni. I rendimenti tornati interessanti hanno riportato attenzione verso asset che per lungo tempo erano stati quasi ignorati dagli investitori. Oggi molti portafogli stanno aumentando il peso della componente obbligazionaria proprio per sfruttare cedole più elevate e maggiore prevedibilità dei flussi. Dal punto di vista geopolitico il mantenimento dei tassi elevati rappresenta anche una forma di protezione preventiva contro la volatilità dei settori azionari. Le tensioni internazionali continuano infatti a influenzare energia, trasporti e materie prime. Eventuali nuovi shock potrebbero riaccendere rapidamente la pressione inflazionistica rendendo ancora più complesso il lavoro delle banche centrali.
Fed e BCE stanno quindi cercando un equilibrio estremamente difficile. Da un lato devono evitare che l’inflazione torni a salire. Dall’altro lato non possono ignorare il progressivo rallentamento economico che inizia a manifestarsi in diversi settori. Per i prossimi mesi il quadro resterà fortemente dipendente dai dati macroeconomici. Inflazione, occupazione, salari e consumi continueranno a guidare le aspettative dei mercati. Ogni dichiarazione delle banche centrali sarà analizzata nel dettaglio dagli operatori finanziari. Lo scenario più probabile appare quello di una graduale riduzione dei tassi nella seconda parte del 2026 ma con tempistiche molto più lente rispetto a quanto il mercato immaginava solo pochi mesi fa.
L’Italia si distingue nettamente dai principali mercati europei per la disponibilità di immobili. Nel 2025, il nostro Paese ha registrato circa 850.000 immobili in vendita, pari a 14 abitazioni ogni 1.000 abitanti. Un dato in forte contrasto con la Germania, dove la carenza di offerta limita il mercato a soli 3 immobili ogni 1.000 residenti. Quest’ampia disponibilità garantisce al mercato italiano una maggiore stabilità e permette agli acquirenti di muoversi in un contesto meno competitivo rispetto al resto d’Europa, privilegiando qualità ed efficienza energetica. “In Italia, gli acquirenti stanno manifestando nuove esigenze abitative da cui deriva una crescita della domanda di immobili di alta qualità, in particolare di quelli ristrutturati e ad alta efficienza energetica”, commenta Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di REMAX Italia.
Mentre l’Italia registra un aumento dei prezzi contenuto al +2,7% (con gli appartamenti al +3,4%), altri mercati europei mostrano tensioni molto più forti dovute alla scarsità dell’offerta e alla mancanza di nuove costruzioni:
Il 2025 segna un record per l’interesse internazionale verso il patrimonio immobiliare italiano. Una casa su cinque (20%) è stata acquistata da compratori stranieri, un dato quasi raddoppiato rispetto all’11% del 2024. L’Italia compete con la Spagna (71.000 case vendute a stranieri nel primo semestre 2025) come meta privilegiata per investimenti ad alto patrimonio. In Italia, la stabilità del mercato e un contesto fiscale competitivo spingono gli investitori non solo verso le grandi città come Roma e Milano, ma sempre più verso location turistiche di prestigio.
Nonostante le turbolenze economiche legate all’Iran, i titoli azionari dell’UE hanno registrato una riduzione sostenuta dello sconto rispetto agli Stati Uniti. Ricordiamo che lo sconto LFL (crescita a parità di perimetro) tra Europa e Stati Uniti ha superato il suo intervallo di tendenza al ribasso all’inizio di quest’anno e i precedenti casi di superamento hanno visto lo sconto ridursi auna cifra. Suggeriamo di usare questa fase di calo del mercato azionario per acquistare sui ribassi per i seguenti motivi: Trump non ha l’opinione pubblica dalla sua parte e, in secondo luogo, in prospettiva delle elezioni di medio termine non crediamo che Trump possa permettersi di arrivare a novembre con un mercato azionario in frantumi. Quindi la guerra deve finire presto.
A livello di investimenti, i nostri temi preferiti includono le energie rinnovabili e le infrastrutture, trainate dagli investimenti pianificati dal fondo tedesco per il rinnovamento energetico, digitale e infrastrutturale (Danieli Sav.), mentre siamo molto selettivi sui finanziari, con una preferenza per BPER e BMPS. Altri titoli che consideriamo interessanti sono STM e Saipem, Stellantis, in virtù delle recenti notizie molto negative relative alle svalutazioni che hanno portato il prezzo delle azioni a livelli che consideriamo un punto di ingresso molto interessante, Telecom Italia Svg, che rimane un solido caso di investimento, supportato da un panorama competitivo migliore e da una governance molto più lineare con l’ingresso di Poste Italiane.
La riapertura dello stretto rappresenta un segnale concreto: si passa dalla logica dello scontro a quella della gestione del rischio, con l’obiettivo di evitare nuovi shock sistemici. Per comprendere la portata dell’evento basta considerare il ruolo di Hormuz: da qui transita una quota rilevante del petrolio mondiale. Il blocco aveva generato un effetto domino su tutta la catena energetica, con navi ferme, assicurazioni in rialzo e rotte alternative più costose. La riattivazione del traffico significa quindi ridurre immediatamente le tensioni sull’offerta globale.
La reazione dei mercati è stata immediata e significativa. Il petrolio ha registrato un calo netto, con il WTI in discesa a doppia cifra nel giro di poche sedute. Un movimento che riflette la rapida contrazione del premio al rischio geopolitico accumulato nelle settimane precedenti. Il mercato, che aveva incorporato uno scenario di crisi prolungata, si trova ora a ricalibrare le aspettative verso una normalizzazione. Anche i mercati azionari hanno beneficiato del nuovo contesto. I listini hanno mostrato un’accelerazione al rialzo, trainati in particolare dai settori più esposti alla ciclicità economica. La riapertura delle rotte commerciali riduce i costi logistici, attenua le pressioni inflattive e rafforza le prospettive di crescita, elementi che si riflettono rapidamente nelle valutazioni.
Dal punto di vista macroeconomico, il ritorno alla piena operatività dello stretto ha implicazioni rilevanti. Il calo dei prezzi energetici può contribuire a raffreddare l’inflazione, offrendo un margine di manovra maggiore alle banche centrali. Allo stesso tempo, la riduzione dell’incertezza favorisce investimenti e consumi, sostenendo la crescita globale. Il passaggio da una fase di tensione a una fase di relativa stabilità si riflette anche nel comportamento degli investitori. Nelle settimane di crisi, i flussi si erano concentrati su asset difensivi, mentre ora si osserva un ritorno graduale verso strumenti più rischiosi. La normalizzazione delle condizioni operative riapre spazi per strategie più orientate al rendimento. Resta però un elemento chiave: la velocità con cui i mercati hanno reagito dimostra quanto la componente geopolitica sia oggi determinante. Bastano pochi segnali di distensione per innescare movimenti significativi, così come eventuali nuove tensioni potrebbero invertire rapidamente il quadro.
In definitiva, la riapertura dello Stretto di Hormuz rappresenta un punto di svolta. Non segna ancora la fine delle tensioni, ma indica chiaramente un cambio di direzione. I venti di pace, per ora, prevalgono su quelli di guerra, restituendo ai mercati una base su cui ricostruire fiducia e stabilità. La vera sfida sarà trasformare questa tregua in un equilibrio duraturo. Ma intanto, per economia e mercati, il segnale è inequivocabile: la fase più critica sembra alle spalle e la normalizzazione, seppur graduale, è tornata possibile.
I mercati finanziari globali hanno ceduto sotto il peso delle notizie negative provenienti dalla guerra in Iran. I prezzi del petrolio hanno registrato un’impennata a causa della chiusura dello Stretto di Hormuz, degli attacchi agli impianti petroliferi in Medio Oriente e del flusso irregolare di notizie da parte del Presidente degli Stati Uniti riguardo a negoziati reali o fittizi. I rischi di un aumento dei prezzi del petrolio e di una chiusura prolungata del Canale di Suez hanno scosso tutte le classi di attività. I rendimenti a lungo termine hanno registrato un’impennata, il dollaro statunitense ha beneficiato del suo status di bene rifugio e i mercati azionari hanno subito un calo. Il quadro geografico ha rispecchiato la dipendenza dai flussi di petrolio e gas provenienti dal Medio Oriente.
Guardando all’Asia nel suo insieme, i paesi con una dipendenza molto elevata dal petrolio e dal gas del Medio Oriente sono il Giappone e la Corea del Sud, mentre India, Cina, Indonesia e Malesia ricavano circa il 50-60% delle loro importazioni da quella regione. I rischi di un aumento dell’inflazione nei mercati emergenti asiatici stanno pesando anche sulle loro valute. L’indice Bloomberg Asia Dollar è sceso del 2,9% nel corso del mese. Ciò sta minando la ritrovata fiducia degli investitori globali nell’aumentare l’esposizione ai titoli azionari dei mercati emergenti.
Abbiamo realizzato profitti sulle posizioni in Giappone e Corea del Sud, negoziando vicino al loro prezzo obiettivo a 12 mesi, e abbiamo sfruttato l’attuale debolezza del mercato per acquistare società value e defensive in Corea del Sud e Giappone. In Cina, abbiamo acquistato società di servizi petroliferi poiché prevediamo una ripresa degli investimenti cinesi nei mercati locali ed esteri dopo la guerra. Nel complesso, la volatilità dei mercati rimarrà elevata e metterà alla prova la pazienza degli investitori, riflettendo l’incertezza generata dall’irregolarità della politica e della comunicazione degli Stati Uniti riguardo al proprio obiettivo nella guerra in Iran.
